[摘要] 早在2010年，万科就成为中国首家年销售业绩跨入千亿门槛的房企。时隔两年，楼市限购政策依旧严厉，万科却再次成为首家销售额破千亿的房企。不过与前两年的形单影只不同，今年，“追赶者”们离得更近了，后来居上者如保利、中海、恒大等均有可能首次晋级千亿“俱乐部”。
早在2010年，万科就成为中国年销售业绩跨入千亿门槛的房企。时隔两年，楼市限购政策依旧严厉，万科却再次成为销售额破千亿的房企。不过与前两年的形单影只不同，今年，“追赶者”们离得更近了，后来居上者如保利、中海、恒大等均有可能首次晋级千亿“俱乐部”。相比之下，众多中小房企业绩大幅滑坡，不是被并购就是被迫转行，房地产市场资源更多地向几个大型房企集中，对此，有业内人士担心，楼市会出现类似香港四大家族垄断市场，推高房价的结果。
“千亿俱乐部”扩容房企间两极分化加大
不久前，万科公布的销售数据显示，前10月公司累计实现销售金额1100.2亿元。依靠以价换量、快速销售的策略，万科再次跑在了前面。但与去年只有万达跻身千亿，与万科并驾齐驱不同，今年紧随万科之后的多家房企都有可能在最后两个月突破千亿大关。
11月8日，中国海外发展有限公司公布业绩报告，1至10月份，中海累计实现房地产销售额1006.8亿港元，约合810.4亿人民币，同比增长28.9%，提前完成今年新修订的销售目标。
此外，还有在多个城市高调拿地的保利地产(600048,股吧)也提前完成了年度销售目标，前10月累计实现房地产销售额833.3亿元，逼近千亿元大关。不仅如此，保利的扩张势头甚至超过了“老大”万科。数据显示，今年前三季度，万科累计实现开工面积871万平方米，竣工面积438.3万平方米；而保利地产新开工面积达958万平方米，竣工面积424万平方米，未来的入市量将明显压过万科。
而通过足球被更多人熟知的恒大，同样不容小视。仅10月份的销售额就达142.6亿元，前10个月累计销售728.3亿元，如果继续保持10月份的销售势头，恒大也将跨入千亿行列。
不过值得注意的是，虽然标杆房企前三季度销售业绩整体上涨，但与之形成鲜明对比的是，一些中小房企利润下滑、亏损严重,甚至部分中小房企已经申报破产或不再申请继续从业资格。
今年4月初，杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产，引爆国内房地产企业退出潮。同在4月份，另一家杭州房地产企业杭州锦绣天地公司也申请破产。此后房企被并购或是转战其他行业的新闻不断。中国房地产协会和兰德咨询机构联合发布的《中国房企经营管理状况蓝皮书(2011)》甚至认为，如果现行政策能够落实到位，到2015年，或有30%的房企被洗牌出局。
在这30%的占比中，毫无疑问，大部分是步履维艰的中小型房企。此外，今年三季度，已经有多个房企公布的营业收入和净利润同比均出现50%以上的大幅下滑。业内称，未来房地产行业将向集中度越来越高，房企的两极分化越明显的趋势发展。
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联合拿地被指迈向寡头时代
两极分化尤其在土地市场上显现得更加明显，今年活跃抢地的还是以万科、保利、龙湖、华润、中海为代表的大型房企，大量的中小房企进一步边缘化。
尤其是在土地价格高昂的情况下，大型房企开始越来越多进行联合拿地，进一步抬高了土地市场的门槛。近两年诞生的多个地王，背后均是企业联手拿地。
一位大型房企的负责人就曾明确表示，与几家房企联合拿地，目的就是控制地价。在同一区域内，几个大型房企通过联合拿地形成默契，控制整个区域的定价和促销策略。
对此，兰德咨询总裁宋延庆也表示过担忧，“有统计数据显示，过去两年北京93%的商品房用地被20房企拿走。如果数据准确，意味着今后房市将由20垄断，房价将更坚挺，甚至上涨可能性更大。2011年百强房企市场占有率己超28%，调控使市场集中度越来越高。但如果市场过于集中，可能比小、散、乱更可怕。”
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知名财经评论员叶檀曾预计，在未来五年内，房地产开发企业将缩水至十分之一，从万家下降到千家。
这样的判断如今看来并非空穴来风。从2010年以来，房地产市场中的并购案例大幅增加，有业内人士认为，市场元素向大房企集中应该是好事，规模化、品牌化后，质量才有保障。但也有人担心，楼市会出现类似于香港的四大家族一样，由少数大型房企控制，形成垄断，从而推高房价。
开发商认为联合只为取暖 不会形成垄断
对于种种猜测和担忧，一位前十强房企总裁在采访中明确否认了可能形成的大房企垄断。“现在排名靠前的大房企，要么是国家支持的央企，像保利、中海、华润等，要么是与政府关系密切的私企，像万科、恒大、龙湖等。这些房企纷纷超过或逼近千亿销售额，逐渐做大，事实上将更加方便国家的监管和调控。垄断房地产资源、推高房价的猜测不太可能出现，也不会被允许出现。”
另外，一家国企背景的开发商也表示，大型房企间的联合拿地与其说是寡头游戏不如说是抱团取暖。他举例道，该房企与万科多次联合开发项目，还要额外将销售额的2%划给万科，作为品牌使用费。这么做的原因就在于土地市场价格过高，各项人工、材料费用的增长让房企独立开发项目面临很大的风险和资金压力。相互之间的联合不是搞垄断，而是希望形成优势互补，分担开发风险。
对于开发商的解释，一些分析人士并不赞同， 一种观点认为，房地产行业的洗牌有利有弊。这对房企的规模化、为消费者营造整体性一体化的居住环境是有很大好处的，但是对房价的下降是不利的，竞争对手越少，价格下降的可能性就越小。
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