[摘要] 房价止扬转稳 政策由'堵'到'疏'是大势所趋
自2011年1月国务院颁布新“国八条”以来,各项相关政策较2010年的新“国四条”已全面升级。近一年以来,以“限购”、“限贷”为核心的宏观调控政策已经基本奏效,济南房地产市场成交量持续低迷,房价开始出现回落,土地市场亦日趋下行。
2011省城房价止扬转稳
,从成交均价来看,济南房地产市场的成交均价已经“止扬转稳”。经过上半年调控政策的洗礼,进入下半年后,以中海、恒大为代表的布局的品牌开发商为应对日趋严峻的市场形势,率先开展了“特价房”优惠活动,继而带动各项目纷纷开展促销活动,以往开盘价格节节高升的局面发生改变,未上市项目也根据客户积累和市场形势开始下调上市价格。
第二,从成交量来看,刚需成为支撑市场的重要力量。调控政策以抑制投资、投机性需求、保障基本住房需求为宗旨,在投资需求被抑制、房价平稳后为刚需客户提供了更多的选择机会,刺激了刚需的释放,促使济南房地产市场健康平稳发展。
第三,新增供应是拉动市场成交量的重要推手。由于新开盘项目通常推盘量较大,优惠幅度大,价格相对理想,蓄客时间长,因此成交量相对较多,占到整体市场成交量的绝大比例,这也在一定程度上反映出价格和供应是刺激需求的重要因素。
第四,郊区大盘成为淡市下的成交主力,济南房地产市场郊区化趋势初现。在调控政策持续、房价高企的当下,低总价成为郊区大盘的优势,同时,推盘速度快成为市场持续关注的重点,吸引了大量刚需客户,为整体市场成交量做出重要贡献。
第五,与其他开发企业相比,品牌开发商在淡市下表现突出。一方面,入驻济南的品牌开发商通常在郊区布局,项目规模大,定位中端或中高端,以刚需客户为主要客群,受房地产调控政策的影响相对较小；另一方面,品牌开发商市场反应迅速,面对不利的市场局面,能积极有效的采取灵活营销策略,抗风险能力强。
第六,潜在客户对调控政策抑制房价的预期不断上升。调控政策颁布以来,潜在购房客户的心态,从最初对政策的质疑、观望,逐步发展到对调控政策产生了信心,从而对房地产市场价格产生下行的心理预期,进而导致持币观望氛围浓厚,市场成交量不断萎缩。
第七,土地市场与房地产市场如影随形,在市场成交量出现下滑势头之后,开发商拿地日趋谨慎,2010年的地王现象偃旗息鼓。
回顾2011年国内房地产市场,我们可以看到政策因素是市场增长放缓、深度调整的主要原因。但整体从紧的基调不会改变。可见未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋,但短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差,使房产税、保障房等长效措施具备更充分的探索空间。
2012济南房地产市场将平稳发展
在国家明年继续实行限购、限贷政策,房地产调控持续的严峻形势下,预计济南房地产市场将平稳发展。这主要考虑到以下因素:
首先,刚性市场需求旺盛,由首置和首改客户筑底,济南房地产市场成交量将不会出现大幅下滑。每年大量留济大学生、外出务工人员等外来人口以及适婚年龄人群都为济南房地产市场提供了强大的潜在购买力；另外,随着中产阶级的增加,改善型需求的购买力也无需置疑。
其次,调控政策的持续、信贷的紧缩,将促使开发商以现金为王。一方面保证房地产价格在合理水平,刺激需求释放；另一方面迫使开发商加快推盘速度,以供应刺激需求。
再次,郊区大盘的持续推盘及未来郊区大盘的上市,将保证市场中,中端和中高端房源的供应量,刺激市场刚性需求的释放。
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