曲线救市户籍成魔法棒 多地推新政放松落户政策
新闻晨报 2014-06-18 10:00
[摘要] 如今楼市已进入一个“敏感期”，任何风吹草动都可能引起市场情绪波动。日前，广东、海南及武汉等地陆续推出户籍制度改革，逐步放松落户限制，引发社会关注。不少市场人士认为，此举一方面意在增强城市对人口的集聚力，另一方面“抢人”也可能带来“曲线救市”，给限购的楼市增加大量的刚需购买力。
如今楼市已进入一个“敏感期”，任何风吹草动都可能引起市场情绪波动。日前，广东、海南及武汉等地陆续推出户籍制度改革，逐步放松落户限制，引发社会关注。不少市场人士认为，此举一方面意在增强城市对人口的集聚力，另一方面“抢人”也可能带来“曲线救市”，给限购的楼市增加大量的刚需购买力。
“抢人”实为“抢刚需”
武汉市日前下文规定，从7月1日起，毕业超过2年的普通高校毕业生或留学回国人员，在武汉就业创业，具备本科或研究生学历，提供学历学位、劳动合同、1年社保缴纳证明以及合法住所证明，或者自主创业且本人为法人代表的，均可在武汉市落户，此前，毕业2年内在武汉就业创业的高校毕业生才可在武汉落户。
目前，武汉楼市政策规定，武汉户籍家庭可购买两套住房，非武汉户籍家庭需在武汉纳税或者缴纳社保2年以上，且仅限购1套住房。相关部门测算，新政策实施后，每年至少吸引10万名大学生落户武汉，这也意味着每年将新增10万名购房资格人。
其实，广东、海南、贵州等地早就启动了大规模的户籍改革，为楼市注入了潜在购买力。无锡5月1日起实施户籍新政策，凡购买商品房60平方米以上者，准予本人、配偶和未成年子女落户。一个月后，海口也开始类似改革，实行“购房入户”式户籍改革。随后，贵州也宣布全面开放落户限制，鼓励更多人在中心城镇、城市落户安居。近日，广东省更是将从投靠入户、大学生入户以及外来常住人口入户等领域进一步调低门槛。凡在城市有固定住所、就业的大学本科以上学历毕业生，均可在广东大中城市落户。
户籍松绑也算“分类调控”
有业内人士表示，户籍制度的调整恰好体现了今年楼市“分类调控”的精神。对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出； 而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。
尽管中央关于“分类调控”的方向已定，但地方政府却不知从何“下手”。“如果直接取消限购，会引起较大的舆论反弹。但是，通过户籍改革新政策来‘抢人’，既回应了社会的关切，也提高了购房人口基数，刺激了当地楼市。”中原地产首席市场分析师张大伟表示。
有评论认为，当前，中国楼市已处于从短缺到过剩、劳动力从过剩转向短缺的转折期。在此背景下，购房入户将成为多数城市稳定楼市的最有效措施，同时也将揭开城市竞争和治理模式的全新一页。
三四线城市购买力或流失
当前，楼市下行趋势明显，其中一个重要原因是，之前两年多的楼市火爆消化了大量刚需购买力，现存刚性需求与库存及新房的数量不匹配，寻找消费者成为许多房企的当务之急。业内预测，通过户籍松绑提高购房人口基数，刺激楼市销售，将成为许多城市的“救市”方向。
长三角和珠三角通过率先改革户籍，诱使中西部地区的打工者从一人打工变成全家落户，呈现出“一江春水向东流”，将成为未来几年中国民工潮的新动向。一方面，外地人落户容易了，会有一定数量的人口导入当地市场，限购带来的买房资格难题迎刃而解，给楼市带来可观的刚需购买力，有利于库存主力户型住房的消化。
另一方面，本就依靠外出务工者回乡置业的三四线城市楼市则面临着更大的分化。中指研究院华中市场总监李国政认为，三四线城市户籍吸引力普遍不及一二线城市，一二线城市户籍放开后，部分在此务工的外地人则放弃回乡置业，选择留下来购房安家，因此，三四线城市房地产市场将面临大量的购买力流失。
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6月10日以来，有关沈阳松绑“限购令”的消息可谓一波三折。实时消息显示，沈阳市政府部门否认全面取消限购。业内人士认为，上述松绑政策应属“口头通知”，虽未发布文件，但实际上已在执行。沈阳楼市供大于求情况明显，且房价收入比合理，限购政策无存在的必要。对于很多类似的二三线城市来说，即便真的取消限购，也难以真正激活市场。
住宅库存压力大
沈阳松绑限购仍然显得扑朔迷离。6月10日，有消息称，沈阳已取消限购政策，本地人和外地人可购多套住宅。媒体报道称，沈阳市住建系统一位官员证实，沈阳正在调整限购政策，对本市户籍家庭拥有2套及以上住房在二环内可以购买多套房屋，但银行不提供任何贷款。对于已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房政策依然不变。11日，又有消息表示，沈阳自即日起恢复限购。
业内人士表示，据了解，沈阳此前确曾召集房地产企业开会，口头通知限购政策调整。但对于该项政策，沈阳不会出台文件予以明确。这种做法与此前福建省颇有类似之处，即仅作内部通报，但并不以红头文件的形式发布。
某专家表示，从沈阳市政府的角度看，有四个理由对限购政策做出调整。
一是住宅库存压力大。截至今年5月底，沈阳新建住宅库存为1828万平方米,远超京沪，仅次于库存的天津。按过去6个月的移动平均销量，需要22个月才能去化完毕。
二是房价收入比合理。该机构的数据还显示，沈阳市的房价收入比由2001年的9.3降至2013年的6.8，该趋势与大部分城市相反。说明沈阳并无任何房价泡沫，不需要限购。
三是沈阳的限购范围较小，仅限二环以内，实际效果有限。
四是沈阳松绑限购的举措，暗合监管层关于“分类调控”的要求。
市场短期难激活
事实上，在沈阳之前，已有多个城市调整限购政策，如南宁、铜陵、天津、芜湖等。另有一些城市通过调整普通住房认定标准、购房落户、税费减免等其他方式救市。根据中原地产不完全统计，从去年下半年以来，已有安徽、浙江、江苏等8个省份16个城市进行了相关政策的微调或松绑。其中，长三角地区最密集。
分析人士认为，上述松绑调控的城市与沈阳有着诸多类似之处，如库存庞大、房价维持平稳乃至下调、地方财政收入受到影响等。
业内专家认为，限购本身属于短期政策，其目的是通过抑制住宅需求，进而防范房价过快上涨，或使房价趋稳。而当前的形势是，主要城市成交量明显萎缩，房价已经面临短周期性质的小拐点（并非长周期性质的大跌和崩盘）。因此，限购也就没有存在的必要了。
同时，今年经济稳增长的压力很大，而近几个月，房地产已经开始拖经济的后腿。地方政府不希望房地产“大落”。因此，松绑调控就成为必然选择。国家统计局数据显示，今年1-4月，全社会固定资产投资增幅为17.3%，同期房地产开发投资增幅为16.4%。
值得注意的是，频繁松绑限购对市场预期带来不利影响。近期住建部工作组已奔赴各地进行督导，防止楼市政策的微调演变成大范围松绑。分析人士指出，按照监管层的口径，在调整政策的过程中，仍有红线不可逾越：一线城市限购政策不得调整、首付比例等信贷政策不得擅自调整。
中原地产认为，在上述红线范围内，未来仍可能有城市跟风进行松绑。这些城市的主要特征在于：库存消化周期超过一年、一季度成交面积大幅下滑、土地出让金过低、购地销售比过高、有实质性降价楼盘、人口净流出、新区面积过大等。取消限购虽属中长期的大趋势，但其短期作用或不理想。本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，日益强烈的微调难以拉动市场成交。
业内专家也指出，当前市场处于下行通道，从制约购房需求的因素分析，货币政策和房贷执行的松紧程度，远比限购放松、取消与否更重要。不过，取消限购对于地产股是一个短期利好。
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6月10日以来，有关沈阳松绑“限购令”的消息可谓一波三折。实时消息显示，沈阳市政府部门否认全面取消限购。业内人士认为，上述松绑政策应属“口头通知”，虽未发布文件，但实际上已在执行。沈阳楼市供大于求情况明显，且房价收入比合理，限购政策无存在的必要。对于很多类似的二三线城市来说，即便真的取消限购，也难以真正激活市场。
住宅库存压力大
沈阳松绑限购仍然显得扑朔迷离。6月10日，有消息称，沈阳已取消限购政策，本地人和外地人可购多套住宅。媒体报道称，沈阳市住建系统一位官员证实，沈阳正在调整限购政策，对本市户籍家庭拥有2套及以上住房在二环内可以购买多套房屋，但银行不提供任何贷款。对于已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房政策依然不变。11日，又有消息表示，沈阳自即日起恢复限购。
业内人士表示，据了解，沈阳此前确曾召集房地产企业开会，口头通知限购政策调整。但对于该项政策，沈阳不会出台文件予以明确。这种做法与此前福建省颇有类似之处，即仅作内部通报，但并不以红头文件的形式发布。
某专家表示，从沈阳市政府的角度看，有四个理由对限购政策做出调整。
一是住宅库存压力大。截至今年5月底，沈阳新建住宅库存为1828万平方米,远超京沪，仅次于库存的天津。按过去6个月的移动平均销量，需要22个月才能去化完毕。
二是房价收入比合理。该机构的数据还显示，沈阳市的房价收入比由2001年的9.3降至2013年的6.8，该趋势与大部分城市相反。说明沈阳并无任何房价泡沫，不需要限购。
三是沈阳的限购范围较小，仅限二环以内，实际效果有限。
四是沈阳松绑限购的举措，暗合监管层关于“分类调控”的要求。
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事实上，在沈阳之前，已有多个城市调整限购政策，如南宁、铜陵、天津、芜湖等。另有一些城市通过调整普通住房认定标准、购房落户、税费减免等其他方式救市。根据中原地产不完全统计，从去年下半年以来，已有安徽、浙江、江苏等8个省份16个城市进行了相关政策的微调或松绑。其中，长三角地区最密集。
分析人士认为，上述松绑调控的城市与沈阳有着诸多类似之处，如库存庞大、房价维持平稳乃至下调、地方财政收入受到影响等。
业内专家认为，限购本身属于短期政策，其目的是通过抑制住宅需求，进而防范房价过快上涨，或使房价趋稳。而当前的形势是，主要城市成交量明显萎缩，房价已经面临短周期性质的小拐点（并非长周期性质的大跌和崩盘）。因此，限购也就没有存在的必要了。
同时，今年经济稳增长的压力很大，而近几个月，房地产已经开始拖经济的后腿。地方政府不希望房地产“大落”。因此，松绑调控就成为必然选择。国家统计局数据显示，今年1-4月，全社会固定资产投资增幅为17.3%，同期房地产开发投资增幅为16.4%。
值得注意的是，频繁松绑限购对市场预期带来不利影响。近期住建部工作组已奔赴各地进行督导，防止楼市政策的微调演变成大范围松绑。分析人士指出，按照监管层的口径，在调整政策的过程中，仍有红线不可逾越：一线城市限购政策不得调整、首付比例等信贷政策不得擅自调整。
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