[摘要] “从房地产市场的交易量和价格来看，房地产降温非常明显，房地产投资增长率出现明显下滑。”大和证券首席经济学家孙明春日前向记者表示，虽然房地产调控政策已经取得初步成效，但房地产市场仍存在泡沫，未来政策要注重稳步调整，避免大起大落，着力破除调控“怪圈”。
“从房地产市场的交易量和价格来看，房地产降温非常明显，房地产投资增长率出现明显下滑。”大和证券首席经济学家孙明春日前向记者表示，虽然房地产调控政策已经取得初步成效，但房地产市场仍存在泡沫，未来政策要注重稳步调整，避免大起大落，着力破除调控“怪圈”。
“黄金时代”尚未结束
当前，市场情绪比较悲观，消费者购房意愿不强，企业家预期指数也在下降，尤其是房地产行业，这一指数已经接近2008年的点。孙明春指出，虽然新开工面积增长放缓，但在建面积数量庞大。根据统计局的数据显示，现有在建项目全部竣工需要5到6年时间。若以去年的销售量来计算，未完工的在建项目相当于4年的销售量。
央行刚刚发布的一份统计报告显示，2011年房地产贷款同比少增7704亿元。据人民银行初步统计，2011年12月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10．73万亿元，同比增长13．9％，比上年末回落13．5个百分点；全年累计增加1．26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17．5％，比上年水平低9．4个百分点。 》》延伸阅读：多城市调普通住房标准 门槛降低并非放松调控
孙明春表示，房地产业如何调控，已成为政府宏观决策者非常头疼的问题，对房地产神话的高预期也成为了中国经济的“癌症”。房地产市场调控陷入了一种怪圈：房地产价格暴涨，经济过热——政府进行调控，收紧信贷——资金紧张、利率上升——房地产开发商排挤掉中小企业，成为撑得住高利率的行业——政府被迫放松信贷——房地产市场重新繁荣。过去的历史证明，只要房地产商能撑下去，未来就能获得20％—30％的丰厚回报。要破除这样的循环和怪圈，政府应引导房价合理回归，促进房地产市场健康发展。
孙明春指出，房地产市场确实存在泡沫，但要更加客观地看待中国房地产市场。以国际上最通用的房价收入比来比较，世界平均水平是4—5倍，中国的平均水平为7—8倍，而北京、上海等城市则高达17—18倍。与此同时，还需要做另一个层面的比较。按照当前的经济增速，中国名义收入年均增长13％—15％，相当于每5—6年收入涨一倍。而欧美国家的名义收入年均增长5％—6％，收入翻番则需要12—13年。从中长期来讲，中国的房地产价格有一定的上升空间。按照目前的收入水平，北京、上海的房价确实太高了，确实是有泡沫。但和新加坡、东京、香港等城市相比，还有一定差距。据《经济学家》杂志估算，中国的房价大概高估15％左右。因此，虽然房地产市场确实存在一些问题，但是问题不大，更多的是一些一线大城市出现了问题。 》》延伸阅读：中山提高“限价”标准 楼市调控再闻松绑声
中国经济总量相当于美国的45％，但广义货币供应增长（M2）已经超过了美国、日本、欧洲。过去十年，中国的广义货币供应量平均增长19％，2011年增长不到13％，2012年预计将在14％。这就意味着，5—6年之后，M2将再翻一倍。因此，长期来讲对房地产是乐观的，中国的房地产市场仍有成长的空间，现在说房地产市场的黄金十年已经结束为时尚早。
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
