[摘要] 4月下旬以来，上海自贸区土地流转相关条例有望近期公布的消息，让自贸区概念再度成为资本追逐的对象。有消息指出，条例出台后，上海自贸区内大量存在的工业仓储用地将被用于修建新的写字楼，从而吸引大量的企业和人流。然而，对于早已透支的自贸区板块的房价来说，这一消息并不能改变其逐步降温的现状。
4月下旬以来，上海自贸区土地流转相关条例有望近期公布的消息，让自贸区概念再度成为资本追逐的对象。有消息指出，条例出台后，上海自贸区内大量存在的工业仓储用地将被用于修建新的写字楼，从而吸引大量的企业和人流。然而，对于早已透支的自贸区板块的房价来说，这一消息并不能改变其逐步降温的现状。
“火上浇油”的自贸区房价
去年8月22日获批的上海自贸区，总面积为28.78平方公里，范围涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。
“以这4个区域为支撑点，自贸区房产主要包括外高桥、川沙祝桥及临港新城等板块。”21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔对记者介绍说。在自贸区挂牌前后，发展成熟的住宅市场一度受到市场的热捧。
在上海中原研究咨询部总监宋会雍看来，对于自贸区房地产概念，业内呈现出两种看法：其一认为自贸区是升级版的“经济特区”，在此概念下将会迅速掀起产业企业进驻热潮、人口消费涌入热潮，并对可能产生的物业需求抱有极高的期待；另一种观点认为自贸区表面上是经济概念，但实质是一个由负面清单、国民待遇等支撑起的、力求进一步释放改革红利的行政改革试点，对区域楼市影响应从长期来看。
但纵观去年这一地区的楼市表现，显然前一种观点更具号召力。
去年3月20日，阳光城控股全资子公司福建汇友源，以1.5亿元竞得外高桥新市镇E06-03商业地块。4月，阳光城旗下全资子公司福州滨江，再次以低价竞得外高桥森兰区域内的新市镇G03-17地块，出价1.005亿元。有媒体根据周边行情估算，在自贸区挂牌后，上述土地价格涨幅接近3倍。
“在自贸区概念没有形成前，我们在售的周边二手房均价在1.4万左右，而现在要卖到4万。一手房比如仁恒、绿城等价格都已经涨到了5万到7万。”阳光城置业顾问俞花在接受《中国经济周刊》采访时谈道，目前阳光城位于外高桥板块内包括阳光天地、阳光自由区两个楼盘均已售完。
上海中原研究咨询部提供的数据显示，去年8月自贸区挂牌前，外高桥地区的一手房平均月成交量在1.3万平方米，9月成交量达到峰值为5.5万平方米、成交均价34611元/平方米。而临港新城与祝桥板块的成交量、成交均价与之高度类似。
“去年上海的楼市整体一直上行，自贸区在这个节点上挂牌，对于按捺不住的投资者来说，等于火头上浇了一瓢油。”宋会雍说。
房价正在理性回归？
乐观者认为，随着上海自贸区体制不断完善，4个海关管辖区域相关联板块的写字楼需求会不断上升，由此也会继续推升住宅、仓储等房地产市场。但事实并非如此，数据显示，这些地区房价已开始回归理性。步入2014年，各地纷纷传来楼市降价的消息，让这一地区也感到阵阵寒意。
21世纪不动产高桥店在今年3月成交的一套潼港八村60平米左右的两房，从1月份130万元的总价下降至124万元，降幅接近5%。高桥季景分行经理王忠欢发现，原自贸区管委会周边的一些小区，春节过后的降价幅度要高于一般楼盘。
“往年的‘小阳春’今年看来是没有指望了，据我们观察，自贸区板块4月份交易量的降幅环比3月接近30%，而且一些购房者与卖房也有5%左右的议价空间。”22日，21世纪不动产市场研究部高级研究主管蔡冠宇对《中国经济周刊》记者说。
据上海中原研究咨询部提供的数据显示，自贸区板块在去年八九月放量成交后，从10月开始逐步进入消退期，而到目前已经进入调整期——一手房方面主要表现在外高桥地区部分企业着力推出少量特价房，价格调整幅度接近15%；外高桥二手房价格也在3月份悄然下调1000元/平米。
“总体上看，以外高桥板块为首的自贸区板块，在进入2014年后，都普遍遭遇了跟全市相同的市场降温。”宋会雍总结说，长期来看，自贸区周边房价或将呈现理性下跌。
21世纪不动产统计数据显示，截至今年2月12日，临港新城板块新房成交面积为0.8万平米，同比下滑5.8%。与之相比，外高桥板块下跌势头更为明显，同期板块成交新房同比大幅下滑38.1%，甚至超过全市整体跌幅36.1%。
“大环境”给自贸区楼市降温
业内人士普遍认为，上海自贸区板块遇冷主要是因为“前期过热”。
宋会雍谈道：“自贸区概念的追随群体中，有着相当的迟钝、盲从心态。去年3月这一概念被首次提及，至5月份开始对自贸区建设思路展开探讨时，市场一直没有反应。一直到8月份挂牌，市场似乎才恍然大悟，随后投资者蜂拥而至。”
另一方面，目前自贸区建设尚处于初期阶段，区域配套的不完善成为其中部分板块不被看好的原因。房价的水平是由产业布局、生活配套、生态环境等多方面因素综合决定的。尽管短期内这一地区的房价猛涨，但被透支的预期需要依靠自贸区的建设进行填充、夯实。
“没有特殊的产业导入、没有特殊的税费优惠、没有大规模的开发投资。社会此前预期的繁华景象，一点一点地在期待中丧失耐心。”宋会雍对《中国经济周刊》说。
黄河滔对今年房地产市场所持的基本观点是：今年房地产市场将进入平稳期，量、价增速将明显放缓，甚至同比出现小幅下滑。原因是由于去年年末房价上涨压力较大的一二线城市集中出台政策收紧楼市，另外，今年开局后信贷层面紧张，也会拖累楼市复苏的步伐。
而日前传出上海自贸区土地流转相关条例有望近期通过的消息，并不能改变其中板块降温的现状。“对自贸区楼市来说，这是一个中长期利好。这一政策出台后，一些仓库可以改建写字楼，这正是针对自贸区土地紧张的现状，为满足需求、盘活存量用地而制定的政策，”蔡冠宇对记者说，“但即使可以改建写字楼，还需要开工、配套完善等过程，在目前货币继续收紧的大环境下，投资者对这一板块看跌、观望的态势仍然不会改变。”
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随着一线房地产开发企业加入降价促销行列，始于年初杭州的楼市调整即将进入“第二季”，未来可能会有更多城市的房价出现回落，更多房地产开发企业将会加大促销力度。这些情况表明，我国楼市调整趋势基本确立。
楼市增长动力已然衰减。据国家统计局公开发布数据，今年一季度，我国房地产开发投资同比名义增长16.8%，较上年末下降3个百分点；商品房销售面积同比下降3.8%，商品房销售额同比下降5.2%，商品房销售均价出现回落；3月末，商品房待售面积5.2亿平方米。随着杭州楼盘降价效应向外辐射，江苏、广东、河北、四川以及东北三省的部分城市也出现了降价销售的情况。按照这种趋势判断，不排除目前市场上正酝酿第二波降价潮的可能性。
在宏观经济下行时期，我国楼市出现范围较广的调整，存在一定的必然性。房地产市场的发展壮大，离不开终端住房需求的有效支撑，而终端住房需求始终离不开居民财富积累以及结构分布。特别是社会收入分配结构分布往往决定了房地产市场所能发展的极限。2013年我国基尼系数为0.473，高于0.4这一收入分配差距的警戒线。由于过去十年间我国房价快速上涨，导致房价收入比、房屋租售比已经远远超过普通居民所能承受的极限。而中高收入阶层置业也受到了宏观经济走势、房屋投资回报、财富配置中不动产比例等多种因素的综合影响，不可能对住房存在无限需求。由此可见，楼市出现调整已经是不可避免。
楼市调整短期内不会停止。通常，通货膨胀是一种“税”，改变了社会财富分配结构。同理，房价上涨也是一种“税”，使得社会中低收入人群财富向上流动，加剧社会收入分配不公平问题。一是社会财富向大城市集中。以北京、上海为代表的一线城市房价已经与国际大都市接轨，但居民收入状况仍存在很大差距。房价上涨的动力在于其他地区的财富源源不断向大城市集中，从而支撑了一线大城市房价高位上涨。二是年轻人财富向老年人集中。作为新生代的80后面临着沉重的购房负担。他们进入社会工作的时间节点，恰是我国房价快速上涨的阶段，需要比他们年老的人支付更加昂贵的住房成本，间接形成了财富向老年人集中的效应。三是勤奋工作人群的财富向社会食利阶层集中。在我们周围不乏这样一群人，无论如何努力、勤奋工作，收入积累的程度远远赶不上房价上涨的程度，使得横向比较后，他们在社会财富占有中的比重持续下降，购买住房、改善住房的梦想几乎成为奢望。这种情况在去年几乎达到了顶点。正因为房价上涨的三个财富分配效应，使得我国经济社会中最富有活力的群体长期处于收入分配不利的地位，从而影响到全社会的经济活力，影响到他们的创造性与活力，而这也是当前我国宏观经济下行压力不减的重要原因所在。
楼市已经不适合承担稳增长的主要角色。由于过去十多年我国房价过快上涨，使得房地产投资的成本日益高昂，超过了实体经济所能承受的极限，房地产对宏观经济稳增长的作用明显下降，负作用却与日俱增。目前看，支持楼市上涨的基本面已经发生逆转。从政策看，新一届政府致力于深化经济体制改革，加快经济结构调整，不会为了短期增长而出台刺激性经济政策，切断了一些人希望政府将房地产业作为稳定宏观经济增长主要措施的念想。特别是在政策空窗期出现的楼市调整，表明终端住房需求已经极度萎靡。即使政府鼓励房地产开发企业加大投资，也会因为缺少终端住房需求增加未来楼市调整的压力。从周期看，无论是宏观经济还是房地产业，周期性调整力量已经不容抵挡。凯恩斯主义的国家干预主义，对于短期经济增长有积极作用，但持续的经济刺激只会恶化未来经济潜在增长空间。从购买力看，由于过去十多年我国居民平均居住面积已经得到了很大改善，且房价明显超过普通人群收入负担，楼市整体购买力稳中回落。
基于上述分析，预期我国楼市演化将进入“第二季”。其主要表现为房价回落的城市增多，商品房销售急剧放缓；一线城市房价回落的信号增多，房地产开发企业高价拿地的意愿下降；部分房地产开发企业资金链条将绷紧，不排除破产的中小房地产开发企业将会增多。过了这么多年，终于迎来楼市调整，要倍加珍惜。
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