[摘要] 房价很快就将面临一轮实质性降幅,此所谓实质性,乃是相对于“两会”闭幕时温总理讲话前的市场形势而言。尽管此前限制性调控措施已推行数年,但商品房价格的下调依然不够充分,市场信心仍难恢复。这种局面较深的背景是供方心理上仍抱一丝幻想。
房价很快就将面临一轮实质性降幅,此所谓实质性,乃是相对于“两会”闭幕时温总理讲话前的市场形势而言。尽管此前限制性调控措施已推行数年,但商品房价格的下调依然不够充分,市场信心仍难恢复。这种局面较深的背景是供方心理上仍抱一丝幻想。现在看来,自今之后(最起码是两到三年之内),局面将发生彻底
购买意愿在急速退潮。央行报告揭示在未来3个月有购房意愿的居民占比是1999年调查以来的同期值。京、沪等地居民的房地产投资意愿仅为9.4%,甚至低于2009年初的水平。可见市场是无情的。在开发商这边,就连上市发展商的平均负债率也达到了72%,是近10年以来值,更多中小发展商怎样度日也就不难想象了。需要厘清的是,当前的政策取向即要寻求一个合理价格,市场结构性的重组过程可以使很多旧的市场元素统统剔除,这是发展推进的必付之代价。
固然,对供给方而言,合理价格有主动型与被动型两种。供方的主动使市场无阻逆,可以促进这目标顺利达到,但供方的积极与否在今天已不是必要条件,也就是说合理价位能不能实现,已不在供方的意愿如何,需方的意愿和政策引起的市场取向,已可以完全撇下开发商而来求得合理位阶。这也许可以解释今年“两会”上开发商们何以牵头炮制出一册万言书后又终于没有递上去的原因。
这是需求弹性提高的结果。以往的市场由于需求没有弹性,需求主体的选择空间过窄甚至干脆没有,大家只能挤在一个有限的格子里面争抢机会,因此价格杠杆失了效。这样的市场,是不完全的市场。所以,说到底,合理楼价能否实现以及能实现到什么样的程度,取决于此需求弹性系数究竟能提高到何种程度。在这方面,保障房和政策房对于供方不啻是两柄撒手锏,因这恰好就是提高需求弹性、增加选择空间的办法。选择种类与路径增加,原有供给模式就会面临不小的冲击。
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