[摘要] 2012年房地产市场在暖冬中结束，成交量和成交价格均呈现出上行态势。与2011年年底“寒流”阵阵，“降价潮”持续形成强烈反差。与此同时，房地产行业集中度上升，强者恒强的情况愈发明显。而对于2013年的房地产市场，业内人士表示，在市场与政策共同作用下，震荡中上行的走势最有可能出现。
2012年房地产市场在暖冬中结束，成交量和成交价格均呈现出上行态势。与2011年年底“寒流”阵阵，“降价潮”持续形成强烈反差。与此同时，房地产行业集中度上升，强者恒强的情况愈发明显。而对于2013年的房地产市场，业内人士表示，在市场与政策共同作用下，震荡中上行的走势最有可能出现。
楼市“暖冬”年末翘尾
在2012年进入最后阶段的时候，楼市成交量的回升依然在持续。据中指研究院统计数据显示，2012年第52周(2012年12月17日至12月23日)，其监测的40个城市的楼市周均成交量，除苏州降低1.65%外其他城市周均成交同比均增长，其中长沙增幅仍为，为482.65%，重点城市中多个城市增长相对明显，长沙、南京、天津、广州等均有超过100%的增幅。其中北京当周商品住宅(期房加现房)成交3249套，成交面积34.08万平方米，上海当周商品住宅成交4206套，成交面积为44.93万平方米，广州商品住宅成交2545套，成交面积为29.90万平方米，深圳商品住宅成交1086套，成交面积为10.37万平方米。四大一线城市均处于年内周成交高位。
从全年前52周的楼市总成交情况来看，2012年1-52周成交面积前三位为重庆、上海和北京，1-52周重点城市中，除天津外，成交面积同比2011年均上涨。其中苏州涨幅，上涨101.13%，其次南京涨幅为86.12%。
业内人士表示，“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，一方面是由于在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”的结果；另外一方面，也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表等要求，年底开始冲量导致销售量回升。
中小房企面临转型
下半年以来成交量的回升，受益的依然是那些大型房企，而中小型房企依然面临着严峻挑战。中房协近日发布的《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》显示，过去三年来，房地产法人单位数量每年以超过12%的数量在递减。中房协通过对国内各房企经营状况分析测算，到2015年还将有30%的企业出局，企业总数将由目前的约5万家锐减至3.5万家。2012年前三季度销售金额中，前10名房企占比达到14.01%，较2011年增加了1.43个百分点，前20名企业集中度为19.11%，高出2011年前三季度2个百分点。房地产行业一方面已经显露出强者恒强的局面；另一方面，地区性中小企业的日子比过去明显更难过了，原因在于政府调控逐渐加压的背景下，原先房地产行业依靠土地自然增值获利的运营模式已经遭遇严重瓶颈，尤其在一二线城市这样的趋势更为明显，这就决定了过去中小企业遇调控即收缩，遇行情即销售的经营手段逐渐开始行不通。
“在行业集中度快速上升的趋势之下，依靠强调快速开发、快速销售、快速回笼资金的高周转的销售模式，万科、保利、中海、绿地等龙头房企均已跨越或接近千亿目标，而对于诸多中小型房企来讲，‘百亿级’将是其未来三年必须突破的目标，否则转型势在必行。”中国房产信息集团分析师杨小贝表示，中小型房企转型的发展路径可以借鉴新城控股走区域深耕型发展战略；或者借鉴宏立城向效率型企业发展，有效利用自身或政府资源开发类似贵阳花果园这样的楼盘；或者借鉴复星投资向泛金融型企业发展；甚至，还可以向概念型地产转型，例如最近热门的养老地产或者科技地产都是小型房企转型的选择。
市场政策博弈定调明年楼市
市场层面的长期利好和政策层面对楼市过热的抑制，两者的博弈将继续影响2013年的楼市走向。中指研究院在其关于未来十年中国房地产市场趋势展望的报告中指出，中央提出积极稳妥推进城镇化进程，未来住宅市场规模仍将继续扩大，市场前景良好。同时，11月25日，住建部部长姜伟新在年度工作会上表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续推进城镇个人住房信息系统建设。此外，对放松调控导致房价过快上涨的城市，住建部要继续采取措施，并将会同监察部对其进行约谈。由此可见，2013年的楼市调控基本已定调，那就是继续坚持调控不动摇，巩固现有政策，稳定市场预期。
业内人士表示，从住建部释放出的潜台词看出，如果重点一二线城市楼市持续升温发酵，中央层面仍不排除会有新的政策出台。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，未来随着成交量的持续回升与回暖，有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上比如限购政策还有可能再度有所收紧。“中央与地方政府、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。”
工商联房地产商会名誉会长聂梅生表示，明年房地产市场走势会与国内整个经济面紧密挂钩，与GDP增速相匹配，预计不会出现大幅上涨，但也不会负增长，与过去的高增长相比，房价增速将有所下滑。
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