房价收入比渐趋合理 房企短期借款暴增引发担忧

房企负债万保招金负债率均超70% 短期借款暴增

近日来，被称为A股地产四大金刚的“万保招金”年报季报全部亮相。记者对比之后发现，虽然2011年年报业绩都表现不错，但2012年季度的季报总体形势不太乐观，除万科外，其余三家房企均出现下降。

负债率暂未出现恶化

根据年报显示，万科A2011年负债率为77.1%，保利地产的负债率为78.43%，金地地产为71.11%。招商地产的负债压力最轻，为69.53%。从的一季报来看，这四大企业资产负债率均超过70%，其中，保利地产微幅上升到78.92%。

不过，万科截至2012年年初持有现金达到342.3亿元，金地集团2011年末手持货币资金为186.38亿元，同比增加近四成。但是，最令行业人士担忧的是房企短期借款的急剧攀升。以金地集团为例，该公司2010年年末的短期借款仅有2亿元，但到去年年底就达到22.79亿元，今年一季度更是飙升到30.79亿元。而万科披露的短期借款为32.83亿元，比去年年底增加了14.27%。另外，保利地产和招商地产短期借款年度变化均超过1倍。

瑞银证券行业分析师励雅敏指出，房地产企业对于未来的销售和融资预期都不乐观，短期借款飙升或将会以进一步降价来促进销售。

央行：一季度工业贷款增速持续放缓

昨日央行《2012年1季度金融机构贷款投向统计报告》（以下简称《报告》）统计显示，2012年3月末全部金融机构人民币各项贷款余额57.25万亿元，同比增长15.7%。今年一季度新增贷款2.46万亿元，同比多增2169亿元。分析指出，央行可能继续保持流动性适度增长，信贷供给将逐步提升。

报告显示，2012年3月末，全部金融机构本外币企业及其他部门贷款余额45.51万亿元，同比增长14.8%，比上年末高0.8个百分点；一季度增加2.05万亿元，同比多增4447亿元。相对于大型企业贷款增速回落，中小企业贷款增速出现明显增长。2012年3月末，小微企业贷款余额10.38万亿元，同比增长20.5%，比同期大、中型企业贷款分别高8.6个和6个百分点，比全部企业贷款高5.3%。（王亮）

房价收入比今年房价收入比将进一步接近合理区间

某机构昨天发布30个省份房价收入比排行榜，其中北京（14.1），内蒙古（5.0）。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，该机构采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

2002-2011年，房价收入比的复合增长率仅为1.12%。2011年，商品住宅房价收入比为7.4，随着房价的回落，2012年，房价收入比将进一步接近6~7的合理区间。

报告显示，2011年，北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东等7个省份商品住宅房价收入比较高（超过9）。东部地区11个省（市）中，北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东房价收入比较高，河北、辽宁、江苏、山东房价收入比相对较低。整体来看，东部地区除个别省份外，大部分省（市）房价收入比在回落，主要原因是大部分省（市）出现商品住宅销售均价负增长或低增长。

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以一套总价150万元的房屋、月供20年算，八五折优惠利率相较去年首套房利率上浮到1.1倍的情况分析，20年贷款总支付房款相差27万元

不少媒体均报出一些银行商贷出现8.5折优惠的新闻，而在实际走访中，我们却发现不同银行目前执行的房贷优惠政策视贷款人资质、所购房屋开发商情况、以及不同银行各分行自身情况不同而有所差异。对此，伟嘉安捷相关负责人表示，随着央行关于确保首套房实行差别化利率优惠及保证个人首套房贷款信息的释放，

个人首套房贷款利率有望全面松动，但不同银行对于政策的执行有一定滞后性，目前仅中行、邮政储蓄等个别银行明确执行了八五折优惠。

●商贷八五折优惠利率正在扩大

近日，购房人齐先生被中介公司推出的商贷八五折优惠所吸引。“原本更倾向于购买东北五环附近的新房，但最近，二手房中介推荐了一些次新房也不错，最重要的是，中介保证商贷利率可以有八五折优惠，而这是一些新房开发商目前没有承诺的。”齐先生说。

据了解，今年以来，北京主要银行的首套房贷款政策都从时的1.1倍恢复到基准利率，个别银行亦出现了9折、8.5折的优惠利率。根据人民银行营业管理部的监测数据显示，今年自2月开始，北京辖内商业银行个人首套房贷款低利率区间发生额占比较1月份就显著增大。其中，基准利率0.85～0.9倍区间发生额占比较上月增加7.18个百分点。另外，日前相关媒体刊登的一份来自银率网的调查显示，“目前五大国有银行中除了交通银行仍执行基准利率外，其余四家均对首套房利率给予八五折优惠。”

伟嘉安捷市场部经理吴昊表示，随着央行关于确保首套房实行差别化利率优惠及保证个人首套房贷款信息的释放，个人首套房贷款利率有望全面松动，但目前各银行及其分行的执行情况有所差别，对政策的消化也存在滞后性，市场中并没有普遍实行首套房八五折优惠利率，仅个别银行针对优质客户开放。

有业内人士透露，相对于大型商业银行的滞后性，目前一些房贷业务相对较少的银行表现得更为积极些，譬如邮政储蓄银行，首套房贷款的买房人基本可以享受到八五折的优惠利率。

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●商贷利率高公积金贷款“补漏儿”

据链家地产市场研究部统计，今年3月以来，选择商业贷款购房的比重为17%，相比2月份的14%有所上升。“商业银行贷款利率从1.1倍回归基准甚至出现9折、8.5折优惠，使得刚需购房人的月供压力有所减小，也使得选择商贷的购房人群逐步扩大。”一位市场人士表示，“对于刚需首置购房人而言，对贷款的依赖性很大，之前随着商贷利率的上调，越来越多的买房人倾向于公积金贷款，而开发商往往由于回款速度慢不喜买房人选择公积金贷款，但这种‘不允许’公积金贷款的情况在目前的市场状态下也有缓解，开发商一切以卖出房子为重，有的开发商甚至为了把房子卖出去，千方百计帮买房人办理公积金贷款”。该市场人士透露，“公积金贷款的买房人需有满一年的公积金缴纳记录，但一些刚需买房人确实不具备，所以某些开发商就收取买房人几千至万元不等帮买房人‘获取’公积金贷款资格，以促使房屋买卖的成交。”

随着存款准备金率的下调，银行信贷额度愈加宽松，未来银行贷款利率将逐步回到折扣时代，一方面缓解买房人的压力，另一方面也有助于规范金融市场，该市场人士表示。

●商贷利率8.5折相当于房价再降10%

据链家地产市场研究部统计，以一套总价150万元的房屋、月供20年看，若按8.5折优惠利率计算，相较去年首套房利率上浮到1.1倍的情况分析，执行1.1倍利率时20年贷款总支付房款为252万元，而8.8折利率优惠后20年贷款总支付房款为225万元，两者相差27万元，也就是说，以8.5折优惠利率贷款买房相当于总房价下降了10.7%。

链家地产市场研究部分析师表示，目前二套房政策仍然按照1.1倍利率严格执行，首套房和二套房贷款政策的差异化更加显著，高利率下的利率折扣更能给购房者带来实惠。刚需购房的月供压力将有所减轻。因此，未来贷款政策对于成交格局的影响将进一步深化，首套房置业者的购房积极性将在贷款成本减少，以及房价继续底部运行的情况下有所增加。预计，未来商业贷款比重将会超过20%。

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