[摘要] 自2006年实质登陆资本市场以来，万通地产一直在进行着“孤独的”商用地产转型，以住宅和商用并重，其主要目标是在住宅业务保持适度规模之外，利用“美国模式”开辟出一个以“万通中心”为核心品牌物业的商用物业资产管理平台。
财务安全下的快速转型
近五年来，短周期的楼市调控愈加频繁，住宅楼市从一片歌舞升平，开始步入颠簸周期。面对调控的挤出效应，转型成为行业关键词。但是，长周期的转型动作如何匹配短周期的楼市调控风险，实现安全转身，并非易事，自2008年以来，屡有房企中招。观察人士认为，如同车过弯道需减速刹车一样，房企须低负债、合理规模与战略导向正确。
这一低负债财务水平为万通地产的安全转型创造了有利的内部环境，调控数年，未曾听闻万通地产遭遇裁员、拿地中断以及流动性紧张的传闻袭击，后者经常困扰着排名靠前的一批大型房企。
同时，转型之际，也须保持公司的住宅业务合理规模，不能妄自贪大，否则最终在市况波动下引爆资产负债表。在万通地产总经理云大俊看来，万通地产的合理规模恰为转型所定。
他表示，截止目前，万通地产的净资产约为36亿元，住宅上投入的资源约22亿，按照住宅公司的一个黄金律，对于一个良性发展的企业来讲，合理的销售额应为净资产的2-2.5倍，同时经营性现金流保持正额。据此计算，万通地产住宅产品的合理销售规模应在50-60亿元。
据2011年报，万通地产合约销售额淡市达到46亿元，营业额更是超过48亿元。考虑到在过往两年先后落子六个商用项目，万通地产的住宅销售额已在合理水平。
万通地产董事长许立称，在过去四年中，公司投入商用物业的资金多一些，如今，“最近三年公司已经初步搭建了一个商用地产平台，而这并未以牺牲住宅业务为代价。”事实上从近期公开的资料可以看到，万通地产高端住宅物业销售成绩非常可观。以北京为例，万通龙山逸墅项目，2个月时间已经完成2/3的销售面积；万通天竺新新家园3期新近开盘，当天就售出3个亿。
但是，华丽的剧情需要观众的耐心，万通地产的转型之战，既不能对政策气候心存侥幸，也不能商业投机，一哄而上。依转型样本新鸿基地产为例，一份来自贝塔咨询工作室的独立研究报告显示，香港房企市值的新鸿基从一个纯住宅公司转型为如今的租售并举模式地产巨头，花费了11年布局现金流平台，后又耗时4年集中转型，前后历经香港经济多次起伏，方才如愿。
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