[摘要] 万科总裁郁亮日前坦言，在银行吸储成本不断上升的背景下，按揭优惠利率的积极性大大降低。此外，相对于按揭而言，银行在开发贷方面更为谨慎，因此，企业境外融资能力便是关键。
在房地产市场趋冷，经济疲软的背景情况下，2013年受各方资金追捧的房地产业，正经历着资金的寒潮。
这一点，房企有更深体会。万科总裁郁亮日前就坦言说，在银行吸储成本不断上升的大背景下，按揭优惠利率的积极性大大降低。此外，相对于按揭而言，银行在开发贷方面更为的谨慎，因此，企业境外融资能力便是关键。
但值得注意的是，海外融资已非易事。中原地产研究中心实时报告显示，4月十家标杆房企共计融资118.01亿元，环比3月回落24.7%，这已是融资金额连续两个月回落。
中原地产市场总监张大伟认为，这一方面受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响。另一方面，近期国内多个城市楼市涌现降价潮，房地产市场预期转向，导致房企海外融资的难度有所加大。
然而，资金收紧的不单单是海外，国内对于房地产资金的收紧更为明显。上海房地产研究院日前发布报告显示，2014年季度，房企资金由“偏松”直接跌入“紧张”。
具体来看，房地产开发企业资金来源实现28731亿元，同比增幅由2013年的26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9个百分点。其中，利用外资、其他资金增幅同比分别下降33.9%、1.9%，国内贷款、自筹资金分别同比增长20.4%，9.6%。相比2013年全年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降12.7个百分点、66.7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。
此外，作为反映房地产开发企业的资金支出与收入匹配程度的资金来源和投资增速差值也再次转负。2014年一季度，房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值为-10.2%，相比去年全年回落16.9个百分点，相比去年同期回落19.3个百分点。在经历2013年“丰水期”后再次步入“枯水期”，房企资金面整体活力不足。
全联房地产商会名誉会长聂梅生表示，现阶段房企的资金不再是之前的不差钱，而是越来越差钱，越来越紧。究其原因，其中一方面便是官方风险管控。日前银监会下发了《关于做好2014年不良贷款防控工作的指导意见》，要求银行业金融机构应摸清重点区域、重点行业和重点客户的风险情况，加强形势的研判，制定合理的不良贷款余额和比率年度“双控”目标。
“除此之外，对于一手拿地、一手卖房房企来说，地价在上涨，销售在下滑。”聂梅生说。数据显示说，2014年一季度，商品房销售金额达13263亿元，同比降幅5.2%，相比去年全年回落31.5个百分点，六个季度以来再度跌入降幅区间。
而土地方面却与销售回款困难形成鲜明的对比，一季度土地市场呈现亢奋的状态，土地出让金创历史同期的新高。据研究院监测，一季度10个典型城市土地出让金收入为2691.7亿元，与2013年同期相比增长83.1%，较2012年同期大增了375.4%。其中一线城市土地出让金收入为1754.1亿元，相当于2013年全年成交额的35%。
对此，上海房地产研究院研究员郑红玉表示，一方面资金回笼慢，另一方面拿地成本高，房企进退两难。海内外资金双双收紧，银行收紧房贷雪上加霜，房企资金链紧绷，这加剧了楼市观望情绪，阻碍了部分入市人群。未来房企资金状况改善困难重重，年内房企资金不容乐观。
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“2014年开局，房企资金状况一落千丈，由‘偏松’直接跌入‘紧张’，资金形势堪比2011年，压力显著加大。”上海房地产研究院研究员郑红玉向记者表示，未来一年房企资金状况不容乐观。
事实上，标杆房企早已预料到资金状况会愈发偏紧。2014年年初，多家标杆房企都迅速提前布局，从海外资本市场融到资金成本相对较低的钱。但目前来看，海外融资这一融资渠道的大门也开始关闭，4月份融资规模已经骤降。
值得注意的是，外部融资较为困难之后，房企无奈之下开始忙于自筹资金，重回两年前扩大自筹资金比例的迹象明显。据上海某房地产研究院发布的《2014年一季度房企资金专题报告》显示，2014年一季度，企业自筹资金在企业到位资金中所占比重为38.6%，高于去年同期1.1个百分点。
资金来源明显趋紧
上述报告显示，2014年一季度，房地产开发企业到位资金累计同比增速大幅回落。2014年季度，房地产开发企业资金来源实现28731亿元，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9个百分点。其中，利用外资、其它资金同比分别下降33.9%、1.9%，国内贷款、自筹资金分别同比增长20.4%，9.6%。相比2013年全年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其它资金的同比增速分别下降12.7个百分点、66.7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。
对此，郑红玉表示，房企资金来源明显趋紧。
中原地产首席分析师张大伟也称，从环比数据来看，中国房企海外融资规模正在急剧下降，4月份以来仅14.74亿美元，不到3月份的一半，环比骤降56%。他进一步表示，QE已经逐渐开始退出，房企另一扇融资大门逐渐关闭，预计2014年房企的资金压力将进一步提升。
值得一提的是，A股资本市场已经有房企成功拿到再融资资金，但多数房企并不看好这一渠道。
“条件太苛刻，毕竟通过审核的是极少数企业。”有房企高层向《证券日报》记者直言，获得再融资的房企都是小房企，由于规模较小，审核资料较少，流程处理上比较快，但对大型房企而言，审核时间相对很长，加上不确定性因素，所以这并不是房企能够“指望”的快捷有效的融资渠道。
外部融资渠道的紧缩致使房企自筹资金。据上海某房地产研究院发布的《2014年一季度房企资金专题报告》显示，2014年一季度，企业自筹资金在企业到位资金中所占比重为38.6%，高于去年同期1.1个百分点。
销售回款困难
报告还显示，2014年一季度商品房销售金额显著回落，由2013年的同比增幅26.3%变为同比降幅5.2%，销售资金回笼和企业回款骤降。
从其监测数据来看，2014年一季度，30个典型城市商品住宅成交面积为3854万平方米，环比减少33.8%，同比减少25.0%，成交量复苏态势弱于预期。楼市旺季“小阳春”未能再现，部分城市楼盘降价带来的观望情绪、2013年基期值较高等因素导致长三角楼市持续低迷。
事实上，长三角的市场低迷情绪已经扩展至一线城市。以北京为例，张大伟表示，2014年前4个月，北京纯商品房成交金额为501.9亿元，与2013年同期的810.5亿元相比，骤降61.47%。其中，北京4月份纯商品房成交金额为105.4亿元，与去年同期的138.6亿元相比，下滑23.95%。
对此，有业内分析人士称，融资渠道紧缩，销售回款困难，市场上已经掀起打折促销潮，但房企仍然难以打开资金紧张的困局，因为与销售回款困难形成鲜明对比，一季度土地市场呈现亢奋态势，土地出让金创历史同期新高。
据上海房地产研究院监测，2014年一季度，10个典型城市土地出让金收入为2691.7亿元，与2013年同期相比增长83.1%，较2012年同期大增375.4%。从历年情况看，今年一季度土地出让金收入创造了历史新高，其中一线城市土地出让金收入为1754.1亿元，相当于2013年全年成交额的35%。
资金回笼慢，拿地成本高，房企进退两难局面之下，银行收紧房贷更是雪上加霜。据有关统计，截至3月末，执行首套房贷利率优惠的仅有16个城市，其中仅北京有8.8折利率优惠，首套房8.5折利率优惠在范围彻底消失。
鉴于此，郑红玉向记者表示，未来房企资金状况改善困难重重，2011年一季度至2012年二季度的“紧张”时期再次出现，其走势已开启另一段冰冻期。
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