[摘要] 在经过“黄金十年”的高速发展之后，中国楼市开始进入产业结合金融、资本为王的时代。房地产基金开始加入了这个资本游戏。
除了以发起人背景区分之外，以其合作模式不同，目前房地产基金还可以分为股权和债权两大类别。据记者了解，债权性基金更稳定安全，风险较低，自然其投资较低，且形式简单，因此此前操作较多的是债权类房地产基金；而股权型基金可以依靠较高的投资杠杆，获得较高，但其介入项目的周期较长，风险也较高。
闫宗成向记者透露，顺应目前的市场需要，一种股权加债权的夹层型城市开发基金悄然成立。这种基金从土地获取环节介入，与开发商联手拿地、共同成立项目公司，在银行抵押贷款发放之前解决开发商拿地时支付土地款的资金问题，其余资金再以股东借款方式进入。此类基金的投资项目主要是刚需型、改善型住宅以及城市综合体，债权部分在2-3年后即可退出，当项目销售达到80%或一定程度时，开发商再将基金拥有的部分股权回购，由此完成基金股权部分的退出。
不过，也有中小开发商表示，此类基金虽然能减轻开发商拿地环节的资金压力、并与开发商共同承担投资风险，但中小开发商仍很难获得基金的青睐。“中小开发商诚信力不够，地块拿到之前，我一无土地证、二无土地合同，什么都没有，很难说服基金看好我的项目，帮助我一起拿地。”一家来自河南的中小开发商表示。
由信贷支持过渡至基金支持
闫宗成告诉记者，在房地产调控带来的行业分化背景下，很多中小房企面临融资难问题，中小房企涉足房地产基金领域既有加强在金融领域战略布局的考虑，也有解决融资难的问题。“但事实就是这么矛盾——基金青睐大开发商，但大开发商往往不那么缺钱；中小房企缺钱，但基金又不愿意与它们合作。”闫宗成表示，与其这么艰难地活着，不如转型，不少中小房企在此轮调控后已转型成为基金的投资人，以另一种方式参与房地产市场。
房地产行业一直是资金需求较大的行业，当前楼市调控环境下，房地产企业的资金会更紧。这给房地产私募基金与PE带来了机会。对于投资人而言，以固定回报的方式获得，每年的能够达到18%至20%，甚至更高。这使得不少地产开发商愿意拿出一部分资金投资到地产基金里面，转型成地产投资人。
从房地产私募基金的参与方来看，这更像是一场大开发商的游戏。金地、复地、富力等大开发商或自建房地产基金公司，或参与投资了房地产股权投资管理有限公司。
今年4月，诺亚财富宣布携手某中国，联合业界50开发商，共同发起50地产母基金，借此吸引国内房地产业的一批领头羊企业作投资人 。业内人士分析，50开发商通过房地产母基金的聚合，能够对市场资金产生强大的吸引力，迅速聚集资本。而投资人则可以通过投资地产母基金，参与50强开发商的优质开发项目，分享开发商品牌和运营的溢价能力。
诺亚财富CEO汪静波表示，房地产行业过于依赖信贷的发展模式将会改变。“信贷支持在任何一个行业过于集中，都会给整个金融系统带来潜在风险。在这种情况下，地产基金支持的开发商将有机会在未来胜出。”她分析，房地产基金期限长、资金来源稳定、发行相对自由，有利于解决房地产行业因信贷紧缩带来的资金短缺问题。同时，在政府持续调控下，房价将趋于稳定，租金增加，房地产信托投资基金等证券化产品将推出。这些因素都有利于地产基金发展。
汪静波认为，未来的趋势是以信贷支持为主的地产业向基金支持的地产业发展。
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