地价!成本?西安房地产业界回应"地价比例23%"之说
一直以来，关于房价成本充斥着各种争论，国土资源部在6月23日召开了新闻发布会，首次以数据给出回应：地价只占了房价的一小部分，平均比例约为23%。信息披露后，引起各界对商品房成本价的探究和关注。
地价占比
牵动商品房成本价
■房价越高地价占比越低
据了解，房地产成本中最主要的部分是土地成本和建安成本，土地和建安成本决定了其他的各项成本，而各地的土地成本差异比较大。
经济分析资深人士檀辉认为，按照西安目前的市场现状，地价占房价比例约为23%，基本可信，但在北京、上海、深圳等一线城市，由于房价过高，占比可能不会有这么高。除了土地之外，建安费用也是成本中的一大部分，包括土建项目、土方、材料、人工、项目内配套设施等，不论什么样的项目都会有这些类别，建房子使用的东西基本一样，而且这些费用都是由市场调节价格，在同一城市不会因为地段不一样而产生太大差别。
檀辉给记者举了一个例子，比如单位集资建房，这种房子与商品房的区别就在于土地等费用以及营销推广费用的节省，但土建项目、土方、材料、人工、项目内配套设施等，一个也不会缺。集资建房给员工的价位会比同期的市场价位每平方米低一两千元。如果是商品房，加上土地等相关费用，成本要更高一些，但不超过4000元/平方米。
■转卖地块导致成本增加
“西安的房价本来不应该这么高，房价的增长是因为土地成本的增加。”负责曲江一工程项目的张新认为，按照正规的政府招拍挂土地建设商品房，成本价应该控制在3000元/平方米，导致成本价增加的其中一个原因就是：一片地转过一两次手后才进行开发，每转一次手都会使成本增加。
据张新介绍，2005年，他们曾给一个单位在曲江建了一批房屋，剩余的一些房源进行出售，售价在3500元/平方米，而就这样的售价，公司依然有10%的利润。“即便现在有些费用增加，成本有所增加，但也不会超过4000元/平方米。”张先生说，土地费用在2005年之后上涨，而目前在售的楼盘，都应该是在2007年拿到的土地。
议，如果政府能杜绝转卖地块的问题，商品房的成本或许就会降低。一块价值60万元/亩的地，转一次手，很可能就变成100万元/亩，再转一次，也许就成了150万元/亩了，这样所增加的地价也使得成本价大幅增加。
■地价占比各项目有差异
“地段决定价值。”高山流水集团副董事长梁鹏说，在开发土地稀缺的城市，的地段、最黄金的位置，楼面地价在1万元都是有可能的，而在偏远的地方，楼面地价在200元也不稀奇。这样算下来，即使前者房价卖到2万元，后者房价仅仅2000元，前者的利润也远远没有后者高。
梁鹏认为，在商品房的开发成本中，土地对成本的影响，其他成本基本都差不了太多。在实际操作过程中，有的地价占比高于23%，有的地价占比低于23%。
记者在采访中发现，房地产行业内普遍认同“地段决定价值”这样的观点，城内、城外、高新、曲江、大明宫、浐灞、西咸、长安等地，不同的地段，成本差异比较大，售价差异也较大；同一地段，由于拿地的时间不同，发展程度不一，配套有区别，土地成本也不一样，房价也不尽相同。
■隐性成本无法正规计算
“土地、建安、管理、营销等费用都是明的，还有一些是不明的。”西安一房地产公司的营销负责人表示，目前这样的市场环境下，23%的地价让更多的人不相信商品房成本价会有4000元。这些不明的其实就是隐性成本，一般是没有办法具体单列出来计算，也无法把这些隐性成本摆到桌面上说，但各公司在计算成本的时候也会将此包含其中。
该负责人告诉记者，据他个人了解，西安市高层商品房成本价有部分在4000元/平方米以下，也有部分在4000元/平方米以上，能超过4500元/平方米的非常少。普通高层商品房的建安成本在1800元/平方米以上，与规划、报建等费用合计约在2700元/平方米左右，但每个公司的财务费用、管理费用、营销费用与项目的规模等有很大关系，所以差异比较大，加上其他的一些费用，就更不能一概而论。“不论是地价还是成本价，对消费者来说都只是一个参考。”该负责人说，西安的房价一直比较平稳，在现阶段依然会继续保持下去，只要成本不降，房价也不可能降。本报记者 田永丽
一针见血 面粉贵过面包现象重返楼市
开发商对此抱怨连连，因为地价远远超出预期。购房者骂声连连，因为高地价正在推高房价。政府部门也一肚子委屈，说房价高企与地价无关，因为“目前地价占房价的15%~30%，平均是23.2%，远低于其他国家”。
春节过后，楼市迅速回暖，刚需、改善型需求、投资型需求争相入场，房价被一波波推起时，开发商赚了个盆满钵满。再加上各大银行前5个月近6万个亿的放贷相当一部分涌入楼市,如此巨大的资金量盘桓在房地产行业，地价、房价焉能不水涨船高？
出来混总是要还的，再高的房价必然还是要购买者负担的，当土地只能在少数国有开发商、上市公司手中流动，当房产只能在少数富裕阶层流动，高企的地价和房价只能是“泥足巨人”，终归还是要回归大地的。（来源：华商报）
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