[摘要] 土地市场持续数月的热度在下半年丝毫未减。3日，上海、北京两地同时刷新地王纪录。
土地市场持续数月的热度在下半年丝毫未减。3日，上海、北京两地同时刷新地王纪录。
上海土地市场在经历了上半年的火热行情后，3日迎来了下半年首场土地拍卖。其中，松江区泗泾镇一宗商住地块引发了万科、保利、绿地、金地、招商等房企巨头的激烈争夺，最终被上海保利盛冠投资有限公司以23.56亿元的价格竞得，楼面地价12568元/平方米，溢价率为131.9%。
上海德佑地产研究总监陆骑麟告诉《经济参考报》记者，该地块的溢价率“刷新了今年以来上海土地市场的溢价率纪录”，此前的纪录为108.3%。
不仅如此，上海同日出让的另一宗张江高科技园区商住地块是今年第二幅外环以内的含住宅属性用地，25.8亿元的起拍价位居今年上海各宅地首位。业界称其是今年以来上海质量的宅地，因此也吸引了万科、中海、保利等多家一线房企参加竞拍。
最终，该地块以48.7亿元的价格成交，楼面地价21415元/平方米，溢价率88.6%。陆骑麟告诉本报记者，该地块48.7亿元的总价，打破了一周前徐泾镇会展中心47.2亿元的土地总价纪录，成为新的总价地王。
无独有偶，近段时间备受关注的北京丰台区夏家胡同地块也于3日下午成功出让，该地块由于地理位置稀缺，推出伊始即获得极大关注，并被业内称为“准地王”。
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夏家胡同地块首次出让时由于市场关注过高曾被北京国土局临时“暂停出让”，而二次挂牌之后更是取得了高达21次的网上竞价，并且吸引了包括中粮、九龙仓、融创在内的多达14家房企参与竞价，价格达到国土局设定的上限17.7亿元。最终，经过62轮竞拍，该地块以17.7亿元的总价以及3.8万平方米的保障房面积被北京懋源房屋开发有限公司竞得。
“这是一宗‘名副其实’的住宅单价地王。”伟业我爱我家(小区网论坛)集团副总裁胡景晖告诉本报记者，“假设保障房的回购价格与建安成本基本相当，纯商品住宅部分的楼面地价约在4.5万元/平方米。”他认为，由于夏家胡同地块周边二手房价约在3.2万元至3.8万元之间，“面粉”高于“面包”的情况再次出现，这对当前房地产市场升温预期的影响在所难免。
值得一提的是，除夏家胡同地块以外，北京当天还有其他3宗经营性用地出让。其中，以三、四线城市为主要市场的恒大地产首次进京，并以35.6亿元总价和配建26万平方米公租房的价格拿下昌平沙河高教园地块。业界认为，这是大型房企对北京这样一线城市市场预期看好的体现。
陆骑麟分析指出，在今年住宅市场回暖的情况下，当前大型房企普遍有补仓需要。不过今年土地市场商业用地居多，“一旦出现优质住宅用地，就可能极大地推动开发商的买地热情，出现高溢价也在所难免。”
此外，近段时间上海的优质土地也全部由一线开发企业获得，陆骑麟认为，即使在当前流动性紧张的背景之下，“这部分房企的融资能力也不容小觑，今天的高溢价率和地王的出现也属于合情合理了。”
来自中原地产的统计数据显示，上半年万科、恒大、绿地等10大标杆房企国内外融资额已经超过459.6亿元人民币，较2012年上半年上涨了75.6%，也已经超过了2012年全年413亿元的融资额。此外，非标杆房企融资量也明显上涨。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，在钱紧的大趋势下，房企拿地积极，对资金需求也相应增加。他表示，国内经济的疲软有可能导致下半年海外融资难度加大，而国内资金面也不复之前的宽松趋势。在如此局面下，房企会非常关注自己的资金安全。
陆骑麟认为，相较于中小房企，大型房企的资金来源更为丰富，不需要过度依赖银行贷款，因此在优质宅地面前，流动性紧张未能阻止他们一掷千金。如果钱紧局面延续，中小房企将更加缺乏竞争力，大型房企反而有望在土地市场上获得更大的霸权。
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（华西都市报）6月以来，房企如饥似渴的拿地热情，让许多城市的地价纪录被频频刷新。上海、重庆、南京、武汉等城市均出现高总价地块。专家分析认为，未来土地市场有继续升温的可能，可能导致房价有所上涨。近期金融市场的“钱荒”虽还未明显影响房地产，但对房地产市场的心理影响不容小视。
楼市回暖，土地先行。在房地产市场销售火热的带动下，房企拿地热情也如天气一般逐渐升温，大多数房企持续积极拿地，多地不断出现“地王”踪迹。在银行流动性收紧的市场预期下，开发商缘何不缺钱？面对不断加推的土地市场，谁来摁住地价稳住房价？
6月土地市场持续升温
6月份以来，龙头房企、上市房企甚至中小房企如饥似渴的拿地热情，让许多城市的地价纪录被频频刷新。
就在6月27日，上海、重庆、南京、武汉等城市均出现高总价地块。备受关注的上海徐泾一地块被上海绿地联合福建泰坤公司以47.21亿元竞得，刷新上海今年以来总价“地王”纪录。同日，万科和保利联合体以53.72亿元竞得重庆江北区一块“地王”。南京也推出8幅地块，其中一宗地由中粮地产以23.4亿元竞得。
在一线城市土地市场急剧升温的同时，购地热也逐渐向二、三线城市蔓延。6月28日，武汉4块优质地块拍出25亿元。开发商出手也非常阔绰，争着抢拍，6月18日，武汉一宗商住地块，两买家竞价近5个，加价163轮。6月27日，武汉一宗地块出现246轮竞价，且在一内加价800万元。
中国土地勘测规划院近日发布的5月份地价报告认为，5月以来多个城市土地市场出现拿地热潮，竞争激烈。一线城市的优质地块供不应求，竞价轮次多达上百，高溢价地块多次出现。房企对后市的信心从土地市场的火爆中不难窥见，未来土地市场继续火热的动力增强。
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谁是地王背后推手？
在高溢价、新“地王”频出的土地市场上，除了房企内在的强大需求外，地方政府也是其背后推手。
近日，审计署公布的数据显示，截至2012年底，在抽样审计的36个地方政府本级中，4个省、17个省会城市土地出让收入占偿还债务的54.64%，比2010年增长1183.97亿元。
在此背景下，北上广等重点城市上半年土地收入同比大涨。中原地产数据显示，今年上半年，北京共出让经营性用地86宗，土地出让金收入达630亿元，同比增长3.5倍，接近去年全年的总和，预计今年土地出让金有望超过1000亿元。
目前，土地市场高出让率的势头并没有减弱。据北京市土地整理储备中心信息，正在挂牌的经营性用地达到15宗，其中多个地块被市场看好。与此同时，土地平均溢价率已经上涨到50%以上，高于2012年的29.8%和2011年的40.4%。
中指研究院华中分院副总监李国政认为，下半年，我国许多重点城市有热门地块出让，整体市场可能出现超高溢价，但热度会有所降低。
同时，新“国五条”等调控政策已过去半年，其影响正在逐步减弱，土地市场正逐渐恢复。中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，在当前的政策环境下，土地市场的回升态势还在延续，且范围有扩大之势，同时地价将面临较大的上涨压力，并助长未来房价上涨预期。
观察
如何摁住“地王”保住房价？
未来土地市场有继续升温的可能，房企拿地竞争将更加激烈，土地价格也随之水涨船高，可能导致房价有所上涨。专家建议，应保证市场的有效供应，加快普通住宅用地供应，优化“限房价竞地价地块”的出让，从供需平衡角度给房价“打预防针”。
张东说，楼市调控不能仅限于房价，建议将土地出让金收入、土地成交均价以及高价地纳入控制目标，设置“红线”，以遏制地方政府过量卖地、“捂地囤地”，破除地价和房价的上涨动力。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前国内的流动性总体较充裕。即使下半年市场流动性稍微收紧，仍然不会出现大范围的降价潮；但不排除中小型房企因资金困难而被迫以价换量的降价。
北京中原地产研究总监张大伟认为，近期金融市场的“钱荒”虽还未明显影响房地产，但对房地产市场的心理影响不容小视。
张东提醒，国内外资金流动性将进一步收紧，如果没有充裕的资金储备或融资渠道，过大比例的高价拿地储地，很可能陷入“钱荒”困境。
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