[摘要] 中原集团研究中心发布的2013年1月新房住宅市场月报显示,新房市场呈现淡季不淡的成交局面,市场表现为2009年初以来的同期最佳。
中原集团研究中心发布的2013年1月新房住宅市场月报显示,新房市场呈现淡季不淡的成交局面,市场表现为2009年初以来的同期。
中原地产监测的30个主要城市,1月新房成交共计1920万平方米,环比下跌15.1%,但同比大幅上涨229.1%,与2012年下半年成交均值持平。中原地产认为,成交淡季不淡与市场对后市的乐观预期有关;同时,旺盛的需求以及开发商较快的推盘节奏,也维持了市场的活跃。
在供应方面,中原监测的12个重点城市,1月新建住宅供应量较上月下降了3成,但与去年月均供应面积持平。12个城市中有10个城市处于供不应求的状态,其中上海、北京、厦门和宁波近三月平均供求比均在平衡点以下且持续走低,近期新房市场供不应求现象比较明显。
受1月市场供不应求的影响,中原地产监测的18个主要城市库存量年初较去年12月微降1.7%。其中,存量的消耗主要来自一线城市,环比均有5%以上的减少。截至1月低,一线城市平均库存消化周期为7.1月。二线城市则基本保持不变,平均库存消化周期为8.48,但城市之间的分化十分明显。
中原地产认为,不排除部分价格上涨过快的一线城市出台有针对性调控措施的可能。
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近日,一则“一线城市将停贷二套房”的传言在网上不胫而走,引发广泛关注。记者在北京、上海、广州等地采访了解到,目前三地各家银行并未改变房贷政策:首套房首付三成,利率打八五折;二套房首付六成,利率不低于基准利率的1.1倍。各地银行工作人员均对记者表示,没有接到关于“二套房停贷”的通知。
业内人士普遍认为,“二套房停贷”传言并不靠谱。究其根源,房地产市场普遍回暖,市场看涨预期与调控预期同时加强是调控传言的主因。
房价上涨加重调控预期
一位银行研究人员告诉记者,如果从盈利角度讲,银行可能会更倾向于利息更高的经营性贷款,但绝不会主动对二套房停贷:一方面,今年的信贷额度比去年有所增加,且年初贷款额度高,银行基本上不会惜贷;另一方面,房贷相比企业贷款风险更低,属于优质资产,银行不可能放弃。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,从政策层面上讲,目前差别化的信贷政策已经做出了提高首付比例、房贷利率上浮等限制,贷款用于投机、投资的可能性较低;且二套房属于改善性需求,停贷并不符合国家保障住房改善需求的方针。
尽管如此,“二套房停贷”传言并非空穴来风。去年下半年以来,我国楼市明显回暖:国家统计局数据显示,2012年12月,70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的有54个,持平的有8个;二手住宅价格上涨的城市有40个,持平的有9个,延续了2012年6月以来涨多跌少态势。市场普遍认为,若房价上涨过快,楼市调控可能将进一步加码。
新年楼市看涨预期增强
进入2013年以来,相较去年同期,一些城市的楼市已经量价齐升。一组组对比鲜明的数据,使市场的神经不断绷紧。
以北京为例,据链家地产统计,2013年1月(截至1月28日)北京新建商品住宅成交均价环比上涨达9.3%,纯商品住宅成交量达10032套,环比上涨2.6%,同比上涨达5.7倍。另有数据显示,今年1月上半月,北京二手住宅网签量为7940套,环比上涨6.6%,同比则大幅上涨360%。
有专业人士认为,去年1月是楼市谷底,且是春节月份,成交少,基数小,今年1月不是春节,且延续了去年的上涨势头,单纯比较这组数据意义不大。但尽管如此,从去年第二季度起,住宅成交量已开始回升,带动房价止跌反弹,去年下半年已经明确了复苏态势,目前楼市确实在加速回暖。
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为,不排除一些开发商推波助澜,有意引导甚至操控舆论,制造房价大幅上涨的氛围,加强市场的看涨预期,进而推高房价。
尽管如此,无论是一线城市还是二、三线城市,无论是开发商还是购房者,看涨预期已经形成:今年1月北京土地交易额达到205.7亿元,成为近11年以来北京土地市场的开局;作为铁杆刚需,天津某事业单位的李先生告诉记者,他已经观望半年了,预计房价还是会涨,他需要“该出手时就出手”了。
看涨、调控预期纠结同行
看涨预期普遍形成,政府调控这只“靴子”却迟迟没有落地,看涨预期与调控预期仍在反复博弈,纠结同行。专家普遍认为,如果房价上涨过快,信贷调控将进一步加码。
央行数据显示,截至去年年末,我国金融机构人民币各项贷款余额62.99万亿元,其中房地产(000736,股吧)贷款余额为12.11万亿元,占比接近20%。2012年末,我国房产开发贷款余额3万亿元,同比增长10.7%,个人购房贷款余额8.1万亿元,同比增长13.5%。
赵锡军认为,2012年货币供应充足,资金大量流入房地产领域,是房价回暖的重要原因。如果房价上涨过快,不排除政府通过严格区分二套房投资、改善属性,将二套房调控差异化,进一步限制投资需求。
天津市房地产协会副会长徐保满认为,在限购、限贷的背景下,一线城市的投资和投机需求已被极大弱化。本轮调控初期,很多刚需都处于观望状态,由于去年楼市调控并加码,看涨预期回升,被长期压抑的刚需集中出手,助推房价上涨。
徐保满认为,即使是刚需,也有很多不合理需求。“现在的年轻人,如果手中的现金够买40平方米,肯定会贷款买80平方米。年轻人盲目追求一步到位,也是助推房价上涨的一个因素,这些都可以通过更细化的信贷措施来调控。”
陈晟表示,虽然二套房贷彻底停掉的可能性不大,但仍有调整空间。如果未来房价上涨过快,国家可以将二套房的利率上浮比例和首付比例进一步提高,以达到调控目的。
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