[摘要] 在限购、限贷政策未见放松的背景下，打着不限购、不限贷旗号的商业性质公寓大行其道。据统计，目前广州市在售的公寓项目有40多个。
●投资公寓勿“人云亦云”
●商业公寓有五大“短板”
●投资公寓，买大还是买小？
在限购、限贷政策未见放松的背景下，打着不限购、不限贷旗号的商业性质公寓大行其道。据统计，目前广州市在售的公寓项目有40多个。
“五一”前夕，位于番禺万博CBD商圈的四海国际公寓首批推出市场的300多套单位，去货率逾九成；冒雨开盘的长隆板块两公寓盘保利大都汇和奥园城市天地，一个2售罄，另一个去货率也接近七成。
到了“五一”，商业公寓更是放量上市，同样受到追捧。
“后五一”期间，广州市面上不少公寓产品依然令人瞩目。其中绿地时代云都汇、万科在广州的商业综合体“万科云”受到市场关注。
公寓如此之火，除了“限时代”的背景，也因其售价比同地段的住宅单位低。然而，专家提醒置业者，商业公寓自身的硬伤需要注意。
A今年商业公寓巨量上市
据相关机构统计，预计2014年广州将推出近2.5万套公寓新品，相对于2011年的8091套，2012年的12673套，2013年的20690套，供应量更进一步。
业内人士分析，今年商业公寓大量上市，完全是得益于前两年各区争相推出商业地，如今是瓜熟蒂落的时候。记者匡算，目前全市在售的公寓项目有40多个。今年以来，仅在番禺华南板块，就有包括四海企业旗下的四海城国际精装公寓、保利大都汇、奥园越时代、敏捷华美国际、敏捷御峰国际等多个项目推出了公寓产品，货量之多、推货时间之密集，为近年来少有。
今年“五一”期间，商业公寓放量上市。在多个区域，如萝岗和番禺、越秀等地，同质化公寓盘都迎来战况惨烈的“埋身肉搏”。
从供应量来看，萝岗板块集中5000套商业公寓，是全市公寓大户集中地，其次是番禺区，3000套的供应集中在南站、汉溪长隆和万博板块；越秀区多个烂尾盘活或者多年未开发项目的商业地今年集中上市，2000多套的供应在老城区首屈一指。三个区域共同构成了公寓销售大战的“主战场”。
B小户型成主流 大户型奇缺
综观目前市场上的产品，为迎合更多投资者的需求，大多主打LOFT户型，户型面积也设置在40-80平方米之间，甚至有不少20-30多平方米的MINI户型，以不限购、面积小、总价低来赢取更多买家的关注。同时，为进一步降低总价，大部分的产品都选择了毛坯发售。
反而一些更适合大型企业高管需求的100平方米左右的产品，成为了稀缺产品。于是，一些精明的开发商顺应这部分市场需求推出大户型产品，如四海CEO公馆，户型面积大约在100平方米左右。
建议：“虽然公寓小面积产品的总价便宜，购买门槛较低，但是市面货量太大了，大户型因为稀缺反而更有上升空间。”对于公寓买大还是买小哪个更具投资潜力的话题，业内人士分析，如果周边环境、空间布局做得好的话，在潜力和投资回报上，设计更好、品质更高、舒适性更强的大面积户型更有前景。专家认为，投资盈利法则有时应遵循“逆向思维”，即不是大多数人都趋之若鹜的东西。真正有前景的产品早期通常是散落在地上的“砂砾”，你能不能从中把握机会，就看对市场、对未来的前景有没有“未来眼光”。
C靠近城市综合体成公寓先发优势
上述四海城和保利、奥园的项目之所以成功大卖，有专家分析，很大程度是源于其含着金钥匙出生：番禺区的万博—长隆板块被誉为继天河、北京路、上下九之后的广州“第四商圈”。而其本身项目就是城市综合体的一部分，优势明显，其他公寓项目无法比拟。
提醒：分析人士指出，市中心地段的公寓价格接近4万元/平方米仍然热销，投资者更多地就是看重其项目的配套设施完善，尤其是发达的交通网络和商业资源。对于近郊的公寓，投资时也应该注意这些方面是否已有现成的配套或未来规划，这些因素都会令相应地区的公寓价值水涨船高。
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