[摘要] “成都的商业环境良好，但三环线外新规划的不少大型商业综合体与市区明显脱节，且总体开发量很大，前期招商已经很成问题。”从事商业地产财务投资的阳光厚土基金有关负责人对中国证券报记者表示，目前，部分二三线城市的商业地产已出现泡沫，其中最受关注的是昆明、沈阳和成都。
地方政府推波助澜
“现在，地方政府热衷于批综合体项目，有商场、酒店、写字楼，再点缀一点住宅。这样的项目普遍位于市郊新城。交通规划先行，商业地产为主，拉动区域经济。”王永平指出。
数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，以土地性质区分，商业用地为53宗，占比达90%。
住宅用地屡屡流拍或底价成交，地方政府便逐步加大商业用地的整理和推介进度。目前，大量的城市综合体项目在二线城市如火如荼地建设，众多地方政府均期待这些项目在产业转移过程中扮演重要角色，然而这种商业地产市场的“强劲”表现在未来很可能形成高空置率。
阳光新业总裁助理梁绍裘介绍，判断城市商业地产泡沫的一个重要指标，是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下。“商业地产是不是过热，供应量是其中一个重要数据。另外，还要看当地的消费水平和项目具体位置。”梁绍裘指出，目前，我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2-3平方米。
“郊区新城主要的卖点是商业配套，一直以来，住宅和商业相辅相成。住宅需要商业的便利，商业需要住宅的人流。但是，住宅卖不动后，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。现在，不少城市郊区的项目都面临这个问题。”梁绍裘坦言。
业内专家指出，除供应量过大以及信贷受限等问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏等方面。“从今年三季度起，商业地产的泡沫问题将会逐渐暴露。一些从住宅开发转型商业地产的企业，特别是2008年以后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多挑战。”
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