[摘要] 2011年年底的西安楼市，各种降价促销可谓此起彼伏。从最早的恒大、龙湖、阳光城等品质楼盘超低起价，到后来的裕昌太阳城、御锦城等楼盘实质性让利。煎熬了快一年的开发商终于加快推盘节奏、加速卖房、降价走量。而在众多降价促销的楼盘中，很多楼盘推出的产品不是特价房、折扣房，就是超小户型，用“非主流”产品吸引消者。
2011年年底的西安楼市，各种降价促销可谓此起彼伏。从的恒大、龙湖、阳光城等品质楼盘超低起价，到后来的裕昌太阳城、御锦城等楼盘实质性让利。煎熬了快一年的开发商终于加快推盘节奏、加速卖房、降价走量。而在众多降价促销的楼盘中，很多楼盘推出的产品不是特价房、折扣房，就是超小户型，用“非主流”产品吸引消费者，但好产品实质上价格松动不大。
“非主流”特卖出货
主流产品价格仍不松动
年底，很多开发商楼盘滞销、库存压力大，有的从期房卖到了准现房、现房。为了缓解这种销售迟缓的压力，开发商降价促销的势头越来越猛。
前不久，东二环北段附近的翠屏湾，单层价格直逼3600元/平方米;长安 区的长安万科城，1、4号楼高层优惠后为6900元/平方米;西高新的林隐天下，纯板小高层全城震撼价4885元/平方米起;浐灞的灞业大境，小户型5200元/平方米起价;曲江二期的曲江国际公园城，咨询价4980元/平方米……这样的房价，再次震撼西安楼市，震撼消费者，并引发了一个个置业小高潮。
但据记者实地了解，在年前大力度促销的很多楼盘中，特价房、折扣房、小户型等都是项目的“边边角角”，并不是核心产品，或者不是主力产品。很多开发商只是把项目的一部分非主流产品，拿出来降价，要么非主力产品，要么楼层不好，要么面北朝向，要么西晒，要么户型较小，而主流产品价格依然坚挺。
在东二环北段附近的翠屏湾，3600多元/平方米是最终优惠后的单层价格;在曲江二期的曲江国际公园城，之前铺天盖地的宣传咨询价4980元/平方米吸引了不少购房者前往，但到了现场，销售人员却告诉大家：“成交均价6000元/平方米左右”。在浐灞区域的灞业大境，由于项目品质所在，户型不同价格不一样。35平方米左右的小户型价格，只有5200元/平方米，而其余大户型价格相对较高，从5700元—6000多元/平方米不等。
为什么“成交均价”、“大户型价格”要比一些产品的“优惠价”高?当然是品质不一样价格不一样。也就是说，好产品依然是好价格，特价品或特卖品主要是一些非主力户型或者楼层朝向较差的产品。
大盘豪宅价格抗跌性强
城改项目降价幅度
在年底楼市轮番降价促销的同时，记者也看到了一些不降价的楼盘和产品，它们虽然没有像外地一些楼盘那样承诺：“绝不降价，1年内降价退还差价!”但是，从坚挺的价格走势，也暴露出了“品质决定价格”这一至理名言。
》》延伸阅读：11月49城市住宅价格下降 西安房价环比降0.1%
据记者了解，在不盲目降价的楼盘或产品中，主要包括紫薇 、经发、中建 、中海、金地等大盘、豪宅的品质产品。这些开发商认为，品质楼盘不愁卖。今年的政策调控，并没有影响到一些品质楼盘的销量，特别是一些品质较高的稀缺产品，体现了稀缺产品和普通住宅的差异化，空间也大，当然不用降价促销也能卖得很好。
前些日子，记者在北城大明宫遗址公园板块还发现了一个奇怪的现象，在全市其他楼盘大呼降价的同时，这个区域一家品质楼盘价格“不降反升”，销售还特别火爆。在业界还引起了一场关于降价的反思。对此，一位业内人士明确表示：“市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及大宅、豪宅物业的抗跌性较强等原因，大盘、豪宅等品质产品的价格依然比较坚挺，甚至还会出现一定范围的。”
在发现品质产品不降价的同时，记者也发现品质产品也不能降价。品质产品往往在拿地、设计、建造、景观、用材上花费了很多功夫，投入的成本也非常高。一般来说，包括土地成本、建安成本、精装修成本、财务成本、营销成本、税收成本、管理成本7大项。就这些常规成本，尚不算管理费和人力成本，已经让品质产品不能降价了。
而在品质产品中，记者发现城改项目的价格最坚挺。在降价狂轰滥炸之下，一些城改项目的价格依然在6000、7000元/平方米。论及原因，一位城改项目老总明确表示：“城改项目的拆迁安置成本，仅拆迁一项就需要花费开发商很大精力，再加上建安成本，每平方米的成本价大约在4000元以上，还不算营销、管理成本，你说价格怎么降?”
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本报讯（记者赵辉） 昨天，国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。当月，西安房价出现了今年以来的首次下降，新建住宅、新建商品住宅、二手房价格指数环比均下降0.1%。
国家统计局数据显示，11月，西安新建住宅价格指数环比下降0.1%，降幅与武汉、重庆、呼和浩特、福州等13个城市并列；新建住宅价格指数同比上涨3.1%，在70个大中城市中列第18位，与南昌、平顶山房价涨幅持平。11月西安新建商品住宅价格指数环比也出现0.1%的下滑，降幅与福州、呼和浩特等10个城市并列；新建商品住宅价格指数同比上涨3.3%，涨幅与南昌持平。同时，西安二手住宅价格指数在11月份也出现了环比下降，降幅也为0.1%。
专家
解读
房价小幅回落仍将继续
本报讯 （记者 赵辉） 11月份，西安房价指数环比首次出现下降，对销售惨淡的楼市来说到底意味着什么？对此，有房产专家表示，房价指数的小幅下滑表明房价真的开始降了，这是正常的合理的价位回归。预计12月份，西安房价下调的趋势仍将持续。
被称为政策年的2011即将结束，回顾今年国家出台的相关调控、限购令、一房一价、三次加息、七次调整准备金率……可谓种类繁多。遏制房地产价格过快增长的行政手段，终于在年底见到成效。
西安房地产预警预报领导小组专家咨询委员会秘书长李宇兵在接受记者采访时表示，监控数据显示，11月的房价虽然环比出现了0.1%的降幅，但同比去年仍上涨3%以上，房价的冲高回落意味着市场更趋理性。今年6～10月份，西安楼市销量一直处于回落状态，销售很不景气。从8月份开始，一些大的楼盘就开始着手调整房价，到11月份，楼市销量虽然同比降幅明显，但环比已经止跌回涨。目前，随着房价的出现下行，市场观望态势已经有所松动。预计12月份，西安房价回落的态势仍会持续。
西北农林科技大学经济管理学院教授余劲认为，11月份的数据表明，在国家一系列调控政策的干预下，西安房价已经真正开始下降，预计明年前两个季度，房企的资金、库存等压力会进一步加大。
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１１月份我国房价环比下降城市达４９个
比上月增加了１５个
国家统计局１８日发布报告，１１月份我国７０个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市数量达到４９个，比上月增加了１５个。
报告显示，１１月份我国７０个大中城市中，新建商品住宅价格环比持平的城市有１６个；价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过０.２％。
从同比情况看，１１月份我国７０个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有４个，比上月增加了２个；涨幅回落的城市有６１个，比上月增加了２个。新建商品住宅价格同比涨幅在５.０％以内的城市有６１个，比上月增加了４个。
在二手住宅价格方面，１１月份我国７０个大中城市中，二手住宅价格环比下降的城市有５１个，比上月增加了１３个，环比持平的城市有１２个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过０.３％。
从同比情况看，二手住宅价格同比下降的城市有２１个，比上月增加８个，同比涨幅回落的城市有４０个，同比涨幅在５.０％以内的城市有４４个。
新闻分析
房价环比下降 不容过于乐观
国家统计局１８日报告显示，１１月份我国７０个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降城市达４９个，比上月增加１５个。这些数据，体现出我国房地产调控取得一定成效，但仍不容过于乐观。
１１月份７０个大中城市房价的环比下降，带有较为明显的季节性因素和年终效应。１１月份临近年末，属于房地产市场的交易淡季，加之２０１２年春节来得比往年要早，一定程度上加速了年末房地产清淡市场的来临。这从往年年末的房价走势也可看出大体相似的特点。因此仅仅根据一两个月甚至是年末月份的房价环比变化，尚不足以对房价的长远发展趋势作出判断。
这种结论，其实还可从１１月份房价统计数据的其他分析角度看出端倪。即便是１１月份环比下降的４９个城市，也仅有宁波、海口、南充３个为同比下降，绝大多数仍为同比上涨。而如果将１１月份房价与２０１０年末相比，房价的长期走势更加明显：７０个大中城市中仅有温州出现下跌，南充持平，其余６８个城市总体上上涨，上涨幅度不低于５％的更达２７个，乌鲁木齐、石家庄、长沙等城市的涨幅更是在８％以上。
对统计数据的分析还印证了不少地方人们的切身感受。媒体报道显示，不少地方人们感觉真正降价的楼盘并不多，房价下降仍不明显。在国家三令五申遏制房价过快上涨，并陆续出台诸多严厉政策以加强房地产调控的背景之下，房价当前的走势，显然还难以满足公众的期待。
房价调控的效果，很大程度上与当地政府的态度和力度紧密相关。当前不少地方房价的现状与走势，是由年初当地地方政府为房地产调控所定下的基调决定的。如果没有坚定的决心和过硬的手段，落实限购“走着瞧”，甚至以限价应付，只是让房价的涨幅“不高于当地ＧＤＰ增速”，房价要朝着社会期望的方向发展，必然会相当艰难。
近日召开的中央经济工作会议要求“坚持房地产调控政策不动摇”，明确提出“促进房价合理回归”，这反映出中央对当前房价仍然过高的不合理现状有清醒的判断，更对各级政府对明年的房地产市场调控指明了方向。无论是巩固既有成果还是顺应民意期待，加强房地产调控仍不能有丝毫的松懈。
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