[摘要] 2011年1-11月广州十区网签面积为522.81万平方米，同比下跌32.82%（2010年1-11月网签面积为609.14万㎡）。成交量的大幅下挫，有三方面的主要原因。首先是政策的持续打压，让持续的有效需求日益减少。其次，地方政府政策朝令夕改，令市场的信心受到极大打击。
2011年1-11月广州十区网签面积为522.81万平方米，同比下跌32.82%（2010年1-11月网签面积为609.14万㎡）。成交量的大幅下挫，有三方面的主要原因。首先是政策的持续打压，让持续的有效需求日益减少。其次，地方政府政策朝令夕改，令市场的信心受到极大打击。第三，部分楼盘大幅降价，让消费者不敢轻易入市。
政策持续打压，有效需求日渐减少
房地产市场的三大交易主体，目前仅剩首次置业者以及首次改善型买家。而随着存款准备金率的连续上调，银行可发放贷款额度大幅减少。在这样的背景下，首套房的利率不断上浮，从基准利率七折，到基准利率，再到基准利率上浮10%，再到基准利率上浮15-30%，让不少首次置业者及首次改善型也被迫延迟置业计划。
投资型买家及多次改善型买家彻底离场，而不少首次置业者及首次改善型买家又被迫延后置业。市场的交易主体大幅减少，更为重要的是，市场上有实力并且有资格购买的有效客户则是消化一批减少一批，且短期内都难以增加。因此，在限购及限贷政策部解除的情况下，市场上总体有效需求在日趋减少。
政策朝令夕改，市场信心受重创
2011年10月11日，对于佛山房地产市场来说注定是无法平静的一天，当日上午佛山市住建局发出“限购令松绑”通知，但当天夜间23点24分，在政策正式执行前几，又紧急取消了。这一信号明确表明，中央对于房地产调控从严的态度并没有因为地方政府财政收入大受影响而出现丝毫的放松。业内对于限购令松绑政策的朝令夕改，不仅仅重创了佛山房地产市场的信心，同样也极大影响了佛山周边城市，乃至楼市的信心。
根据经纬行研究中心对广州市楼盘周末人气的监测，在限购令松绑政策取消后不久，广州大部分在售楼盘的人气异常冷清，不少楼盘日均客流量甚至在个位数，购房者陷入深度观望中。
多个楼盘价格大幅跳水，消费者不敢轻易入市
进入10月份后，由于市场的观望情绪严重，消费者的入市意愿降入冰点。在这样的背景下，为了回笼资金，开始有楼盘大幅跳水开卖。如番禺区珊瑚天峰比吹风价跳水6000元/㎡开盘、海珠区纵横国际公寓跳水近9000元/㎡甩卖、越秀区淘金•峯璟更是直降10000元/㎡。
但价格降幅过大，尤其是从外围区域楼盘大降价到一向以抗跌自居的中心区楼盘大降价，让原本观望的消费者更加不敢轻易入市。在“买涨不买跌”的心理作用下，部分大幅跳水的楼盘并没有取得预期中大卖的效果。
2012年限购不放松，广州楼市面临大考
日前，广州市国土房管局的相关负责人在接受记者采访时也已经明确表示，广州出台限购令时并没有限制时限。这也就意味着，广州明年肯定会继续执行限购令政策。在市场有效需求日益减少的背景下，2012年楼市将面临着重大考验。
对于开发企业而言，如何开发适合目前与以往截然不同的的主力购房群体需求的产品，将会是决定2012年销售业绩高低的核心因素。
（供稿：研究中心曾英杰）
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