[摘要] 近期关于中国房地产的走势有各种观点，有看多的，有唱空的，甚至有人直言楼市崩盘在即，本文主要通过2014年一季度中国宏观经济层面、房地产各项指标表现以及各城市的分化三个方面来阐述当前中国以及西安市房地产面临的问题，同时以期为西安楼市未来的发展作以参考。
近期关于中国房地产的走势有各种观点，有看多的，有唱空的，甚至有人直言楼市崩盘在即，本文主要通过2014年一季度中国宏观经济层面、房地产各项指标表现以及各城市的分化三个方面来阐述当前中国以及西安市房地产面临的问题，同时以期为西安楼市未来的发展作以参考。
一.一季度中国宏观经济低迷，尽管仍在预期范围，但众多指标下滑超过预期
初步核算，一季度国内生产总值128213亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。2014年前两月投资、消费、出口这拉动中国经济增长的“三驾马车”齐齐下滑，表明目前中国经济放缓迹象仍在延续。17.9%的1-2月投资增速，创下了中国2002年12月以来的新低；11.8%的1-2月消费增速，则创下了中国2006年2月份以来的新低；-1.6%的1-2月出口累计增速，创下了中国2009年以来的新低。同时基建、地产、制造业投资均下滑,地产销售和开工数据有隐忧，房地产新开工1-2月累计同比增长-27.4%,基本上是有这一指标以来幅度的一次负增长。商品房销售1-2月累计同比增长-0.1%,而去年的累计增幅是17%,2014年1-2月，房地产市场成交规模同比下滑，开发投资增速放缓，尤其是新开工规模再度出现较大滑坡，指标的疲弱令“市场拐点论”再度甚嚣尘上。不过与胡温时代不同，政府此番面对经济的下行，保持了相对的克制，多次表态并不会推出“强刺激政策”，因而短期内期望政府货币放水来拯救楼市的可能性并不大。
二.一季度楼市成交受挫，多城市遭腰斩！
2014年季度，10个主要城市，成交面积均同比2013年下降，其中北京下降幅度达55.18%。我们认为今年楼市的遇冷主要受以下6方面的影响， 1.国民经济增速的下滑直接影响了家庭收入的增加，进而影响了购买力；2.近期杭州等地降价的风波影响了购房者对于房价的预期，观望情绪再起；3.信贷政策在年初并没有放松，持续的收紧也直接制约了改善性需求的入市；4.不动产登记和房产税等政策迟迟不落地，也导致了市场预期的不一致；5.反腐运动很大程度上造成了二手房市场的部分抛售，这部分人群购置房产的意愿明显降低。6.西安整体上供大于求的市场背景，竞争比较激烈。在2014年，以上6点还将继续发挥着作用，对于中国楼市的走向起着决定性的作用。
三.基于经济下滑和楼市低迷的背景，中央和地方政府将会如何破局
我们通过研究历次中央救市的措施，发现了中央有五大破局之路：
1. 通过财政投入，减少中小企业税收，支持基础设施投资，加快棚户区改造，中西部地区铁路，加大重点项目支持力度。
2调整货币政策，向市场注入流动行，比如下调存款准备金率甚至降息。
3.放松限购限贷等政策，通过房地产消费来拉动经济。
4以城镇化为抓手释放内需巨大潜力。一是引导民间资本和外资积极参与城镇化建设；二是借助高铁发展契机，推动城镇化，带动有效需求增长。三是改革相关制度，释放消费需求。
全面深化改革促进经济持续健康发展
5.一是国有企业改革、行政管理改革等；二是努力化解地方政府债务，降低金融风险。三是加快推进资源要素价格改革。
鉴于习李新政以及克强经济学，我们基本可以确定投资、城镇化和深化改革都将会成为政府刺激经济增长的。但是需要指出的是，这几方面对于经济增长的作用时间较长。因此，如果经济持续不景气甚至逼近增长下限，那么货币放水和松绑楼市将成为必要的选择，但是短期内住宅市场难以迅速反弹。
当前市场关于降准的预期在不断增强，同时像南宁、无锡、天津和铜陵等多个城市已经开始了新一轮的预调微调，措施以差别化限购、放宽落户标准和税收优惠为主。地方救市不单纯是在救房企，其实也是在救地方经济。如果房地产行业持续不景气，势必会影响到地方的财政收入和经济发展。后续容易放松调控的城市包括8类，其中主要是库存消化周期超过一年的、季度成交面积大幅下滑的、购地销售比过高的、季度土地出让金过低的、有实质性降价的、人口净流出的城市。但是有一点需要说明的是，部分地方政策调整的微刺激被过度解读了，这种政策性刺激心理作用更强，但市场作用并不会很明显，在很多二三线城市，限购政策在前几年便已经事实上放松甚至取消了。要想真正实现房地产市场的有效激活，单靠限购松绑并无多大作用，市场各主体均需理性面对——政府在收税、信贷等多方进行调整，开发商作出适度让利，购房者恢复购买信心、减少自身观望情绪。
四.楼市2014年仍为调整期 崩盘可能性不大
2014 年1-2 月商品房销售均价为6774 元/平米，同比下降3.6%，其中商品住宅均价为6382 元/平米，同比下降3.8%。从历史上看，自1998 年中国房改以来，均价同比下降发生过三次，次发生在2002 年，在经过了前几年的开发投资过热后，政府出台政策规范企业的开发投资行为，宏观调控加码导致当年行业景气度下行。第二次发生在2008 年，当时在政府的强力调控和金融危机的双面夹攻下，行业景气度直转而下。第三次发生在2012 年，楼市在持续了半年多的有价无量后，在2012 年1-3 月进入深度调整期。而最近一次，则是今年的1-2 月，彰显当前市场的疲软态势。
到了4月，十大城市的4月成交量都没有明显回暖，都较3月份有所下滑，各地都表现出冷淡的市场行情。在二月中下旬和三月下旬的回暖势头都没有延续而阶段性终止，当前可谓进入市场的下行期，市场陷入明显的胶着态势。而且当前的情况和08年和12年情况类似，投资拿地在减少，资金成本在增加、叠加效应开始呈现，也就是说目前的房地产销售的困难是由经济以及房地产本身的综合因素所造成的，短期内难以快速改善。
近期，包括像光耀地产和兴润置业都出现了资金问题，甚至传言破产，开发商已经面临着较为严峻的市场环境。自去年下半年以来的钱荒，以及银行信贷的持续收紧，对开发商的影响很大。开发商的很大部分运转资金是要靠业主的按揭款，一方面银行的按揭款迟迟放不出来，另一方面利率不断上浮，导致了市场观望，业主不买房，开发商就发愁。我们在此也建议，各开发商在此背景下，财务不够稳健的中小开发商需全力保量，现金为王，避免偿付危机
五.对于西安市房地产市场，我们将何去何从
在限购限贷政策下，西安市的房地产市场特征是：在2011年积压的商品房（尤其是住宅），尤其是自2013年初以来的市场逐步回暖的大背景下，主要问题是库存量大，截止到4月底西安市的商品房库存量达1700万平米；当前西安市的城改项目大量入市，直接使得西安市的供给量大幅增加；保障房作为近两年政府的重点建设工程，目前也已经开始大量入市。也就是说西安市未来几年还将面临着供大于求的市场环境，竞争将成为关键词。从西安市房地产的供需来看，供需比已高达3:1,这就意味着每一位购房者都将有接近3套房源的选择权，因此供大于求近几年将会成为市场常态，西安市已经进入买方市场。
另一方面，西安市是一个刚需为主的市场，据我们抽样的1000份购房调查中，首置刚需仍为主流，大致占到7成左右，改善性需求约占2成，当前只有6%的投资性需求，可以说当前西安市场刚性十足。因而一般以刚需支撑的市场泡沫都比较小，市场相对比较理性。对于自住型的购房者来讲，个人认为今年上半年是购房的好的时机，一方面在于各开发商对于价格上都比较谨慎，促销力度比较大；另一方面在于市场的僵持会使得部分资金链偏紧的开发商采取“以价换量”的策略，优惠可能是空前的。因而，建议购房者对于房价的缓步上涨持理性态度，西安市的房地产基本没有崩盘的可能，有资金实力的话还是早买早受益。
而短期来看，中央不会出台货币放水等对于楼市的强刺激措施，因而楼市的调整期还会持续。但有一点必须指出的是，2014年下半年各城市的预调微调和积压刚需的释放都会对楼市形成一定的推动力，同时鉴于部分开发商的平价走量、加大促销，预计2014年下半年市场会有一定程度的回暖。而对于房价来看，西安市近三年的年均增长幅度不到5%，只是略高于通胀，房价收入比也基本处于合理的区间，因而缓步上涨还将成为大概率事件，大幅降价的可能性并不大。而寄望于楼市崩盘和房价大降的购房者，可能会又一次错失买房时机，到时后悔莫及！
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