[摘要] 肇始于2010年3月的房地产调控在2011年进入“见效期”。这一年，全国各层级城市住宅成交量的过半跌幅以及成交价格的明显下降，让大小房企开始感觉身心俱疲。绿城地产、证大地产等知名房企开始出售项目以保安身之处；万科在这一年亦正式成立商业地产公司从而打破了“只做住宅”的传统；龙湖地产等知名房企也因降价而
肇始于2010年3月的房地产调控在2011年进入“见效期”。这一年，各层级城市住宅成交量的过半跌幅以及成交价格的明显下降，让大小房企开始感觉身心俱疲。绿城地产、证大地产等知名房企开始出售项目以保安身之处；万科在这一年亦正式成立商业地产公司从而打破了“只做住宅”的传统；龙湖地产等知名房企也因降价而遭遇打砸之祸。
2012年，随着调控的延续和影响的放大，房产业仍不会轻松。保证生存、继续拼命，或是转行，如何抉择，将决定房企的命运。
最“危险”的或是绿城
从挑破“破产”谣言到2012年初，绿城中国已连续出手5座优质项目。其中滋味，唯绿城自知。
2011年12月29日，绿城向SOHO中国出售上海外滩地王股权，作价10.4亿元。
2012年1月5日，绿城在其官方微博上接连挂出了4个股权转让公告，分别将湖滨置业51%股本、绿城墅园35%股权、绿城锦玉50%股权、上海静宇49%股权，以5100万元、7000万元、12500万元和4900万元进行了转让。项目出售之后，绿城将回笼注册资本金2.95亿元。 》》延伸阅读：节后楼市降价又促销 房企"去库存化"速度加快
“2012到了？？将这一年的首要目标锁定在：力求生存。”这是绿城董事长宋卫平在其年会特刊上的刊首语。
2012年，“生存”或许并不容易。有媒体计算认为，绿城不仅正在面临30亿元左右的财务成本，同时这家香港上市公司在2012年到期的信托产品也有大约44亿元，以14%融资成本估算，其将面临超过50亿元的兑付压力。
即便是在2008年的房地产调控中，像绿城地产如此密集的转让股权以充实资金的现象亦十分罕见。来自市场的分析认为，目前房企普遍面临着成交量下滑、资金被库存套牢的困境，绿城的境况便是市场缩影。
《中国经济周刊》记者不完全统计显示，2011年，上市房企共有183宗股权出让，同比增65%。来自一些市场机构的预测认为，2012年，房企资金链紧绷，融资或以价换量等现象可能会愈演愈烈，房企之间的并购和股权转让将促使行业洗牌和整合加剧。
最强壮的或仍属万科
尽管有媒体报道2011年万科在北京的销售面积排名中跌出前5名，但不可否认的是，万科依旧是最强壮的房企。
万科官方数据显示，万科2011年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿之后，业绩再创新高，蝉联行业销售，并第二次成为房地产业务年度销售过千亿的企业。 》》延伸阅读：北京大量房企消失引震动 "房企消失潮"西安未出现
不过，世联集团总裁陈劲松在今年1月初的公开讲演里认为：“万科现在拼命卖楼不是为了抄底，而是为了保命。”他进一步解释称，其实2012年没有什么底可抄，因为万科规模太大，不保持充裕现金，万一市场再有什么不利变化，就非常危险。当然，这种预判的前提是万科资金周转不灵。
一位上市房企经理人告诉《中国经济周刊》：“尽管现在很多企业都被市场和媒体视为一线企业，但是包括我们在内的很多房企距离万科还差得远。上千亿的销售额，并非一段时间就能赶超。”
最快的扩张者或是万达
住宅开发受阻，不如转行做商业地产。但是，做商业地产远比做住宅复杂得多。中坤集团董事长黄怒波此前接受《中国经济周刊》记者采访时说，在中国做商业地产会有很大的发展前景，但是中国做商业地产太不专业。
由于存在定位、招商、管理等技术化较强的问题，很多企业的转型并不成功。但王健林领衔的大连万达集团占领市场的速度却十分惊人。以万达广场为代表的城市综合体项目加速遍地开花。有媒体援引世邦魏理仕数据显示，仅北京2010年商业地产新增供应量和吸纳量分别达到了空前的123万平方米和100万平方米，同比增长355%、357%。同时，上海、广州、深圳等地商业地产供应量亦直线飙升，万达在这些地方都是玩家。
万达官方报告显示，万达集团资产在2011年末达到1950亿元，年收入1051亿元。在这一年有16座万达广场、12家五星级酒店、14家百货店等商业地产项目开业，创造城市服务业就业岗位8.9万人，其中大学生1.68万人。2011年新增就业岗位共1200万个，万达占据新增就业岗位0.74%。
王健林的企业一贯被称为“中国商业地产头号王国”。即便在其他大型房企纷纷宣布减缓拿地之后，万达也逆势而上在元旦前后的半个月内，从上海、南京花费超25亿元拿下了两幅商办地块。2012年万达预计将开设20个万达广场。
据悉，万达正在研发第四代产品“万达城”。尽管这种巨型综合体的身份并未得到证实，但是如此快速地衍生出第四代产品，大连万达的2012速度难以减慢。
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中国房地产像一个风云变幻的海洋，20年间，潮起潮涨，跌宕起伏。2011年，整个房地产行业经历了被称为史上最严酷的调控，房地产市场开始降温，一线城市房价出现缓涨，地王现象基本消失。
2011年中央经济工作会议提出，2012年要坚持房地产调控政策不动摇，强调促进房价理性回归，促进房地产市场健康发展。
在海洋中，蓝鲸不但是鲸类，也是地球上的动物，它生活在从南极到北冰洋，它是强健的化身，它没有天敌，它是自由的海洋王者。
有人说，中国房地产业20年的发展是处于飞机的螺旋桨时代，靠简单规模扩大来提升发展速度，终究突破不了音障，现在必须转换飞行模式，进入喷气式时代了，这样才能做到超音速、可持续飞行。
今天，在上万家房地产企业的项目中，我们从项目规模宏大超前、实现土地高效利用、产业集聚创新、楼市供需兴旺、区域经济良性发展等角度，来寻找中国房地产业中的真正蓝鲸项目。
雅居乐：海南清水湾
海南清水湾是雅居乐集团携手摩根士丹利斥资200亿共同打造占地1.5万亩的度假王国，共有12公里纯美海岸线，可以媲美澳大利亚黄金海岸和美国夏威夷海岸。在社区里配备卓美亚、莱佛士、JW万豪、希尔顿、洲际假日、豪瑞阁等6家超五星级豪华酒店。拥有两家贵族游艇会，营造新富阶层的社交舞台，引领滨海度假生活新风尚。建设国际品牌城，荟萃世界300个高端品牌，打造名副其实的购物天堂，在国际旅游岛湾区畅享“第二人生”。
《海南国际旅游岛规划纲要》规定：“今后海岸线潮位200米范围内不再审批住宅用地。”因此，清水湾一线海景酒店式公寓在海南即将成为。
中信泰富：海南神州半岛
中信泰富在海南省万宁市开发建设神州半岛项目，是一个符合国际标准目的地度假区、现代服务业和科教知识产业汇聚区，以及健康人居高档社区。项目区域规划范围约38.43平方公里，总投资为100亿元人民币，建设期为10年。由生态绿地共同构成的自然生态轴，包括滨海休闲旅游度假区和生态轴东北侧的现代化新市镇社区。
神州半岛开发的新进展，是海南省实施“大企业进入，大项目带动”战略取得的又一重大成果。中信泰富依托得天独厚的环境资源优势，将把神州半岛建成国际知名的休闲度假胜地。
神州半岛由香港中信泰富携手全球团队主导开发。从整岛规划、建筑设计、景观园林到室内空间设计，皆由世界专业团队AECOM、美国易道、阿特金斯等缔造，为全球华人打造半岛核心生活圈。
万达：武汉楚河汉街
无论是建设规模还是市场人气，万达完成了政府搭台、企业唱戏的姻缘际会。武汉是万达集团投入规模和单体项目投资双的城市，总投资规模按目前计划将超过800亿元。
万达商业地产模式从一代店到三代店，从局部城市单体商业到大城市综合体，万达不断否定自我、超越自我、不断创新、不断提升竞争力。2004年开业的江汉路万达广场、2010年开业的菱角湖万达广场、2011年开业的积玉桥万达威斯汀酒店、经开万达广场开业，再造了大汉阳新商圈。2011年，楚河汉街的开工建设，得到社会各界的广泛赞誉。
武汉东湖是的内陆城中湖，与市中心的沙湖隔洲相望，互不相通，一湖死水，对于城市和居民生活都造成很大的影响，万达集团从城市运营角度考虑，提取长江水，打通东湖与沙湖，打造投资超过300亿元的武汉楚河汉街项目，这是一个开创性的商业新模式。
华侨城：上海苏河湾
作为上海“十二五”规划的重要组成部分，苏河湾项目是上海改革开放以来的中心区域城市综合体项目。整个苏河湾区域东起罗浮路、武进路、河南北路，南到苏州河，西至长寿路桥，北至交通路、虬江路，总面积达3.19平方公里。整个苏河湾项目，华侨城预计将投入130亿元左右，将其改造成带有海派风情旅游目的地，开发周期约5年左右。
苏河湾是上海核心区最后一块尚未开发的黄金地块。距离南京路、淮海路等成熟商圈均不足十，确立了其在上海版图的中心地位。与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成黄金三角。苏河湾将重点培育文化创意、金融服务、现代商贸、人力资源和信息服务五大主导产业，强化文化创意、商务商贸、休闲娱乐、生态宜居四大功能，最终成为“上海中心城区北翼的先行区、核心CBD功能的拓展区、苏州河两岸综合开发的样板区、经典海派历史文化的展示区”。积极推动苏河湾地区成为继虹桥商务区、世博园区、国际旅游度假区之后，引领上海“十二五”发展的第四大重点区域。
卓达：威海香水海
产业地产的典范，当属卓达产业地产。卓达产业地产实现了居住价值、产业价值和城市价值的有效统一和良性循环，促进房地产投资向产业运营方面转化，可以抵御房地产的政策周期性风险，实现了参与方的利益共赢，为未来的中国房地产产业转型探明了方向。
在卓达产业地产模式中，卓达威海三大项目群在产业布局、联动发展方面最为显著。卓达威海香水海新城位于中日韩自由贸易区，受益于蓝色半岛经济区的国家战略以及青烟威半岛城市群建设。卓达以开发建设30万吨级卓达张家埠新港为引擎，全力推进卓达蓝岛新型材料产业园和卓达香水海新城，三大板块联动开发，总投资超1500亿元，全力打造符合联合国人居标准的低碳绿色滨海产业新城。
卓达香水海新城总规划2000万平米，分享12公里黄金海岸线，近揽万亩原生松林，坐拥万亩生态湿地，同时规划7000亩城市内湖，配套建设5家超五星级酒店群，同时打造9座风情岛，形成“五湖四海”、“十大公园”格局的水上风情城市，将容纳50万人安居乐业。这是中国个由民营企业推动建设的完全意义上的滨海新城市。
卓达香水海开发游艇、游船等水上交通和叮当车等陆地交通，同时高标准建设十大配套公共设施：旅游度假中心、商业步行街、国际化服务中心、国际学校、大型医院、一流体检康疗中心、五星级高尔夫会所等。因此，卓达香水海房价由每平方米3000元迅速拉升到均价每平米9000元，至少可获数百亿元的超额利润。以此投入建设的卓达张家埠港口和蓝岛科技新型材料产业园，完美实现了地产与产业的结合。
卓达张家埠新港是国家一类开放口岸，是山东半岛蓝色经济区发展贸易的重要动力引擎。目前，引堤部分已填海6公里，一期工程计划到2012年6月全部完工，两个万吨级码头可以投入使用，张家埠新港最终建成30万吨级深水泊位，大小泊位110个，将形成面积约90平方公里的临港产业园和年通过能力2.5亿吨的综合性大型港口。目前，世界500强公司韩国现代、日本三菱，以及大唐风电、上海宝钢、吉林大化等上百家大型企业纷纷入驻园区，总投资已近千亿元，助推山东半岛南海新区经济大发展。
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