[摘要] 一季度楼市成交惨淡,房地产市场全面降温,一众房地产企业业绩下滑,遭遇资金链吃紧。买房者观望情绪重,房企祭出各种招数促销,打折降价也难收获成交量。业内人士认为,库存压力大、资金回笼困难,或导致房企出现经营困难,2014年房企销售业绩难以乐观。
一季度楼市成交惨淡,房地产市场全面降温,一众房地产企业业绩下滑,遭遇资金链吃紧。买房者观望情绪重,房企祭出各种招数促销,打折降价也难收获成交量。业内人士认为,库存压力大、资金回笼困难,或导致房企出现经营困难,2014年房企销售业绩难以乐观。
“招保万金”业绩缩水
与去年全年持续“高烧”不同,今年一季度楼市大幅降温。从此前披露一季报的沪深二市142家上市房企来看,有74家公司出现同比业绩下滑甚至亏损的情况。
内地龙头房企万科今年前三个月的营业收入及净利润同比双双下滑。一季度实现营业收入95亿元,净利15.3亿元,同比分别下降32.16%和5.23%。
招商地产一季度实现营业收入72.51亿元,同比增长18%;但实现归属于母公司股东的净利润为7.55亿元,同比下降6.82%。
金地集团2014年一季度营业收入和净利润分别为31.5亿元和4934.38万元,同比分别下滑了25.91%和73.65%,基本每股为0.01元。
A股四大地产龙头“万保金招”中,只有保利地产在一季度实现了业绩的增长,净利润8.15亿元,同比增长10.8%。不过,保利地产也有自己的担忧,公司一季度共实现签约面积217.71万平方米,同比下降23.66%;实现签约金额280.71亿元,同比下降8.73%。
业绩下滑、售价下跌、拿地减少、融资困难等多个迹象显示,房地产业“真摔”的可能性被一步步验证。
房企资金面收紧“很差钱”
从2011年下半年开始,海外市场成为中国内地房企最主要的融资渠道。中指研究院分析人士表示,碧桂园、恒大等众多地产公司能够短期内迅速做大,与其在海外搭建了融资平台,可以获得海外资金支持不无关系。
2014年年初,多家标杆房企都迅速提前布局,从海外资本市场融到资金成本相对较低的钱。但目前来看,海外融资这一融资渠道的大门也开始关闭,4月份融资规模已经骤降。
中原地产首席分析师张大伟表示,今年以来,房企海外融资难主要原因在于两方面,从海外市场来看,美国加速退出量化宽松导致海外资本市场上资本价格提升,与此同时,人民币贬值促使热钱博弈人民币获利的积极性降低,原本热钱进入中国最主要的投资方向就是房地产业。
中原地产研究中心实时报告显示,4月十家标杆房企共计融资118.01亿元,环比3月回落24.7%,这已是融资金额连续两个月回落。
去年受多方资金追捧的房地产行业,当下正经历着资金寒潮。
全联房地产商会名誉会长聂梅生表示,现阶段房企资金不再是之前的不差钱,而是越来越差钱,越来越紧。
郑红玉认为,海内外资金双双收紧,银行收紧房贷雪上加霜,房企资金链紧绷,这加剧了楼市观望情绪,阻碍了部分入市人群。未来房企资金状况改善困难重重,年内房企资金不容乐观。
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开发商促销各显神通仍遇冷
尽管遇到信贷收紧、融资困难、楼市遇冷多重利空,但开发商的房子仍然要卖,“以价换量”、“平价跑量”的营销模式,成为开发商淡市时的不二选择。
不少房企推新盘时直接打出优惠牌:有的2000元抵20000元,有的买一房送两房,还有预存1万元抵5万元等等。同时,也有楼盘大打服务牌,推出各类活动,加强对企业品牌和服务的宣传。
许多开发商还想出了各种奇招怪招吸引消费者:近日南京一楼盘打折促销,让顾客比跳远,跳多远就能获得相应多少钱的优惠;浙江一楼盘推出直升机空中看房服务等等。
不过,无论是零首付还是限量特价房,虽然能集聚不少人气,但真下手购买的人数或许不如开发商想象的多。
专家表示,购房者普遍具有“买涨不买跌”的心态,房价越跌越想观望。
分化加剧 中小房企日益艰难
当前,房地产企业多个融资渠道明显收窄,并出现销售不畅、资金回笼困难。
为规避房地产市场风险,近来银行收紧房地产领域贷款,并将抗风险能力较弱的中小房企与大型房企区别对待。业内人士认为,下半年乃至明年房地产企业获得银行贷款更为艰难,中小房企要做好过冬准备。
实际上,这不只是一个预警,还是一个已经出现的局面。成交价格下跌、成交量萎缩以及部分中小房企倒闭,都是三四线城市房地产行业的现状特征,和一二线城市房地产行业相比已经出现分化。
在近年来楼市集中度不断提高的背景下,房地产企业强者愈强的趋势更为明显。
中原地产首席分析师张大伟指出,在目前部分千亿房企业绩都上涨乏力的情况下,成群结队的百亿房企和中小房企,正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化,中小型房企将愈发艰难。许多企业出现了同比明显下调情况,特别是立足三四线城市的很多企业,业绩下调幅度更为惊人。“在不断上升的库存压力下,或将出现经营困难,2014年房企销售业绩难以乐观。”
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4月房企海外融资连降两月 房企资金由偏松跌入紧张
在房地产市场趋冷,经济疲软的背景情况下,2013年受各方资金追捧的房地产业,正经历着资金的寒潮。
这一点,房企有更深体会。万科总裁郁亮日前就坦言说,在银行吸储成本不断上升的大背景下,按揭优惠利率的积极性大大降低。此外,相对于按揭而言,银行在开发贷方面更为的谨慎,因此,企业境外融资能力便是关键。
但值得注意的是,海外融资已非易事。中原地产研究中心实时报告显示,4月十家标杆房企共计融资118.01亿元,环比3月回落24.7%,这已是融资金额连续两个月回落。
中原地产市场总监张大伟认为,这一方面受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响。另一方面,近期国内多个城市楼市涌现降价潮,房地产市场预期转向,导致房企海外融资的难度有所加大。
然而,资金收紧的不单单是海外,国内对于房地产资金的收紧更为明显。上海房地产研究院日前发布报告显示,2014年季度,房企资金由“偏松”直接跌入“紧张”。
具体来看,房地产开发企业资金来源实现28731亿元,同比增幅由2013年的26.5%降至6.6%,增速比2013年全年回落19.9个百分点。其中,利用外资、其他资金增幅同比分别下降33.9%、1.9%,国内贷款、自筹资金分别同比增长20.4%,9.6%。相比2013年全年,国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降12.7个百分点、66.7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。
此外,作为反映房地产开发企业的资金支出与收入匹配程度的资金来源和投资增速差值也再次转负。2014年一季度,房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值为-10.2%,相比去年全年回落16.9个百分点,相比去年同期回落19.3个百分点。在经历2013年“丰水期”后再次步入“枯水期”,房企资金面整体活力不足。
全联房地产商会名誉会长聂梅生表示,现阶段房企的资金不再是之前的不差钱,而是越来越差钱,越来越紧。究其原因,其中一方面便是官方风险管控。日前银监会下发了《关于做好2014年不良贷款防控工作的指导意见》,要求银行业金融机构应摸清重点区域、重点行业和重点客户的风险情况,加强形势的研判,制定合理的不良贷款余额和比率年度“双控”目标。
“除此之外,对于一手拿地、一手卖房房企来说,地价在上涨,销售在下滑。”聂梅生说。数据显示说,2014年一季度,商品房销售金额达13263亿元,同比降幅5.2%,相比去年全年回落31.5个百分点,六个季度以来再度跌入降幅区间。
而土地方面却与销售回款困难形成鲜明的对比,一季度土地市场呈现亢奋的状态,土地出让金创历史同期的新高。据研究院监测,一季度10个典型城市土地出让金收入为2691.7亿元,与2013年同期相比增长83.1%,较2012年同期大增了375.4%。其中一线城市土地出让金收入为1754.1亿元,相当于2013年全年成交额的35%。
对此,上海房地产研究院研究员郑红玉表示,一方面资金回笼慢,另一方面拿地成本高,房企进退两难。海内外资金双双收紧,银行收紧房贷雪上加霜,房企资金链紧绷,这加剧了楼市观望情绪,阻碍了部分入市人群。未来房企资金状况改善困难重重,年内房企资金不容乐观。
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