[摘要] 10月指数“原地踏步”，但地产股却暗自“阳光灿烂”起来：二三线地产股表现只争朝夕，一个月内数度出现冲击涨停的景象。地产股整体走强的背后，包含的是对地产调控政策已度过最严厉阶段、政策可能出现微调以及地产股业绩风险也已释放完毕的一致预期。
10月指数“原地踏步”，但地产股却暗自“阳光灿烂”起来：二三线地产股表现只争朝夕，一个月内数度出现了冲击涨停的景象。地产股整体走强的背后，包含的是对地产调控政策已度过最严厉阶段、政策可能出现微调以及地产股业绩风险也已释放完毕的一致预期。今年以来，这种地产板块的脉冲行情屡见不鲜，且几乎都是基于地产调控政策可能出现微调的预期，但预期均被证伪，最终地产股还是奔向“原点”。究竟此次地产调控会否真的打开一扇门，地产股脉冲之后又会否正式演绎为板块趋势性的上升行情？目前还需边走边看。
然而，需要指出的是，目前20多个城市所推出的公积金调整计划，都普遍针对刚需，或者说首套房贷款，并未触碰限购的“红线”。也就是说，公积金购房政策更像是有关方面通过前几轮的试水后所选择的一种现实可行的微调政策，这样一方面继续贯彻了中央严控房地产的基调，另一方面，也适当提振了刚需，从而在一定程度上缓解了地产财政吃紧的问题。
事实上，当下地方出台的提振刚需的政策举措，也确实是现实之举。毕竟，过去十年，房地产一直作为中国经济发展的主要支柱，地产行业的迅猛发展，对其广阔的上下游行业刺激很强，对GDP的贡献度也极大。而在中期中国经济尚难找到一个新的且产业链足够长的支柱产业的大背景下，房地产肯定不能就此一棒子打死。仔细回想，年初管理层拟定的大力发展保障房的政策，其实就是在严控房价的主基调下，所采取的一种折中办法。
不过，这类地产政策“微调风”最终会否演变为全局性的放松，我们还不得而知，至少暂时还看不到相关迹象。应该说，在目前这一时点，地产调控大幅放松的可能性仍接近于零。众所周知，今年以来中央多次表态要严控地产，进而遏制房价的过快上涨；这期间的“三令五申”早已令市场人士普遍看淡地产调控松绑。毕竟，2008年超大规模的4万亿刺激政策以及与之配合的宽松地产政策，在一定程度上推升了房价。近两年来，尽管限购叠加严厉的信贷政策，都未令房价出现明显的下降；如果调控真的大规模放松，则房价毫无疑问会出现报复性反弹，届时此前执行的调控政策恐怕只能功亏一篑，从这个角度来看，地产调控的根基还不能动摇。
即便就目前经济形势来看，现阶段也没有大幅放松房地产调控的必要。首先，9月经济数据确认短周期经济底，10月官方PMI数据重返50%的荣枯线，更验证经济的缓慢回升，在此背景下，预计前期的一系列调控政策将继续生效，四季度经济将稳中回升，全年完成7.5%的经济目标将是大概率事件。从这个角度而言，在熬过了经济最艰难时刻之后，管理层不太可能在此时出台更具力度的放松性政策。其次，就本轮政策的预调微调方式来看，管理层显然摒弃了此前的大规模强心剂的刺激方式，转而选择了走一步看一步的中医式补救方式，这从货币政策方面降准及降息窗口一再后延就可看出，而这就意味着接下来政策层面不可能会有过多过大的举措，因而，地产调控全面放松的概率微乎其微。
需要区别对待的是，当前的地产调控政策整体不会放松，并不妨碍局部微调的判断，更不阻碍二三线地产股的阶段性走牛，投资者需要在不同阶段对地产股进行细致的风险评估。
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本周进入三季报密集披露期，超过1500家上市公司将在本周内披露三季报业绩。从已经披露的上市公司三季度业绩(含业绩预告)来看，尽管整体形势不容乐观，业绩预喜的比例只有五成左右，但依然有一些板块的表现较为积极，业绩超出市场预期，其中，就包括长期受到宏观调控政策压制的房地产板块。
由于地产板块业绩整体表现超预期，特别是地产龙头企业的业绩增长明确，上周以来，地产板块个股走势明显强过大盘，成为推动大盘企稳反弹的主导力量之一。业内人士指出，地产板块此前调整充分，目前板块估值优势进一步凸显，并且技术上也基本调整到位，因此后市应该会有不错的表现，建议关注业绩增长明确的龙头股。
建议
地产龙头三季报业绩喜人
截至本周一，两市共有20多家房地产公司公布三季报，此外，还有30多家房地产公司发布了业绩预告。其中，铁岭新城三季报利润增幅达到2563%，创兴资源、三湘股份、万泽股份、重庆实业、中弘股份、中航地产、亿城股份、滨江集团、阳光城、泰禾集团、亚太实业、深长城等三季度预告净利润增长幅度超过100%。特别是上周四，龙头股招商地产的三季报，更是给地产板块注入一针“强心剂”。
招商地产的三季报显示，公司仅仅在今年第三季度就贡献了高达60亿元的营业收入，同比增加了38.45%，是今年楼市“淡季不淡”的典型印证。公司前三季度实现净利润24.18亿元，同比增长16%，前三季度就完成了全年的销售指标，业绩情况强于预期。
万科A昨日晚间也发布了一份亮丽的三季报：公司前三季度实现净利润50.8亿元，同比增41.74%。季报显
保利地产的三季报还没有出来，但今年2月份以来，保利的销量已经连续8个月同比增幅在30%以上，每个月平均有80亿-90亿的销售额，销售复苏势头较为明显，今年保利销售金额突破千亿元是大概率事件。
分析
商业地产公司业绩好于住宅地产公司
正是因为地产板块整体业绩强于预期，特别是龙头地产股，前三季业绩更是可圈可点，因此，进入十月份以来，房地产板块个股的走势明显强于大盘，成为大盘企稳反弹的主导力量之一。自9月27日至10月23日，14个交易日中，房地产行业指数凭借9.81%的涨幅，成为表现最为优异的行业指数。
申银万国分析师卢敬之表示，虽然房价近几年仍在上涨，早已创出历史新高，但是，在宏观调控政策打压下，房地产股已经持续调整了两年多时间，目前板块估值已充分反映悲观预期。“由于经济调控政策并未加码，经过三季度大幅调整后，目前板块估值优势进一步凸显，并且技术上也基本调整到位，地产板块在10月后或有不错表现。投资者可适当关注以华侨城为代表的商业地产公司，该类公司业绩增长将好于传统住宅地产公司。”
中信建投认为，目前的市场是博弈为主导的市场，但在博弈的背后更多地反映了投资者对于房地产行业长期的忧虑。行业曲折前进过程中总有一些企业脱颖而出，行业集中度提升将会是这一过程最为明显的体现，因此分析师仍然看好主流企业的机会，如保利地产、万科A；关注区域中积极成长的企业，如阳光城、中南建设、荣盛发展等。
渤海证券在的研究报告中也指出，目前房地产行业市盈率为14倍左右，处于历史底部水平。近期万科、保利等一线公司明显加大了土地储备力度，表明行业预期正在好转，开发商对后市相对乐观。近期政策的平稳也有助于房地产成交量维持在较好水平，行业平稳发展符合政策调控的目标。经过前期调整，当前一线公司估值水平有一定程度的回归，未来行业估值水平有望在基本面缓慢回升的基础上提升。
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