来自南京网上房地产的权威数据显示，去年的“疯狂楼市”总共促成20.5万套的房产交易，是2008年的2.6倍，创下了“”的历史记录。其中，二手房10.5万套的成交量也超过一手住宅，首次出现一手与二手倒挂的市场格局。
2007年对于南京楼市来说是一个名副其实的“风向标”，当年市民的买房热情高涨，物价部门甚至出台了商品房的核价政策，严控房价的飞速上涨。尽管种种举措意在打压价格，然而这一年仍然销售出9.3万套商品住宅，成为南京楼市的“极值”。随后的2008年，由于金融风暴的影响，购房人的热情骤降，当年只卖出4.2万套商品住宅，锐减一半。
“2009年一手共成交了10万套，虽然数量不少，但相比2007年也只是增加了几千套而已”，南京市房管部门一位楼市专家表示，去年的楼市“疯”就“疯”在价格的飞涨，增长的幅度完全不是2007年可以比拟的。据中原地产市场研究中心公布的数据显示，2009年南京全市商品住宅的均价从1月份的每平方米6400元，涨到了11月份的8600元，足足上升了2200元，涨幅达34%。该中心一位负责人称，如果看个别区域的房价，涨幅可能还不止这个数，“你看河西吧，有的楼盘从年初的8000多卖到年底的1.5万，都快了。”
不过该人士也表示，从09年11月份来看，房价的涨幅已经有所放缓，江北等地的楼盘还拿出了促销等优惠，相信今年初的房地产市场会比较平稳，房价的大起大落都不太可能。
二手房比一手房更吃香
相比商品住宅10万套的成交量，去年南京二手房的销量更旺，一年期间卖掉了10.5万套，首次出现一手二手倒挂的局面。“其实这应该是一大趋势，因为土地总是有限的，房子肯定越盖越少，最后市场上剩下来的都是二手房”，我爱我家市场部经理舒莉莉分析说。不过，她认为以南京目前的市场开发量，出现一手与二手倒挂的时间稍微早了一点。
“因为去年的政策优惠，90平方米以下的都是零契税，超过2年的又免交营业税，所以很多家庭成员之间集中办理过户”，舒莉莉说，有的是为了解决小孩的学区问题，有的则是为了避免以后缴纳遗产税，这些并非真正意义上的二手房“交易”大约占了三成左右。
二手房销量的猛增，也带来了房价的飞涨。安居客市场部公布的数据显示，当前南京二手房的成交价已经达到10780元/m2，为历史高点。网尚置业频道总监单伟也告诉记者，去年南京二手房房主的报价也普遍“攀高”，12月份全市二手房的挂牌均价达到每平方米9480元，比11月份又上涨了近400元。
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一季度楼市有望回调
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉在接受记者采访时表示，20.5万套的数量明白无误地表明，南京楼市的购买力已经严重透支了。“当然，其中有一部分是2008年暂时观望的购房人，而更多的则是今年、甚至明年的购买力被提前预支”，张辉说，这一现象其实并不是政府希望看见的，因为一旦房子供不应求，房价自然水涨船高，只有交易增量保持在一定幅度内才能保证市场的健康发展。
张辉说，由于南京市政府今年的购房优惠政策有所“缩水”，买房人将会暂时选择观望，一是看相关政策的细化条款究竟如何，比如酒店式公寓的界定等，另一方面则是观察开发商给出的优惠幅度是否满意。“今年一季度是调整期，一些房价涨幅过快的区域不排除回调的可能性，上半年应该是买房比较好的时间段”。 （马祚波）
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楼市需求透支过度 政策节点面临大考
“现在面临着政策节点,主要就是执行近一年的宽松信贷政策和楼市优惠政策,需要重新定调。”薛建雄坦言,政策环境的变化,可能在瞬间令市场产生方向性调整。
北京等一些城市喊“房荒”,即有人站出来说“房价难以下跌”。但是,当市场需求的透支有甚于房源的消化时,结论却是不同的,在上海等不少城市,这种情况似乎更接近于现实。
10月26日,上海市统计局公布的“前三季度本市房地产市场基本情况”统计报告显示,商品住宅施工面积、新开工面积继续下降,较同期降幅分别为3.5%和下降6.2%,但降幅分别较前8个月收窄0.2个百分点和1.1个百分点。但是,前三季度,商品住宅销售面积2230万平方米,同比暴增49.5%。
显然,在决定楼市走势的供、求两大基本因素上,对市场需求量的过度透支远远超过新增供应量的微幅下跌。更值得注意的是,前三季度,上海市房地产开发投资1058.01亿元,比去年同期增长6.1%,增幅比上月提高1.9个百分点,比1－7月提高5.2个百分点。
这种“新增供应量微幅下跌、需求消化量暴增、房地产开发投资继续回升”的局面,已是目前国内大部分城市楼市的共同特征。各级地方政府在楼市优惠政策年底节点,面临着对市场调控平衡能力的考验。
“内虚不旺,房地产7折利率优惠政策仍需延续。”于是,某研究中心此时发布专题报告呼吁,急速收缩信贷政策,将会打击脆弱的市场需求。
易居中国分析师薛建雄坦言,现在出手购买的基本上是以投资目的为主了,刚需能消化的今年消化得差不多了,没消化的在目前高房价下都有一定难度,市场只要一冷,成交将瞬间消失。
“零成交”怪象？
一直以来,楼市的“怪现象”往往在市场处于变盘的节点冒出来,就如当年大规模退房在房价从高点跌落的时候出现。
“零成交”现象近期突然在上海等一些城市出现。
上海佑威·楼市通数据显示,9月共有80个项目取得销售许可证,其中19个楼盘在10月上半月中零成交,大部分位于郊区的金山、松江等区域。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉本报,零成交楼盘,其中较大部分属于项目尾盘的情况,但也有不少项目延迟推盘,个别项目确实是卖不动。
就在上海等许多城市新开楼盘依然“一房难求”的时候,零成交楼盘的悄然出现,成为市场中的另类,但也暗示着一些变化。“其中的上海金山'乡间艺墅’项目,可能就是开盘了,但是销售不好。”陆骑麟列举了其中一个零成交楼盘。
这个金山零成交项目处在一个怎样的市场？上海华燕市场研究中心的数据显示,第三季度金山房价涨幅居上海全市各区县之首,成交均价为7440元/平方米,环比上季度暴涨47%。
据了解,在金山区房价暴涨的背后,则是今年该区投资比例出现大幅度增长。此前有媒体披露的金山区房地局一份统计数据显示:2004年－2008年,在金山地区购房的本地自住客一直稳定在85％以上,但今年上半年,这一数字已经降到64％。
而记者从多家二手房中介公司了解到,投资客已开始在金山高点抛售。当地购买力则难以支撑目前的过高房价,在此背景下,该区新上市楼盘中突然出现卖不动而零成交的楼盘,就并不奇怪了。
正如薛建雄所言,从上海金山区到今年被过度刺激拉高的整个楼市,以目前的状况,一旦投资需求萎缩,整个市场可能突然面临购买力消失的危险局面。而这种危机出现的主要原因就在于刚需被过度透支。
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被过度透支的刚需
截至10月28日记者截稿,上海官方网站显示,全市一手普通住宅可售房源为17518套共计157.13万平方米。
很多人没有想到,就在国庆后楼市成交量节节败退的时候,10月23日,上海单日商品住宅成交达到1589套,创下2009年以来单日成交新高。10月19日—10月25日,上海商品住宅成交（包含动迁及配套商品房）成交高达7080套合计73万平方米,较前一周增加17.8%。
若以上一周的全市成交量估算,目前上海存量可售一手住宅已经不够一个月销售,这是今年大多数时候人们看待楼市的角度,但若从楼市需求透支的角度去看市场走势,要担心的其实不是“房荒”,而是“买房者荒”。
多项权威数据显示,目前正处于市场需求被透支的高点。
上海银监局前日发布的三季度房地产信贷运行报告显示,截至9月末,上海全市中外资银行房地产贷款余额首次突破7000亿元大关,达7134.1亿元,比年初增加1175.8亿元。增长的主力来自于购房贷款（包括个人、单位所购商业用房及住房）,而不是房地产开发贷款。1-3月,购房贷款增量仅占所有房地产贷款增量的18%,1－6月这一比例升至50%,1－9月进一步升至65%。其中,个人住房贷款第三季度新增454.6亿元,创下单季纪录。
上海银监局指出,个人房贷迅猛增长出现新特点,一是新建住房贷款增量占比上升,二是“两外人士”（外地人和外国人）住房贷款增量占比上升,1－9月高达36%。众所 ,新房、两外人士,恰恰是楼市投资需求最集中的。
上海市统计局10月26日的报告指出,前三季度,上海商品房销售面积2478.50万平方米,比去年同期增长45.5%,增幅高出1－8月2.2个百分点。其中商品住宅销售面积2230万平方米,增长49.5%,增幅高出0.4个百分点。与不足5％降幅的新增供应量相比,接近50％的需求消耗增幅更加触目。
政府调控面临考验
9月末,上海房地产不良贷款余额为62.4亿元,较6月末约增加9.2亿元;不良率也从6月末的0.81%升至0.87%。
谁也不愿意去预测,当需求量迅速萎缩、交易量快速回落、房价下行出现时,已冲高的巨量房贷余额面临的不良率风险,意味着什么。
“现在面临着政策节点,主要就是执行近一年的宽松信贷政策和楼市优惠政策,需要重新定调。”薛建雄坦言,政策环境的变化,可能在瞬间令市场产生方向性调整。
除各地方政府去年出台的楼市优惠政策外,2008年10月22日中央政府部门出台的以鼓励住房消费为目的的性救市政策之重头戏——“7折利率优惠政策”,执行期限即将于年底到期,才是左右楼市方向最关键因素之一。7月份以来二套房贷款政策力度亦有所加强,市场纷纷产生政府要调控房地产业,打压房价的猜想。由此,市场对于信贷优惠政策即将取消的预期大增。
“我们认为年内宏观经济政策有望保持平稳,货币政策环境依然宽松,目前取消信贷优惠政策的可能性不大,首次置业及改善性购房将继续得到支持。”克而瑞（中国）研究中心近期报告明确表示,“信贷政策收紧不会一刀切,有可能会分步骤地逐步实施。对于首次置业和改善性需求将维持7折利率优惠以鼓励消费,而对于投资性需求则在首付成数和贷款利率方面予以逐步的限制和收紧。”
但是,开发商的心态显然不这么乐观,“赶末班车”的情况屡见不鲜,以北京、上海等城市为代表,不少楼盘赶年底前开盘、优惠促销。
目前,大部分市场需求纷纷开始出现观望。最终,是骇人听闻的“房荒”导致价格上行还是被忽略的刚需过度透支导致市场调整,考验的关键就在于从整个宏观经济出发,政府作出的调控决策,这是个难题。
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