[摘要] 当房地产调控进入深水区，地方政府的土地财政依赖是个绕不开的话题，也是深层矛盾之所在。如何突破地方政府经营土地的惯性，降低土地财政依赖，最大限度地撬动保障房投资积极性，但同时又要打破成交冰冻的局面，稳定房地产投资，这是整个2012年地方政府房地产调控的方向。
当房地产调控进入深水区，地方政府的土地财政依赖是个绕不开的话题，也是深层矛盾之所在。如何突破地方政府经营土地的惯性，降低土地财政依赖，限度地撬动保障房投资积极性，但同时又要打破成交冰冻的局面，稳定房地产投资，这是整个2012年地方政府房地产调控的方向。从近期各地释放出的信号来看，大至京沪渝，小至中山等地房地产调控思路正明晰起来。
上海多项举措力促刚需入市
官方预测3月成交回暖
从目前的楼市成交数据来看，上海仍未走出低谷。上周(1月30日至2月5日)，上海市商品房成交面积仅为4.74万平方米，其中商品住宅成交面积为2.63万平方米，同比下跌幅度高达48.89%。成交均价为20896元/平方米。开发商普遍反映，市场虽然较春节假期有所回暖，但依然处于极其低迷的状态。
不过，这种局面可能会在3月出现转机。“我们的分行同事刚刚从上海市房地局开会回来，根据上海官方的内部预测，楼市在3月份可能出现成交回暖。”上海交通银行某房贷业务负责人告诉记者。
他介绍，政府部门对成交回暖的预期是有政策依据的，而由政策利好吸引刚需入市，是拉动下一轮上海普通商品房成交量增长的主要动因。
上海力促刚需入市的政策将集中在两个领域：一是放宽普通商品房每套总价门槛，内环以内调至每套330万元以下，内外环间每套200万元以下，外环外每套160万元以下。二是调整“共有产权房”(即经济适用房)准入标准，申请门槛从家庭人均可支配收入每月3300元放宽到5000元。另外，对共有产权房购买家庭的本市户籍连续年限、人均财产限额等均有可能进一步放宽。
根据上海市市长韩正在市政府工作会议上的表态，这些政策将在今年一季度内正式推出。而这也是房管部门认为成交量可能回暖的最主要依据。
“我们现在就在等普通商品房标准的调整了，调整后马上签合同。”孙先生刚刚在上海内外环间选中了一套总价198万元的商品房。根据此前上海普通商品房的标准，这套房产被界定为非普通住宅，需要缴纳总房款3%的契税。而契税缴纳完毕又是办理房产证和贷款手续的前提条件之一。也就是说，孙先生要想办理贷款和房产证，一定要缴纳近6万元的契税才行。但是，一旦新政公布，这套房产属于普通住宅，那么1.5%的契税标准将令孙先生直接节省3万元。
对于二手房交易来说，这一标准意义更大。除1.5%的契税差外，还有卖家的营业税、所得税等都和这一标准直接相关。
上海另一个隐形的刺激政策是貌似放宽的首套房贷利率折扣。据交通银行等业内人士介绍，在春节前后，银行对首套房、改善性刚性需求的房贷放款速度明显加快。一些银行也出现了利率9.5折的优惠。银行系统对经济适用房等保障房的贷款支持力度也在加大。“保障房贷款基本上比照首套房贷款政策执行。”上述交通银行人士称。
除了上海外，北京等地近期也出现房贷松动迹象。有媒体报道称，北京部分银行甚至出现8.5折利率优惠。中原地产华北区总经理李文杰向记者表示，房贷确有松动，但对市场推动作用有限。“目前的市场可以说不是一般的差。”李文杰称。
数据显示，春节后首周北京住宅网签量(包含一、二手)1438套，日均205套，比春节前一周下降了6.8%，其中新建商品住宅网签成交量790套，创周成交量历史新低。
房贷松动并未带来北京、上海楼市成交的回暖。究其原因，专家认为，一线城市满足首套标准的刚性需求量已经有限，即便有些需求，也在等待房价下降等更实惠的入市机会到来。“更何况，这种松动迹象并不代表银行在房贷政策上的根本转变。现在没有任何一家银行敢于真正放松房贷，一些投资性购房的贷款审批甚至比以往更加严格。”上海浦发银行总行某高层向记者表示。
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