[摘要] 近期的住房市场对于“刚需”购房者来说相当痛苦，不仅房价坚冰未破，房贷的门槛也在逐步提高。4月27日，有消息称首套房首付比例可能提至五成，立即有购房者打电话到报社咨询，4月29日、30日两天，本报记者以购房者的身份，采用电话咨询及走访的形式，向西安多家楼盘及银行进行了核实。
近期的住房市场对于“刚需”购房者来说相当痛苦，不仅房价坚冰未破，房贷的门槛也在逐步提高。4月27日，有消息称首套房首付比例可能提至五成，立即有购房者打电话到报社咨询，4月29日、30日两天，本报记者以购房者的身份，采用电话咨询及走访的形式，向西安多家楼盘及银行进行了核实。
■首套房首付比例基本在30%~40%之间
长安区某国有银行信贷负责人表示，购买不同的房地产项目的客户有着不同的审批尺度，一些跟开发商有战略合作的项目，利率上浮的程度就比较有限，而且首套房首付不会低于30%。这位负责人称：“目前，我们执行的首付比例同去年基本持平，只是针对个别项目及购房者，才有一点上浮，至于将来是否将首套房首付比例提至50%，就看总行怎么下文了。”
据浦发银行高新开发区支行相关负责人介绍，现在因为额度紧张，如果要想尽快通过审批和放贷，首套房贷要4成。关于首付5成的消息，银行内部没有得到上级通知。
招行科技路支行工作人员说：“虽然目前还没接到首套房首付比例提升的通知，不过，存款准备金率提升，将来不排除首付比例提升的可能。”
在采访中，记者发现，根据个人信用及户口所属等因素，在西安购买首套房的首付比例基本上在30%~40%之间，同比去年大约有10%的增幅，即便是沣渭新区、泾渭新区的一些不限购楼盘，现在买房的首付至少也要3成，首付两成已经成为历史了。
■首套房贷利率有一定程度上浮
实质上，即便没有上调首套房首付，个别银行也已暂缓办理房贷，还有部分银行只进行有限的选择性放贷，首套房贷款利率不仅没有优惠，而且还有一定程度的上浮。
华夏银行万经理称：“现在的房贷审核比限购前严了很多，很多客户所向往的8.5折利率在目前限贷的大环境下是不可能做到的，近期放贷基本都是接受上浮5%利率的客户，有的还要上浮10%，而且还有很多人等着办理房贷呢。”
曲江一售楼部案场经理李萍告诉记者，以前买房子只要信誉度和个人还款能力没问题就一定能办贷款，现在银行开始精选客户了，你不但要有信誉度、有还贷能力，而且还得能接受利率上浮，这样银行才会优先办理。
在采访中记者发现，今年光大、建行、兴业、招行、华夏等银行陆续已经将首套房贷利率提高至基准利率，个别银行甚至提高至基准利率的1.1倍。同时，几乎所有银行都表示，目前额度紧，贷款办下来的时间长短要根据客户具体情况来定。总体来看，和2010年同期相比，购房者等待放贷的时间已有所延长，从一个月到三个月不等。
在经济学家眼中，房贷是最没有风险的贷款了，为什么银行还要收紧房贷呢？昨日，高新区某金融机构一位姓陈的负责人一语道破天机：以前，信贷额度充足的时候，个人住房贷款一直是各家银行非常喜欢的一项业务。但现在情况发生了变化，信贷额度不足了，银行就会压缩房贷，把有限的贷款从利率较低的房贷，转向了议价能力更高的中小企业贷款。对首套房贷利率优惠幅度的调整，银行是有一定自主权的。
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解读
刚需买房难度又增加
SOHO中国董事长潘石屹日前表示，影响2011年房价的最主要因素是货币政策，体现在两方面：是否提息、首付款的比例是否提高。昨日，记者从龙湖、万科、中海、首创、中铁、和黄、天朗、雅荷、宝天、保亿等20多家房地产公司的售楼部了解房贷新政，很多一线销售人员都说，没有接到上调首套房首付的通知。
和潘石屹一样，西安的开发商也对房贷门槛加高非常忧虑。劳动路一项目案场魏经理告诉记者，限购后，房贷审核更严格了，放款速度也慢了很多，贷不了款的客户，要么选择一次性付款，要么选择退房，毕竟能一次性付款的客户不多，所以很多客户就流失了。
房贷门槛提升，会让购房群体发生结构性改变。目前，支撑楼市的刚需并不是一成不变的，尤其是在非常时期，稍有一点变化都会将刚性需求变成弹性需求。西安南郊一房地产公司策划总监刘女士认为，首付提高，就是考验客户的消费能力。她说：“一些刚需购房者好不容易攒够了首付，准备买房，现在又不行了，如果首付提高，他们要么不买房了，要么继续‘融资’，靠亲朋好友拼凑补齐首付款，这个弹性空间就取决于他们‘融资’所用的时间。”
也有人认为，房贷收紧的目的是为了挤出“泡沫”，让楼市更健康；但也有开发商认为，通过提高首套房首付，来抑制需求、打压房价，结果只能更糟糕。西安南郊一房地产公司副总张先生就抱怨说：“首套房首付比例已经是3到4成了，利率也不优惠，现在，像我们这样的小开发商，主要靠刚需活着，如果首付一下子再提高两成，一定会有大量刚需退市，楼市面临崩盘危机。小开发商破产了，大开发商就会垄断资源，房价不仅不会降，反而会越涨价越高，刚需买房难度会更大！”
五一楼市
整体市场平淡
刚需仍是市场消费主力
“五一”期间，与炎热的天气相比，这个小长假，西安楼市的表现力不足，刚需购房者成为支撑市场的主要力量。
记者致电天朗地产在高新科技路的品质大盘天朗蓝湖树，得知假日期间所推房源不到百套，从一房到三房都有，面积为38~158平方米，来访客户以本地人为主，销售没有推出额外优惠。
天郎西子湖的销售人员告诉记者，“五一”期间，项目来电来访基本都是以首次置业的刚性需求为主，现售房源很多，从50~145平方米都有，整个社区均价6800元。
天朗大兴郡在售房源200多套，面积为63~120平方米，均价在7000元上下，“五一”期间，来电来访的以年轻人居多，主要是刚毕业工作一两年的年轻人，以城西工作和城北工作的为主，平均每天售出4套左右。
荣德棕榈阳光的许经理表示，在“五一”期间，荣德棕榈阳光每天来电20余组，来访客户也就10来组，因为项目的房源主要是针对刚需，同时有优惠2万元的促销活动，所以比较能赢得首次置业者的青睐。
泰和御景豪庭售楼部的销售人员表示，“五一”期间来客量明显增多，刚需占了主力，项目针对“五一”有更多的优惠，抽奖赢世园会门票的活动也收到了客户欢迎，每日来电来访达20组。
区域表现冷热两重天
浐灞：世园会带动人气 曲江：表现一般
浐灞区域临近世园会会址，应该是受世园效应带动的区域，“五一”期间案场的实际情况也基本反映了这一情况。御锦城案场李主管介绍说，虽然受到下雨的影响，但是因为众多游客参观世园的热情不减，加之项目“五一”期间做的啤酒节活动也带动了项目现场的人气和销售情况，从4月30日到5月1日，每天接待的来访客户都不低于100组，虽然参观游玩者占绝大多数，但是相比之前，现场成交情况还是不错。普华浅水湾临近湿地公园，与世园会遥相呼应，据营销策划专员李博介绍，外地客户的接待是这两天的亮点，“五一”小长假天就接待了来自陕北和山西的好几拨购房者。他还告诉了记者一个自己了解的小情况：作为外地人来西安游玩最直接的交通工具就是出租车，而据出租车司机说，往常一般外地人比较喜欢游曲江、大明宫，而眼下外地人则明显偏向浐灞。虽然就目前来说世园会带动的人气对于项目销售并不明显，但是，他相信随着世园会的深入以及外地人对浐灞区域的进一步了解，会对浐灞区域楼市有极大的促进。
相比浐灞，曲江在“五一”期间的表现可就一般了。据大华公园世家案场负责人介绍，来电来访在节日期间并没有多大变化，4月30日和5月1日两天接待的来访客户也就40多组，体现不出假日看房以及世园会的带动。中国铁建梧桐苑情况也差不多，案场吴经理开玩笑地对记者说，“五一”期间西安的目光都聚焦在浐灞，别的区域过一段时间再看吧！
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