[摘要] 近日，国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
近日，国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定，别墅类房地产项目首次列入颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
然而，从今年以来的市场成交情况来看，消费者对投资大户型及别墅类住宅仍饶有兴趣，豪宅及大户型的市场正在回暖。业内人士分析，此时限制政策的出台，有可能引发别墅类住宅走俏，让一些地产商找到价格蹿升的借口；另一方面，“限墅令”的发布也并非首次，多家房企内部人士透露，规避容积率不低于1.0的规定并不困难，“名非别墅，实为别墅”的擦边球仍将进入市场。
众多“擦边球”挑战新政
早在2006年5月，国土资源部就发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目工地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”但国土资源部对别墅的定义，只指独门独户独院，两至三层楼的住宅形式，而联排、双拼等低密度住宅被划入高档住宅范围，不属于别墅。
实际上，在此禁令发布后，“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”等等卖房概念层出不穷，例如番禺某开发商就曾将两栋单独的楼中间连接了一个车库，这两栋本可定义为“别墅”的楼就变成了“双拼”。这类住宅虽然不符合国土资源部对“别墅”的定义，但其“占地面积大，容积率低”的本质属性与别墅并无实际区别，因此，在别墅类住宅成交量始终维持在高位的这几年，此政策的推行成效并不明显，反而有“越禁越多”的苗头显现。
业内人士分析，在“限墅令”推行6年后，国家再次直接从“容积率”上进行定义来推行政策，就是针对现状，一定程度上的控制种种“名非别墅，实为别墅”的住宅。但实际上，这一点地产商应对起来也并不困难。
一家知名房企的工作人员告诉记者，在番禺的一个时尚小区内有一些联排别墅设计，容积率只有0.5左右，但在同一个小区里设计了多种产品形态，报批时通过“高低搭配”的方式满足整个地块的容积率，别墅类豪宅的容积率被容积率为3-4的高层塔楼平摊，小区整体的容积率就达到了小于1的规定。
这名工作人员也表示，自从国家有意限制“别墅类”用地以来，用“高地搭配”平摊容积率以及在产品设计上规避独栋的概念就一直是地产商打惯的“擦边球”，早已不是什么秘密，而此次“新政”仍沿用此前政策关于容积率的规定，对于“别墅”的界定也并没有更进一步，因此能否真正做到“限墅”还需打个大问号。
“禁墅令”或成豪宅涨价借口
“别墅用地不再批，这套别墅卖完你还能在哪里买？”一位深圳宝安的业主用这样的广告语在一家二手房交易网站上挂出了自己的别墅，记者看到，这座别墅2005年修建，共4层，面积355平方米，报价1500万，单价42253元/平方米。郊区的别墅价格走高如此，市区内的别墅楼盘就更加炙手可热，珠江新城内珠江颐德公馆别墅均价就达到了90000元/平方米。
记者在多家房产中介网站上看到，诸如“别墅用地已遭禁止，此次错过终身错过”的推销广告遍地都是，有开发商在媒体宣传时明确写道：“容积率小于1将不得入市，将别墅产品挡在闸门外，这意味着市面上的别墅将卖一栋少一栋，尤其是既离市中心较近、又有优美环境的多功能别墅。”
有专家指出，每次有用地政策的调整发出，都很容易成为现有别墅及高端物业涨价的契机，物以稀为贵，高端物业抗风险能力也较强，开发效果好的别墅从来不愁卖。去年底，二沙岛上宏城花园的一套别墅就是以“二沙岛最后一套一手别墅”的噱头，卖出了1.8亿元的天价。
有开发商直言，此次新政的推出与上一次以容积率为标准的限制政策相比，单从字面来看，并无本质区别，因此在应对上也不需要付出额外成本，反而成为了促销的时机。
新政仍待进一步细化落实
据了解，关于“限制高档别墅项目用地”，早在2003年2月18日，国土资源部就发布紧急通知(45号令)，这是对别墅用地供应叫停规定。而国内“住宅用地的容积率必须大于1”的规定在2010年国土资源部下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中也有推出，然而，树欲静而风不止，别墅用地越限越死，别墅就越建越多。
“首要问题是别墅的概念界定不明确，没有界定就没有执行。”暨南大学城市与房地产学者，管理学院教授胡刚在接受记者采访时指出，正是因为“别墅”的概念没有理清，就没有办法对“别墅用地”的概念做出清晰的界定，让开发商得以钻空子。胡教授特别指出：“应该说限制别墅用地的政策陆续出台了这么多年，这么多个，各地开发商打擦边球的对策，政策制定者不可能不知道，为什么没有将这个部分彻底卡死，是有意识的留有余地。”
胡刚指出，要想真正控制“别墅用地”，仅仅从“容积率”上限制用地是远远不够的，“容积率只是主导一个地块用途的一方面，要想真正做到限制，不仅应该规定容积率，更要考虑建筑密度，绿化率等等，而且可以直接对土地用途做出规定，比如这块地不能低于三层或四层以下的建筑，这样的就能彻底杜绝高低搭配平摊容积率的做法。”
胡刚还分析道，“限墅”难以实现的另一个原因在于政策是中央政府出台，却由地方政府执行。“地方政府又依靠土地财政，同时作为政策的执行者和监督者，与开发商在某种程度上还是利益共同体，因此限制和禁止的力度都不尽理想。”
大户型成交向好
势头或将持续
经过了供需两旺“红五月”，极大地增强了开发商的信心，六月楼市的推货量和成交量都继续保持在高位，相比之下，市场已经逐渐由5月份以刚需中小户型为主的情况，向6月份以改善型楼盘打主力的情况转变。6月以来在已经推出新品的楼盘中，过半楼盘都推出了100平方米以上的改善户型，成交情况普遍向好。
大户型成近日成交主角
数据显示，最近一个月，全市共网签7923套住房，均价高达12563元/平方米，在排名靠前的6个楼盘中，有4个楼盘成交住宅的平均面积都超过了115平方米，可见大户型唱了主角。其中销售量排名的是番禺的雅居乐剑桥郡。
业内人士分析，在成交量没有减少的情况下，楼盘的成交面积和均价都有所增加，这已经可以说明，相比于5月以100平方米以下的刚需市场为主流的情况，大户型的改善型产品成交已经成为了市场主角，特别是新货增量上，有很多超过200平方米的大户型成交，包括一些别墅类住宅也有出现。
在均价更高的高端户型方面，一些豪宅的销量也让人惊叹，珠江新城的嘉裕公馆月内卖出了63套，均价32813元/平方米，这里主要就是以140平方米左右的大户型为主，白云区的中粮万科金域蓝湾推出将近200平方米的大户型，在上个月也卖出了18套，均价30049元/平方米。
房企乘势力推大户型
在大户型摆脱前几个月滞销的情况下，不少房企也看准机会，蓄势待发，进一步推出一些大户型新盘。昨日开始，海珠区的珠江帝景开始了新一期豪宅组团，该楼盘目前的二手房价就在2.2万元/平方米左右，此次推出的合 生紫龙府，共规划11栋超高层住宅，首推A、B、C、D四栋30层高楼宇，预计23号开盘，总货量达672套。主要户型包括145平方米的4房2厅、182平方米的5房2厅和186平方米的5房2厅，预计带豪装均价3万元/平方米，首套置业紫龙府门槛起码要120余万元。
另外，番禺的雅居乐剑桥郡也即将推出全新临江大平层组团“悦”，同样是主打139-1904平方米的大四房，只有少量113平方米和130平方米的三房，数据显示，这个楼盘在上个月已经卖出了343套，成交均价为13754元/平方米。
专家分析，大户型交易近期走红，一方面是源于开发商手中的中小户型已经基本推售完毕，导致大户型的“集中”上市。另一方面，今年1至4月，大户型成交惨淡已经持续了较长一段时间，目前楼市已预期接近探底，此时借力推出大户型上市，将很可能打动一部分改善型买家，从目前开发商持续推大户型楼盘的情况来看，近期大户型成交高热仍将持续。
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