[摘要] 一边是大量有住房需求的人买不起房，一边则是大量投资投机者持有多套房、任其空置——住宅市场这种不正常现象，成为困扰楼市健康发展的症结之一。同时，业内人士认为，随着房地产宏观调控政策的逐步到位，增量房市场受到越来越严格的监管，存量房市场的商机与作用则日渐显露。
一边是大量有住房需求的人买不起房，一边则是大量投资投机者持有多套房、任其空置——住宅市场这种不正常现象，成为困扰楼市健康发展的症结之一。同时，业内人士认为，随着房地产宏观调控政策的逐步到位，增量房市场受到越来越严格的监管，存量房市场的商机与作用则日渐显露。
存量房“概念”多多
据相关媒体报道，截至2011年10月31日，西安房地产市场上的住宅类存量房有1052.73万平方米，按照月均79.53万平米的去化速度，需要13个月左右时间才能消化完。据消息，截至目前西安合法可售的商品房14万余套，总计约1630万平方米，而如果成交量继续下滑，仅仅是消化目前这些存量房就需要更长时间。
到底什么是存量房？它有没有一个确定的概念？记者采访发现有关存量房的概念有多种，一种是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。
李连源分析认为，存量房是相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。 简单理解就是开发商已建好但没有卖出去的房屋。
“存量房”亟待进一步激活
面对大批存量房，业内人士认为，调控楼市亟待把大量投机者、囤房者“赶”出市场，把存量房“逼”入市场，或出售或出租，发挥其真正的居住功能。
专家建议，“逼存量”的关键是要增加房屋的持有成本，压缩投资投机者的赢利空间。不过，这其中需要注意一个问题：当存量房“换手”后，“接棒者”依然可能是投资投机者。因而专家认为，税收政策和信贷政策应“组合出击”，加快研究出台实施房地产税收政策，同时对多套房实行长期的信贷从紧政策，同时对首套房贷适当放松以避免“殃及无辜”。
据统计，截至目前西安合法可售商品房约14万余套，总计约1630万平方米。自去年第三季度以来，西安楼市供需矛盾呈现不断放大的趋势，在楼市需求萎靡与供应增加的合力之下，楼市供需天平正向买方市场倾斜。根据目前的市场情况，要完全去化至少需要一年以上的时间。而逐渐上涨的库存压力或将迫使越来越多的楼盘开始选择以价换量，这一趋势也将全面影响西安房地产市场。
楼盘销售应及时调整策略
在龙年开局市场低迷的情形之下，2012年开发企业应如何应对，李连源建议开发企业首先可根据产品价格构成，重新核算房价成本，剔除房价构成中的不合理因素，让房价真实起来，给自己和购房者以信心；第二，继续采取低价入市策略，用真折实扣和过硬的产品质量赢得购房者信任和接受；第三，适时推出契合市场的新型营销模式，比如电商、网拍售房等，提高项目、产品曝光率，增加正面分数；第四，适时推出旨在保护购房者利益的“保值计划”，让公开承诺给消费者吃颗“定心丸”；第五，大力拓展、丰富销售渠道、手段，在常态的支付方式上继续拓展，如给购房者垫付部分“首付”款、分期、延时付款等。总之，只要能起到对销售的帮助或促进作用，一应想到没想到、实践没实践的方式都应积极尝试。
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