[摘要] 今年一季度，房地产销售市场由前两个月的“极寒”状态，渐渐在3月出现暖意。这种回暖背后，是地方政策影响刚性需求的预期，以及龙头房企带头降价促销双重作用的结果。
在价格见顶并大幅回落五年后，美国房地产市场近期已呈现底部企稳的迹象。
全美地产经纪商协会（NAR）26日发布的数据显示，尽管美国2月二手房签约销售指数（季调后）环比小幅下跌0.5%，但同比仍大幅上升9.2%。
美国二手房销量创五年来开局表现，市场对全美房价趋稳并将回升的预期日益强烈，进一步推升了销售表现。
分析人士认为，美国房市基本已经走出低谷，但由于各地区表现仍冷热不均，影子库存压力犹在，预计本轮复苏将漫长且温和。
在经历了2007年至2009年的直线式下滑和2009年至2011年的低位盘整后，近期美国房地产市场呈现出越来越多的好转迹象。
美国商务部23日公布的数据显示，2月份美国新房销量环比下降1.6%至年化31.3万套，但同比大幅增长11.4%。同时新房销售价格中值环比上涨8.3%，达到每套23.37万美元的8个月高点，同比涨幅也达到6.2%。
此前的21日美国全球房地产经纪人协会公布的数据显示，2月份美国二手房销量环比下降0.9%至年化459万套，但1月份销售量数据从年化457万套向上修正至463万套，为2010年5月以来水平。综合来看，今年前两个月的全美二手房销量创下2007年以来开局表现。同时2月份二手房售价中值出现2010年11月以来的首次同比上涨。二手房销售占美国整个房地产销量的九成以上。
此外具有领先意义的房屋开工数据显示，2月份美国经季调后新房开工量环比下降1.1%至69.8万套，但同比上升9.91%，2月营建许可量升至71.7万套的三年半以来水平。
事实上自去年下半年以来，美国房市就一直呈现出趋稳巩固的态势。去年第三季度新屋销量率先走出低谷，新屋和二手房库存量均显著回落。分析人士认为，在就业市场回暖、居民收入增长以及抵押贷款利率维持在历史低位等利好因素作用下，住房市场将进一步得到巩固。
野村证券研究报告认为，过去6个月房屋开工数量同比增幅均达到两位数，预计2012年总开工量将达到69.3万套，较2011年增长13.4%。住房投资对2012年美国国内生产总值（GDP）增长将贡献0.2个百分点。
道明证券认为，美国房市将在2012年对经济增长带来正面贡献，不但有助于经济前景改善，同时将提振就业。尽管房屋开工量和在建量仍然维持在历史低位，但考虑到库存下降，美国家庭组成出现变化，近期数据为房市走上正确方向提供了进一步佐证。预计美国住房市场销售的活跃将带动房价在6个月后企稳，但市场完全恢复还有待时日。
仍面临多重挑战
在崩盘五年后，美国房地产市场终于迎来复苏曙光，但业内人士对本轮复苏仍然存在多重忧虑。一方面，大量止赎房屋的存在仍是短期内难以消化的难题，另一方面，对于部分购房者而言银行信贷标准仍然严格。此外租赁市场升温也给房屋销售带来竞争压力。
数据提供商CoreLogic的数据显示，美国在售住房中有一半来自止赎房产。预计截至今年1月底，住房市场影子库存的数量约为160万套，较去年同期180万套的水平已经有所下降。
但有业内人士分析称，因去年年末假日期间止赎工作暂停，以及有关贷款商止赎工作疏漏的法律诉讼程序搁浅，美国房屋止赎数量有所下降。随着这些进程重启，庞大的止赎房屋库存将继续对市场形成重压。新一波止赎潮可能在2012年上半年影响房地产市场，导致部分市场的房价进一步下跌。
统计显示，自2006年4月触及峰值至今，标普/凯斯席勒20个城市综合房价指数已经下跌34%。经通胀调整后的当前房价已经跌回至2000年1月的水平。穆迪报告称，美国房市触顶至今累计蒸发的市值达到7.4万亿美元。
野村证券认为，较低的价格和抵押贷款利率为潜在购房者提供了动力，同时改善的劳动力市场进一步增强消费者信心。但对市场持续复苏至关重要的仍是稳定的价格，只有购房者对房价稳定的预期巩固，住房销售才能继续增长。
对房价前景，目前业内仍存在分歧。美国房地产数据提供商Zillow公司21日公布的调查显示，经济学家预计美国房价将在今年下滑0.7%，2013年开始回升。Zillow首席经济学家汉福瑞指出，美国各地区市场情况有所不同，一些地区价格已经触底，另一些仍面临供应过剩的情况，但整体来看止赎房产和负资产状态将继续推低大部分地区的房价。
美银美林认为，经济走强及政府政策的扶助将带动房价今年触底，但如果政策或者宏观经济情况变化，未来房市的前景可能很轻易改变。一旦美国经济在2012年下半年再度陷入疲弱，房地产销售预计将下滑，价格将继续下跌。而即便今年能够成功筑底，市场完全恢复也需要数年时间，“房市正在康复，但远谈不上强劲复苏”。
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