[摘要] 中国的土地政策是投资者或自住者购买拥有50年或70年居住权的土地租赁政策。房价不过是土地使用权的转让费，政府只征收极低的购房契税，并未征收房产税。即便是在重庆与上海的房产税试点，也并非真正意义上的房产税，而类似于奢侈品税。在2011年，重庆与上海房产税试点的税收额度仅为1亿与22亿元人民币。真是杯水车薪啊！
中国的土地政策是投资者或自住者购买拥有50年或70年居住权的土地租赁政策。房价不过是土地使用权的转让费，政府只征收极低的购房契税，并未征收房产税。即便是在重庆与上海的房产税试点，也并非真正意义上的房产税，而类似于奢侈品税。在2011年，重庆与上海房产税试点的税收额度仅为1亿与22亿元人民币。真是杯水车薪啊！
就拿房产税制度较为成熟的美国来说，房产税面向全民征收。美国土地大多为国有土地，不考虑州、县和市镇等地方政府的因素，仅美国联邦政府拥有占美国国土面积的30%。美国房产税税率都由地方政府的立法机关根据当地的财政支出自己决定房产税的税率，一般在1%-3%。在美国买房，买主除了关心房价外，还关心房子所在地区的房产税税率。卖房者付房产交易日以前的房产税，买房者从房产交易日开始，支付房产税。
一般，美国出租的房子税率约为租金的30%。房产转让则要征收15%的资本得利税，以及占交易价格1%-5%的营业税。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税与0.002%的无形税。2009年，美国自住房估价中位数是185200美元，家庭房地产纳税额中位数是1917美元。房产税纳税额的是新泽西州，平均每个住户交纳6579美元，的是路易斯安娜州，平均每个住户交纳243美元。
房产税，实际上是房屋税和土地税的合并叫法。房屋税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有，则对土地和房屋分别征税，这时就叫房产税。如果土地国有，则只对房屋征税，这时就叫房屋税。尽管我国商品房土地是国有土地，但在实际操作过程中却与私有土地并无太大区别。
众
由于土地的价格由地租决定，土地税主要是以地租为税基进行征收。因此土地税是浮动的，随土地价格增加而增加，随土地价格降低而降低。在土地税全面铺开的条件下，政府紧缩信贷，房产市场仍将保持理性，不会发生暴涨暴跌的现象。这是因为，当土地税征收后，银行无法以利息的形式获得土地租金中的任何一部分，房产价格就不会被商业银行的信贷扩张刺激上去，而土地地租也将保持稳定。此外，向土地地租征税也就是对土地本身征税，相当于资本市场上的资本利得税。这样不仅将让房产开发商的经营活动变成纯粹的建筑工程活动，而不是变成囤地倒卖的进行金融投机活动的房地产投机者。在这种情况下，房产泡沫几乎不会形成。
像在未有开征土地税时，银行利息包含了土地地租收入，而政府却通过所得税、营业税、增值税等各种苛捐杂税向创造价值的人们征税。换而言之，这种税收制度是在鼓励人们去投机，却打击了人们创造财富的积极性。在《世界金融五百年》一书中，日本经济泡沫的形成与此亦有莫大的联系，中国经济也并非特例。结果，人们的生活成本与工商企业的经营成本随之大幅提高，严重影响了中国经济发展的可持续性。
在《世界金融五百年》一书中，我们看到美国物业税制度也存在这样的漏洞，即房屋税的征收力度高于对土地税的征收力度，结果既打击了包括建筑业在内的实体经济，又刺激起金融泡沫与房产泡沫的兴起（建筑业是实体经济范畴而房地产开发则在相当大的程度属于虚拟经济范畴，两者性质具有本质上的差异）。
众所周知，地方政府很有可能会因房产泡沫的破灭而导致地方债务危机。结果，这些年来房产泡沫的好处归于以房产开发与投机为幌子的土地投机者（包括部分地方政府官员）手中，而让地方政府承担最终的损失。因此，不能让这些年来土地的利益完全纳入土地投机者的囊中。应对土地利益的税收进行追缴。就如同美国对海外资产征税政策一样，5年内脱离美国国籍者都具有追缴的权力。
通过追缴土地利益的课税，可以避免房产泡沫破灭带来的一系列严重的问题。同时还应追缴银行这些年来的地租，以此补贴高价自购房者，以防止避免出现美国次贷危机时产生的各种社会与政治动荡。换句话讲，应征收土地地租的所有增值，而不是对房屋本身征税。对房产开发商亦然。开发商只应获取应得的投资回报，而不应获取暴利。比如，由于经济发展与政府的公共设施建设使得某块土地价值暴涨，表现在土地租金的暴涨上。地租上涨的原因并非土地使用权购买者自己的投资，这样的高额利益不应归土地使用权购买者所有，而应以课税来让这些人获得公平而合理的地租回报。
要征收真正意义上的房产税尤其是土地税，需要两个必要条件——个人收入申报制度与个人信用制度。个人收入申报制度牵涉到实权官员与大商人这两个阶层的财产公开制度，而个人信用制度则牵涉到个人破产制度的建设。所谓个人破产制度，即某个人在其个人资产无法偿还自有全部债务时，通过法定程序宣布其破产并核销债务的法律制度。在裁定破产后的一定时期内，破产人只有权享受基本生活，不得进行奢侈消费和商业行为。个人破产制度起源于古罗马。在古罗马，当债务人无力清偿债务时，经两个以上债权人申请，或由债务人承诺以其全部财产供债权人分配后，裁判官则可扣押债务人的全部财产悉数变卖，公平地分配给各债主。目前，个人破产制度已经成为很多发达市场经济国家的基本民事制度。显而易见，这两个必要条件在目前的政治与社会现实中都难以实现。
由此看来，房产税尤其是土地税的征收工作极难兑现。尽管包括我们在内的很多人都在呼吁在普遍实行房产税，但根据实际情况，房产税的试点与征收工作只能是雷声大雨点小的威慑性房产调控工具。所谓威慑性意味着短期内难以实现，就像世界各核大国都不会贸然向其他国家施放核武器一样。房产税主要是土地税也只是国家调控房产市场的威慑性战略核武器，而且是一种在短期内难以实现的战略核武器，通俗地说就是纸老虎。
但是从长期可持续发展的角度看，房产税尤其是土地税乃是维护国家与各个地方上长治久安的政策工具。就拿美国来说，房产税税率与当地政府的公共服务水平存在着显著的正相关关系。换而言之，房产税税率越高的地区，其政府服务质量也明显更为。比如在房产税税率高的地区，中小学校的等级就比较高，有的地区从幼儿园到高中免学费，并为学生提供免费午餐及免费交通。
我们都知道，土地财政是一锤子买卖，无法长期维持。因此，如果房产税尤其是土地税始终不能出台，地方政府必然缺乏足够的财力维持必要的公共服务。在这种情况下，政府只能甩包袱，将给公众提供的基本公共服务扔给社会，甚至变成商人盈利的手段。短期来看，政府减轻了财政负担，维持了政府机构的财务稳健。但长期来看，那只能是一个自掘坟墓的开始。甩掉那些必要的公共服务等于自我放弃了地方政府应承担的职能，长此以往，地方政府的信誉将丧失，地方政府的权力亦将被架空。
在这方面，非洲一些国家的政府便是前车之鉴。非洲一些国家的政府由于缺乏必要的执行力，无法为公众提供必要的公开服务，只能依赖于很多西方国家政府支持的NGO（非政府组织）的援助，帮助其行使政府的基本职能，而其本身的政府权力却被架空。结果，在权力架空与官员腐败的双重打击之下，非洲很多国家的政府走马观灯，你方唱罢我登场，社会动荡，政府垮台重组，社会再次动荡，政府再次垮台重组成为常事。因此，如果房产税尤其是土地税长期停留在口头与文字上，甩包袱必然成为不得已的选择，那么未来或将不会是我们所希望那种稳定繁荣的局面了。
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