[摘要] 昨日下午，中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）。作为2月20日出台的调控楼市“国五条”细则，该《通知》可谓重拳出击，对楼市调控做了详细而严厉的要求。根据该《通知》，二手房交易将需缴纳高达转让所得差额20%的个税；还明确要求楼价上涨过快的城市提高二套房。
“国五条”细则出台，重拳打击楼市投机投资需求
非本地户籍居民无法连续提供一定年限当地纳税或社保证明不能购房
昨日下午，中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）。作为2月20日出台的调控楼市“国五条”细则，该《通知》可谓重拳出击，对楼市调控做了详细而严厉的要求。根据该《通知》，二手房交易将需缴纳高达转让所得差额20%的个税；还明确要求楼价上涨过快的城市提高二套房首付及利率水平、扩大限购范围。对于“国五条”细则，昨日广州市国土房管局相关负责人向记者表示，近日会就此发布相关信息。
卖家将缴纳差额20%个税
《通知》要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
据悉，此前广州的二手房卖家个人所得税有两种计税方式，一种是按照房价差额的20%计征个税，一种是按照二手房转让总房价的1%计征个税，两种方式可以自由选择。但由于广州房价近年来涨幅较大，买卖双方普遍采取第二种方式，即按转让总房价的1%计征个税。业内人士表示，新规定要求按转让所得差额的20%计征，将大幅增加所需要缴纳的个税。
●解读：方圆地产首席分析师邓浩志认为，该措施对广州的二手楼交易可谓非常严厉，“如果严格按照二手房差额的20%计税，那么近年来价格暴涨的房产都将被大幅征税，通过投资房产获利的空间就会被大幅压缩。”
二套房首付利率或提高
《通知》要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
《通知》还强调要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高二套房的首付款比例和贷款利率。这一规定也印证了此前的传言。
●解读：“广州无疑属于楼价上涨过快的城市，因此被纳入二套房贷门槛提高范围的几率很高。”广州楼市专家韩世同说，新政肯定会影响到广州市场，但政策不会让开发商马上降价，只会抑制楼价的上涨。在韩世同看来，此次新政对一、二手楼的影响有所区别：“一手市场上，主要会影响二次置业人群；二手市场受政策的影响会更大，提高交易产生的个税后，业主放盘的意愿可能大幅降低，或是将税费转嫁给买家。”
限购范围进一步扩大
《通知》强调，要继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。房价上涨压力较大的城市，要进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。
●解读：韩世同认为短期内更多的城市被纳入限购的可能性并不大。“一、二线城市目前已经基本被纳入了限购范围，而目前三、四线城市的楼价仍处于较为合理的水平，因此短期内限购范围扩大的可能性不大。”
据悉，目前广州的增城、从化两市尚未实施限购，而是实行限价政策，对于《通知》要求“限购区域应覆盖城市全部行政区域”，增城、从化两市是否将因此被纳入限购范围，目前各方有不同说法，仍有待权威部门确定。
“此次实施细则可谓非常全面，而且政策既有短期，也有长期的。将对楼市成交量产生直接影响。在一段时间内保守估计会下降20%到30%，而房价会不会跌，要看成交量会不会持续萎缩，如果楼市成交低迷，必将对楼价产生影响。”
——方圆地产首席分析师邓浩志
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