[摘要] 今年金九银十可能还是以平稳为主，政策短期内不会放松，房价也没有大幅涨价的基础，上半年开发商的业绩也都不错，降价潮也难以出现。
今年金九银十可能还是以平稳为主，政策短期内不会放松，房价也没有大幅涨价的基础，上半年开发商的业绩也都不错，降价潮也难以出现。
房地产暴利时代过去了？对于这一问题业界仍存争议，但从近期公布的房地产上市公司中报中似乎能看出一些端倪：根据房地产公司2012年半年报数据，149家上市房企总计实现营收1952.49亿元，同比增长18.72%，但净利仅为258.20亿元，同比增幅仅为6.27%。
传统楼市销售旺季“金九银十”已到，然而市场所期盼的房企降价走量态势似乎并未出现。相反，以万科为首的几大标杆房企在8月悄然涨价。万科、富力、碧桂园、融创等6家上市房企目前公布8月销售业绩，除了越秀地产外，其他5家房企销售均价环比均出现上涨。万科此前公布的销售数据显示，其8月份平均销售单价为10872元/平方米，较上月的10823元/平方米微涨；富力8月均价为11017元/平方米，该数据在7月为10862元/平方米。碧桂园更是较上月均价上涨9%，达5345元/平方米。
中信证券分析师陈聪认为，尽管房企目前存货量巨大，但房企最为关心的资金链状况，在上半年已经得到一定缓解。加之上半年房企盈利水平甚至低过2008年，因此，未来短时间内，房企将会小幅拉高毛利率，减少以量换价的现象。
陈聪分析认为，今年金九银十可能还是以平稳为主，政策短期内不会放松，房价也没有大幅涨价的基础，上半年开发商的业绩也都不错，降价潮也难以出现。但另一方面，毕竟房企存货量持续在增大，去化压力确实巨大，金九银十是去化的窗口，房企不会贸然大幅提价，牺牲去化速度。“调控的关键在于增加住房供给，而短期调控目标不会是追求低位平衡，而是供求两旺的高位平衡。
楼市回暖相比，今年前8月的土地市场，堪称近几年来的“冰点”。根据北京市土地整理储备中心的数据，今年1-8月，北京仅成交土地95宗，成交土地总价款为244.6亿元，同比下降63.5%。其中，今年3月、5月和8月，北京住宅用地均出现“零成交”。可是进入9月份，北京、上海、杭州、温州、武汉、石家庄、厦门等地都将迎来近年来罕见的“推地潮”。根据上海市国土局的信息，9月上海市将推出26幅经营性用地，其中包括6幅纯宅地，2幅商住综合用地，15幅商业、商办用地，以及3幅动迁房用地。上述土地的起始价就达101.04亿元。在经历了惨淡的上半年后，中国土地市场似乎在9月份迎来爆发期。
根据中指研究院发布的每日成交数据显示，9月1日到5日，包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市新建住宅成交量为4879套，与8月的5720套相比下降了超过一成。其中，北京成交1327套，同比跌幅为25%；上海成交1463套，跌幅为22.5%；广州成交1457套，微涨4.4%；深圳成交632套，跌幅为5.5%。
房价下跌也带动了北京楼市去库存的步伐，北京中原地产发布的数据显示，9月2日，北京商品房住宅库存套数仅为77104套，这一数值创造了北京住宅库存量的值，按照8月份签约套数14525套计算，可售去化月份仅为5个月。而去年9月1日，市场库存去化时间却高达20个月。2012年3月27日建委将库存中部分不可售住宅剔除后，市场库存量为90556套，按照当时的月成交8085套计算，去化周期为11个月。
业内人士指出，大部分房企已经走出低谷，从销售业绩看，8月依然居于年内高点，而且在最近几个月业绩上涨的影响下，中海、融创、华润、世茂已经纷纷上调了年度销售目标。房企对市场的预期开始乐观，“以价换量”正逐渐现象减少。预计楼市在“金九银十”期间会量价齐升，9月成交量会出现明显上涨，到10月后就会由量变引发质变——“供不应求”导致大量楼盘价格出现明显上涨。
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中国央行周六(12日)宣布，从下周五(5月18日)起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来第二次调降动作，央行此前自2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点。业内分析人士普遍认为，此次降准动作符合预期；部分人士还表示，年内仍有降息可能。
针对央行此举，中国国际经济交流中心研究员王军表示，在一定程度上，降存准就是放松银根。“虽然这次
中国农业银行首席经济学家、人大国际货币研究所理事兼副所长向松祚表示，央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点，属于预期内的货币政策行动。他认为，二季度基准利率也存在下调的可能性。
“存款准备金率和未来可能的基准利率下调，并不意味着信贷总量或规模会相应增加。”向松祚说：“存款准备金率下调主要目的是缓解银行体系的流动性压力，避免信贷收缩影响实体经济，对企业和个人信贷自然也是好消息。”
另有业内人士指出，本次央行下调存准率主要是因为一季度经济数据表现不佳。此前央行虽然通过公开市场进行正逆回购操作，但对经济的深层次影响还不能与降存准相比。
中国央行周五公布的数据显示，4月新增人民币贷款6818亿元人民币，明显低于预期，且创下年内新低；当月末广义货币供应量(M2)同比增长12.8%，亦低预期水平。另外，国家统计局周五公布的4月居民消费价格指数(CPI)同比上涨3.4%，环比下降0.1%；规模以上工业增加值同比增长9.3%，为2009年5月以来新低。
4月进出口同比增速同样双双大幅逊于预期。中国海关数据显示，中国4月出口同比增长4.9%，进口同比仅仅增长0.3%；当月贸易顺差则较上月急剧扩大，至184.2亿美元。
“未来政策方面，不排除央行年内降息的可能。”上述业内人士指出。
在周四发布的季度货币政策执行报告中央行指出，物价回落态势并不稳定，需关注未来物价上行风险；下一阶段将综合考虑外汇流入、市场资金需求变动、短期特殊因素等情况，运用逆回购、正回购、央票、存准率等工具组合，灵活调节银行体系流动性，引导市场利率平稳运行。
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自“国八条”“国十条”“限购令”等宏观调控政策出台以来，地产商虽如泰山压顶般压力猛增，但楼市价格则始终秉持着“泰山压顶不弯腰”的倔强精神。以至于部分购房者对国家的宏观调控效失了信心，对于房地产市场产生了一种“欲爱不能欲恨无力”的情绪。
3月份的楼市小阳春更动摇了公众对房地产市场即将大幅下降预期的信心。来自北京市住建委的数据显示，3月北京共成交期房商品住宅5094套，现房接近3000套，环比2月，成交套数增加超过了四成，同比，成交套数也增加了两成多。扣除保障房的纯商品住宅累计销售量，北京三月份的楼市销量创下了自2011年下半年以来9个月的销量新高。3月上海新房成交量达到了79.89万平方米，比2月份几乎翻番。
不过，数据显示，公众的悲观预期有点过早。中指研究院数据，“清明节”期间楼市大幅滑坡。其监测的40个城市中，28城市楼市周成交量同比下降，近15城市成交量降幅在50%以上。其中，青岛同比降幅，达到98.51%；其次是温州，同比降幅为80.65%。
五月楼市的开场戏也并不热闹。据经济之声《天下财经》报道，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹五一期间表示，楼市调控政策的核心仍是控制房价上涨，让超过居民人均可支配收入增长水平的不合理上涨回归理性。另外要持续加大保障性住房建设力度，满足市场刚性需求。
英国剑桥大学房地产金融投资专业留学博士叶学平说，3月楼市成交大幅攀升，只是春节成交过度抑制以及市场刚性需求小部分释放综合造成的，难以持续，并非楼市“回暖”的征兆，只是短暂的波动。管理层调控不放松的决心，意味着楼市中长期趋势不会就此改变，房价要合理回归，后市降价求量仍是基调。
可见，楼市价格纵然有“泰山压顶不弯腰”的倔强精神，也难逃宏观调控政策的“手掌心”。更可况，如今畸高的房价本来就存在大量的泡沫，只有回归合理，才能有利于国内房地产市场的健康成长。
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