[摘要] “国五条”细则从颁布至今已有10余天，其中对出售二手房将计征“20%个税”的规定迅速搅热了各地的二手房市场。但实际上，这一新规并非在东莞第一次出现。近日，《每日经济新闻》记者了解到，从2007年至今，“20%个税”政策已在东莞实施了5年有余。
“国五条”细则从颁布至今已有10余天，其中对出售二手房将计征“20%个税”的规定迅速搅热了各地的二手房市场。但实际上，这一新规并非在东莞次出现。近日，《每日经济新闻》记者了解到，从2007年至今，“20%个税”政策已在东莞实施了5年有余。
在5年多时间里，让不少人感到惊讶的是，东莞的房价一直在稳步上升，且二手房市场愈发活跃。在调查中记者了解到，虽然东莞当初开始执行这一政策时堪称严厉，但由于东莞本身的房地产市场格局和城市特性等因素，再加之在不少实际操作层面存在诸多“猫腻”，让东莞的二手房市场一直处于活跃状态。
对于其他即将实施“20%个税”政策的城市来说，东莞的5年，或许可以是一个颇具参考价值的范本。
二手房成交5年增150%
来东莞工作快3年的段先生最近正在考虑买房，但他似乎并不像广州的一些潜在买家那样“纠结”。当得知广州郊区一处超过15年楼龄的二手房报价超过1万元/平方米的时候，他露出了“匪夷所思”的表情：“不会吧？东莞有个跟市政府一路之隔的二手楼盘，现在也才六七千（每平方米），楼盘还新得多。”
尽管他并未告诉记者具体收入水平，但段先生透露的信息表明，与广州一些年纪相仿的上班族相比，他“赚得并不比他们少”。
在记者实地走访的几天时间里，似乎并未感受到“国五条”带来的紧张气息。只是有一些房产中介透露，“国五条”公布之后，光顾自己店里的人确实多了一些，但并非都是急于放盘的，主要目的是来打听政策走势。
2007年开始，东莞执行了“按照出售二手房的个人所得计征20%个税”的政策。所谓的“个人所得”需要将出售的总价减去原价格，还需扣除相应的费用（例如装修费用等）。
与广州等城市“按照成交总价的1%计征个税”的政策相比，东莞这一政策显然有些“苛刻”。但出乎意料的是，2007年以来，东莞房价一直在稳步上升，且二手房市场愈发活跃。
东莞中原地产提供的数据显示，2006年，东莞全市二手房平均成交价格为1444元/平方米，而政策开始执行的2007年则为2202元/平方米，到2012年，均价已达3542元/平方米，相比2007年，累计涨幅超过60%。同时，2012年，东莞全市二手房成交35507套，相比2007年的14058套增加153%。
2012年，东莞的房地产市场显示出从未有过的活跃，一手房和二手房成交面积共计超过了1000万平方米。“在我印象中，这是从没有过的。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐告诉 《每日经济新闻》记者。
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二手房更受东莞市场欢迎
上述段先生给记者算了一笔账，按照6000元/平方米的价格计算，1套100平方米的房子总价才60万元，首付加上各种税费也就20万元左右。这对一个夫妻双方都有稳定工作的家庭来说，并不算是很重的负担。更何况，即使在市区，这样的标准也不难选到一套地段好的房子。
“在东莞只要供应充足，买房积极性就会很高。”车德锐表示，相比之下，二手房似乎更受到欢迎。根据他透露的情况，东莞的二手房普遍楼龄在10年左右，所以相比一手房总价会低很多，“一般都是在20万~30万元，可能首付也就十来万元，很轻松就可以入手。”
同时，根据东莞中原地产提供的数据，2007年以来，东莞二手房与一手房成交价格的差距越拉越大。2007年，两者相差仅3600元/平方米左右，而到2012年，这一差距拉大到超过4700元/平方米。
在二手房消化了大部分刚性需求的情况下，一手房长期面临着供应过剩的局面，这也是导致东莞新房价格一直“不温不火”的原因之一。上述机构数据显示，2007年，东莞全市一手房成交均价为5822元/平方米，2012年为8315元/平方米，5年间累计涨幅仅为42%。
在车德锐看来，针对二手房的个税政策更容易对一些差价较大的房源产生影响。“比如买来的时候是4000元/平方米，卖出去的时候变成了7000元/平方米，1套100平方米的差额达到了30万元。”他表示，在这种情况下，也不排除有一些二手房的需求流向新房市场。
如果将广州和东莞进行对比，广州房价的点仅集中在以珠江新城(小区网论坛)为中心的区域，但用车德锐的话说，“东莞有28个镇，每一个镇都有一个中心，投资的集聚效应并不强。”除此之外，东莞本地人习惯大户型，外地人也受此影响，一旦单价太高，大户型的总价就会让买家难以接受，因此单价“涨不上去”。
在实地调查中，记者还了解到，在进行“旧改”之后，东莞市政府会为城中村的原住村民建设 “农民公寓”。这种公寓大约按照家庭人口每人30平方米的标准来提供，但并不进入市场流通。“农民公寓”采用与普通商品房一样的建设标准，因此已经消化了部分本地需求。
执行层面仍有“空子”可钻
除东莞本身的房地产市场格局和城市特性等因素之外，记者发现，尽管个税政策十分严格，但“无所不能”的市场还是找到了“空子”。例如“差额”中的“合理费用”就被大做文章，有中介人士透露，可以通过一些手段来提高这些费用，相应地减少计税的金额。
除此之外，由于一些房源楼龄较久，如何衡量其原有的价格成为难题。此前，东莞市场的普遍做法是，由房产中介交由专门的评估公司进行评估，再根据评估价向地税部门申报税费。
由于没有统一的标准，只要 “买通”评估公司，就可以做高房子的原有价值，减少征税金额。
但2012年3月31日，东莞二手房评估系统正式上线，并且统一了东莞二手房交易价格的衡量标准。但车德锐称，此举“规范了行业，但没有规范市场。”正如他所说，这套评估系统出台之后，此前的评估公司基本退出市场，行业也有了统一标准。但东莞南城区某中介公司的一位置业顾问告诉记者，“现在还是按照差额20%征税，但只要支付一些费用，我们还是有办法帮你操作。”除此之外，另外一种被东莞业内人士所诟病的“潜规则”则是，不管按照何种标准征税，这些税费都会被转嫁到买家身上。
车德锐指出，其他城市执行这一政策首先要解决两个问题，一是房屋的原有价值如何准确评估；二是征收的税费一定要按照相关规定，由卖家来承担。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋定则认为，在此之前，征税标准之所以会出现两种版本 （一种是按照差额的20%，另一种是按照成交总价的1%），就是因为在实际操作过程中，房屋的原有价值如何衡量是个难题，这个“缺口”导致市场上出现很多避税的方法。
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至少对东莞而言，“国五条”细则中，计征二手房转让差价20%的个税并非新政，因此暂无实质性影响。据悉，五年前，东莞已按此政策执行。但计征20%的税费前，卖房差额中扣除了中介费、装修费、银行利息等合理税费。中介称该政策曾导致二手房交易短暂萎缩，但很快恢复，楼市未受到影响，税费的上调最终都转嫁到买方身上，“就是大家买房掏的钱都多了。”
“就是大家买房掏的钱都多了”
据媒体报道，东莞2007年新政执行后不久，东莞二手房交易市场曾遭遇一轮低潮。中介称，主要是税费增加，二手房房价上涨，导致二手房交易短暂萎缩。但“从长远看，该买的还是得买，该交的税费还是得交”。因此，东莞二手房交易很快恢复，楼市未受到影响，“就是大家买房掏的钱都多了。”
而南都记者从多个二手房中介处获悉，本次“国五条”细则出台后，咨询电话增多，但未见购房者抢闸入市。启富置业总经理助理林晶介绍，因为税费的上调最终都转嫁到买方身上，所以慌的都是买家。
瑞峰置业副总经理姚丽军分析称，从长远看，税费调整对楼市的影响不大，但直接增加购房者的负担。另外，此次“国五条”细则中，有进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率的条款。据业界监测，目前东莞购房者中，投资、改善型住房需求、刚性需求三者的比重约为10%、30%、60%。如果东莞收紧二套房贷，那有改善住房需求的购房者将直接遭到打压。
应关注能否减免“合理税费”
据悉，2007年起，东莞二手房交易个税已按20%征收。
不过，东莞计征二手房交易个税的计算方式是：(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20%。如以一套2007年购入(一手房均价)的80㎡房子，到2012年出让(住房均价)为例计算，按照差价20%计征的应缴个税为31997.9元；如按总价的1%计征的应缴个税为6616.8元。两种方式，个税缴交额相差超过2万元。
有住房中介表示，通常卖家是实收房款，个税是由买家负担。但就算按20%缴交个税，方案也可以“做平”。如通过合理税费，提交购买一手房时的契税、装修费、供房利息等发票或证明文件，可明显降低差额。最终如未产生差额，个税应缴额就为“0”。
启富置业总经理助理林晶从事二手房交易10余年。据其称，本轮调整，购房者更应关心的是，如东莞严格执行“国五条”，落地制定地方细则，那原本能够减免的“合理税费”一项，包括银行利息、装修费用、中介费等，是不是依旧还能够减免？
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