[摘要] 最近发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》首次提出“以房养老”，鼓励商业保险企业、商业银行等部门开展“以房养老”试点业务。中信银行近日率先推出“养老按揭”业务。
具体做法：三次估价
从技术上讲，这种贷款是由联邦政府作保，用自住房作抵押，帮助老年人找一家银行借贷。与买房借贷不同的是，申请者无需有工作，无需有经济来源等要求。而所能“借”的钱，有具体的计算公式，由银行负责计算具体贷款的总额。
其中，房产部和贷方银行要对申请者所拥有的住房进行三次估价，以其中的估价为准。合格的房产包括独立别墅式住宅、单元住宅、联合式住宅等等。如果房主人将连体住房中的某几个单元出租，但是自己也住在同一建筑中，那么也是合格的申请者。
贷方银行根据老年夫妇中年轻的一位为准，参考利息率、房子的价值等方面，给予申请者相应的现金贷款。申请人可以选择以终身年金方式每月定额取款，或者选择按照需要不定期取款。也可以是综合型，比如在一年中定额某几个月，在另外几个月里不定额。不过一旦希望改变原定的方式，那么银行将收取20美元的手续费。
申请人年龄越大、房子价值越高、利息率越低，那么申请人所能得到的贷款越高。
特别之处：政府担保
这种专为老年人设计的“反式房产抵押贷款”，不仅不同于买房按揭贷款，也不同于其他以房产抵押的贷款，因为借款人永远不用担心偿还。借款银行将一直提供现金到老人不再居住在所抵押的房产里，或是不再符合联邦政府规定的借款人条件———比如有非法行为的时候为止。
在借款人在世时，房子所有权为借款人所有。在他们离世后，该所有权归住房及城市发展部。由该部把房子出售后，如果在还清贷方银行款项后尚有盈余，该部将把这笔钱交给老人的遗产继承人。如果不足还款，那么住房及城市发展部将出钱补足欠缺部分，银行也不会吃亏。
这笔通过预支自家房产而得到的现金，可以在老年人退休后解决他们相当大的经济压力。联邦政府规定了相当宽松的使用范围，让老年人能够更舒适地享受生活。
老人可以用这些钱支付平时的日常开支、修缮房屋、付医疗和药品费用、偿清以往的各种债务和房贷、用于学习旅行和娱乐、购买健康保险、缴纳必要的税金、甚至给亲友买礼物，但是不能用于非法交易。
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