[摘要] 今年年初还曾屡屡出现的土地争夺战，近期却在土地拍卖市场绝迹。受房地产整体大环境的影响，进入二季度以来，房企在拿地方面就开始变得十分谨慎，但同时，各地方政府却依然保持着强烈的推地欲望。在这种情况下，一、二线城市的土地市场溢价率创下近两年来的新低。
今年年初还曾屡屡出现的土地争夺战，近期却在土地拍卖市场绝迹。受房地产整体大环境的影响，进入二季度以来，房企在拿地方面就开始变得十分谨慎，但同时，各地方政府却依然保持着强烈的推地欲望。在这种情况下，一、二线城市的土地市场溢价率创下近两年来的新低。
低溢价状况将持续
中原地产市场研究部统计的数据显示，截至6月23日，一线城市6月份出让土地的平均溢价率仅为2.3％，相比最近一年一线城市30％的平均溢价率，土地市场降温明显；同时，二线城市出让土地的平均溢价率也只有5.8％，而此前二线城市出让土地的平均溢价率一直保持在15％左右。
同时，4个一线城市，6月份总成交土地为15宗，合计土地成交额为46.1亿元。从目前待售的土地看，预计6月份4个一线城市的土地成交额将低于200亿元，创造最近几年的月成交值。
此外，多地包括上海等城市已经出现了住宅地块流拍的现象。据悉，因竞买人数不足，上海市规划和国土资源管理局今年6月9日发布公告，终止了奉贤区海港开发区51-02（1）、52-02区域地块的出让。对此，有业内人士表示，流拍一方面是由于上述地块相对冷门，但更为重要的原因还是开发商购地热情的大幅降低。
而6月20日，福州、合肥、重庆、南京、广州5个城市共有33宗土地入市交易，最终成功出让30宗，其中18宗均为底价成交。而重庆上周共有18宗土地入市交易，总起始价达161.1亿元，但进入现场拍卖后，4宗地块零竞争成交，另外14宗地块则底价成交。
不过，虽然土地市场大幅降温，但地方政府供地的欲望却依然强烈。据中原地产统计，40个城市6月份计划推出的宅地面积达1078万平方米，仅比去年月均水平低了一成左右，较今年前5个月的平均水平还高出两成。其中二线城市在卖地方面最为“积极”，6月份计划推出的宅地面积为5月份的3倍，超过去年月均水平近一成。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，“市场下行，销售承压，土地市场亦由热转冷，‘底价成交’是近期土地市场的写照。持续近半年的楼市降温，逐渐传递到了土地市场。可以预计的是，6月份土地市场成交量将增加，但在楼市整体成交尚未从谷底走出的情况下，底价成交地块将增加，溢价率亦将继续下滑。”
6月以来20家标杆房企
拿地金额仅110亿元
在一、二线城市的土地市场出现了降温的同时，标杆房企在拿地方面也愈加谨慎。有数据显示，截至6月23日，20家标杆房企月内的拿地金额仅为110亿元。出手土地市场的房企也只有中海、富力、恒大、招商、华润寥寥几家。今年，累计到目前为止这20家标杆房企的拿地总额为1558亿元，预计上半年拿地总额不足1600亿元。而在2013年上半年，20家标杆房企的拿地总额则高达1977亿元。
据悉，2013年6月份，20家标杆房企拿地总额高达421亿元，而今年预计上述房企全月拿地金额仅在百亿元左右。同时，去年5月份，20家标杆房企拿地金额高达454.64亿元，而在今年5月份这一数字则下滑至116亿元，只有万达、保利、金地、恒大、碧桂园等房企进行了小规模的拿地，其他房企在5月份的土地市场均无动作。
此外，从年内发展看，2014年4月份上述房企的拿地金额为154.4亿元，3月份为261.95亿元，2月份为331.99亿元，1月份为582.52亿元。而从连续几个月的数据上看，房企拿地整体放缓的趋势已经十分明显。
“今年标杆房企的销售都不是太好，从一季报和每个月的销售简报里都能看出来。同时，这20家企业在2013年购入了5586亿元的土地，土地储备充分。因此在今年这样的市场环境下，拿地势必变得谨慎。”张大伟表示，“预计未来一段时间，一、二线城市优质地块的竞争仍将激烈。毕竟相比三、四线已经可以看到的风险，一、二线市场的风险要低很多。”
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刚需盘集中放量 大型房企不愁“中考”业绩
6月即将结束，众多房企亦将迎来“年中大考”。面对今年“雾霾”笼罩的楼市，众多房企多显得力不从心，然而，当大家还在为“中考”一筹莫展时，记者了解到，恒大集团已经交上了一份完美的答卷。
6月21日，恒大集团城市综合体——合肥中央广场开盘即销售25.6亿元、平顶山恒大名都项目当日成交6.1亿元，两项目总计开盘销售31.7亿元，刷新了楼市销售纪录，令业界为之瞩目。
而伴随着恒大集团两项目的热销，业界认为，两个楼盘的热销反映了二三线城市楼市已经回暖，恒大作为中国布局最广的房企，对市场变化最敏锐，其销售情况最能体现中国楼市的整体趋势，可以说目前整个中国房地产市场调整后已平稳，市场整体在回暖。而无论政策和市场如何调整，满足刚需、高性价比的产品，都会得到市场认可，在竞争中脱颖而出。
刚需仍是市场主流
高性价比产品跑赢市场
6月21日，恒大集团令瞩目，当天其城市综合体——合肥中央广场及平顶山恒大名都两盘齐发，火爆开盘，聚集了近万名购房者前去抢购，可谓热闹非凡。
在平顶山恒大名都现场记者看到，无论是样板间，销售中心大堂，还是认购区，到处人头攒动，销控表全面飘红，仅8个多就创造了6.1亿元的销售神话，而当天合肥中央广场开盘即销售25.6亿元的业绩更令业界概叹!两项目均刷新了楼市销售纪录，其中合肥恒大中央广场创造了楼市今年开盘销售纪录，平顶山恒大名都创造了今年三线城市开盘销售纪录。不仅如此，今年前5个月恒大销售了562亿元，同比增加了64%，是一个前5个月完成年度销售目标过半的企业。
是什么让恒大创造出一天开盘销售31.7亿元的销售神话？记者深入采访发现，定位明确满足刚需，高品质、高性价比产品是恒大最终赢得市场的法宝，恒大所有的项目以首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求为主，按豪宅标准为普通住宅项目设计园林及规划配套，五星级会所、大型商业街、室外标准网球场、中英文双语幼儿园无不淋漓精致的体现着恒大的大气华美，更有中心湖、名贵绿色植被、拼花石材、园林小品等令人神往。且此次开盘的合肥、平顶山项目均为精装修，合肥恒大中央广场的精装标准更高达2500元/㎡，平顶山恒大名都为当地全成品豪宅。
因为品质，恒大项目在购房者中有口皆碑。采访中，私营企业主李小姐告诉记者，我买的是商铺，恒大中央广场这个位置太好了，周边都是高端住宅，又连着地铁出口，客流量会非常大，商业人气一定很旺，还害怕抢不上呢。白领庄小姐也说，恒大名都项目的景观设计和园林绿化做得非常好，项目配套令我特别期待，这才是我心中的完美居所。
成交量逆市高涨
楼市整体回暖迹象明显
而伴随着恒大集团两项目的热销，多位业内人士认为恒大是中国布局最广的房企，对市场变化最敏锐，反映最客观，其销售情况最能体现中国楼市的整体趋势，两个楼盘的热销，反映了二三线城市楼市已经回暖。
恒大集团执行董事、副总裁何妙玲表示，目前整个中国房地产市场调整后已平稳，特别从最近几周的情况来看，市场整体在回暖，市场参与方的信心也都在恢复。据CREIS中指实时数据显示，6月9日至15日40个城市累计成交面积环比上涨13%，同比上涨7%，累计成交量回升。其中一线城市环比涨幅最稿达39%，北京环比增幅近1.7倍；二线城市同环比均有所上升。中原地产市场研究部统计数据显示，截至6月9日，已经发布销售数据的19个上市房企5月份合约销售额为738亿元，环比微涨2.5％。
业内人士对近期楼市成交情况作了分析，其表示，5月份市场成交量赶超4月，主要与推盘放量有关，另外和部分城市促销等策略的实施有一定关系，随着企业营销方式的更多样性，未来楼市交投量会继续保持。
市场回暖更理性
未来主战场在二三线城市
半年已然过去，不错的销售业绩令人欣喜，也让房企对后半年有了更多的期待，下半年楼市如何发展，未来趋势如何？
对此，恒大集团董事局主席许家印表示，眼下的楼市并不能用个别市场来代表整体走势，长远来看，房地产的主战场是在二三线城市。何妙玲也认为，市场在回暖，但更加理性，企业分化、市场分化是必然，对于房企而言，竞争将日趋激烈，优胜劣汰将加剧，分化明显，只有强者恒强。从此次恒大两盘开盘的销售现场大家看到，这个项目是二线城市的项目，排队认购的客户远超推货量，预计将创造今年楼市开盘销售新纪录，这表明满足刚需、高性价比的产品，都会得到市场认可。
金英证券(KimEngSecurities)分析师KarenKwan也表示，中国房地产企业在过去数月在营销策略上的调整有效刺激了销量，恒大地产今年5月的销量同比增加28%是其中成功的例子，除了恒大这种销售情况较好的企业外，其他房企如果能够在三季度采取更积极的措施，将有助于中国房地产市场提升销量。“作为刚性需求占主导的市场仍有相当大基数的稳定成交”，中原地产资源策略研究中心主任叶晓燕建议，选择有实力的开发商和性价比高的楼盘，不仅能规避买房风险，而且能以适中的价格买到满意房源。
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