[摘要] 在经过“黄金十年”的高速发展之后,中国楼市开始进入产业结合金融、资本为王的时代。房地产基金开始加入了这个资本游戏。
在经过“黄金十年”的高速发展之后,中国楼市开始进入产业结合金融、资本为王的时代。房地产基金开始加入了这个资本游戏。
业内人士表示,种种迹象表明,房地产基金开始由纯债权试图转向股权,且不满足于纯债权的,开始向拿地等前端环节深入,与开发商携手拿地,分享房地产开发整个流程的。但不管以何种方式,在持久的楼市调控背景下,房地产行业资本为王的发展趋势已越来越明显,未来房地产行业必将形成“地产加金融”组合模式。⊙记者朱楠 ○编辑 阮奇
开发商携手基金频频摘地
在开发前期就引入基金,双方联手拿地、拓展项目,这种过去并不多见的方式,近期频繁出现在保利地产的运作中。
10月30日,保利成都公司、信保(天津)股权投资基金管理有限公司、四川遂宁市河东新区管委会三方签署合作协议,拟在遂宁市打造中华养生谷生态国际度假区。资料显示,该项目总用地面积约3000亩,投资总额约55亿元,规划有森林湿地运动休闲基地、五星级度假会所、特色风情小镇等。
而在此次进军四川旅游地产之前,保利地产与信保基金联手合作就曾有过一次高调亮相。今年10月初的上海土拍会,保利地产联手信保基金力压华润、中海、绿地等龙头房企,以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块,并一举创造今年上海新的高价地块。
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更早些时候,今年3月份,保利地产亦曾与信保基金合作以18.7亿元拿下佛山新城一幅地块。
对于双方的具体分工,保利地产董秘黄海曾表示,在合作过程中,基金公司扮演的是财务投资人角色,并不直接参与项目具体开发管理。“信保基金投资的绝大多数项目都是和保利地产合作的,在房地产项目开发上,保利与信保基金的合作原则是对等投资,共担风险。”黄海透露。
这一点在相关分析师看来,与一般地产基金纯粹追求的本质不符,因为一般的地产基金很少在项目未启动时就介入,这类基金只做债权投资,基本上不承担风险。这或许与信保基金特殊的背景有关。目前信保基金的实际负责人是保利地产前董事会秘书岳勇坚。信保基金除发起人是保利地产外,其认购人也主要以保利地产集团内部人士为主,所以从资金的募集到投资回报期限,信保基金都更具弹性。
“其实真正的地产私募基金应该是股权投资,投资人和开发商,共同分担和控制项目风险,保利与信保的合作,似乎有这个趋势。”有业内人士分析认为。
事实上,开发商与基金的合作,已经出现了从以前的纯债权向“股加债”或纯股权的模式转变。近期,滨江集团与大股东滨江投资控股有限公司旗下的房地产基金——普特元腾股权投资基金首次合作,以16.55亿元竞得杭州市余政储出(2012)48、49 号两块地。根据协议规定,该基金出资50%共8.27亿元,拿地后与公司采取股权合作的方式以各50%的比例成立项目公司开发项目。滨江集团表示,这种合作方式可有效减轻公司拿地资金负担,同时也进一步拓宽公司融资途径。预计未来公司还将进一步与该基金以类似方式合作开发项目。
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基金分享地产开发全程
“债权的是从开发商兜里掏钱,不能长期持续,只有股权投资与合作者共担风险,一道从市场赚钱,凭借专业能力获得高才可持续。”中国房地产基金联盟秘书长闫宗成告诉记者,不论是保利的信保基金,还是与滨江联合拿地的基金,都反映出这样一个发展方向——房地产私募基金开始由纯债权试图转向股权,且不满足于纯债权的,开始向拿地等前端环节深入,与开发商携手拿地,分享房地产开发整个流程的。
“房地产基金目前分为五大流派,在市场上各有发展。”闫宗成向记者介绍。一种是以开发商为背景主导发起(或联合设立)的房地产私募基金,如金地在香港全资成立的稳胜基金、复地集团成立的复地景业股权投资基金等;第二种是专业地产及金融人士主导发起并管理的私募基金,如星浩资本、高和投资、永安信地产基金等;第三种是具有国企和政府背景的房地产基金,如北京工商联房地产商会及北京市住建委试点的公租房保障房基金等;第四种是金融机构为主发起设立的地产基金,主要指信托公司联合房企、基金管理公司发起设立的信托型基金,也包括像国泰君安、中金证券、广发证券等券商机构目前都在试水房地产基金;第五种是以商会、协会为主导发起的基金,如华房基金等。
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