[摘要] 继2009年12月份楼市开始调控以来，调控政策经历了四次调整，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”，今年2月20日出台的“国五条”是第五次调控政策出台。
继2009年12月份楼市开始调控以来，调控政策经历了四次调整，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”，今年2月20日出台的“国五条”是第五次调控政策出台。2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项具体政策措施，其中，除“（各地）制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”、“扩大个人住房房产税改革试点范围”等“新政”外，其余多为再次重申。新政一出，热议不断，受访业内人士普遍认为，“国五条”对西安地产市场影响不会很大，今年西安楼市仍以平稳为主。
政府在加大楼市调控
“看来我们这个计划又得变了。”西安一家房企负责人在接受采访时说，公司原计划将在5月开盘的一个项目提前到3月。“新国五条”政策的到来使其萌生退意，“还是推迟到5月再说吧。”该负责人说。
一位开发商用“喜忧参半”表达了面对“国五条”落地的心情。可喜的是，此前议论纷纷的“限贷限购”等更为严厉的政策并未出现；忧的是，各地房价调控目标的再次重申。
“新国五条”虽然没有出现太多突破性的新政策，更多的是对现有政策的重新强调，但很大程度上会改变购房者的购买预期，从而导致开发商在推盘节奏上出现一些改变。但是业内人士指出，高层在两会前夕针对楼市调控再发强音，对市场预期的影响不可忽视。在看似原则性的表态背后，不排除未来调控加大的可能。若房价持续大幅上涨，限购扩围、信贷门槛提高和房产税试点扩大都可能成为政策加码的着力点。
在记者看来，国务院常务会议出台的楼市调控新“国五条”，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。这进一步显示出政府从严从紧房地产调控、稳定房价的决心，更重要的是向市场流露出，保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展的信心。
其实，本次政策调控新政的亮点在于，完善了政府稳定房价工作责任制，扩大了实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市的限购范围，以及扩大个人住房房产税改革试点范围。并重申坚决抑制投机投资性购房和加强市场监管的执行力度。特别是政策提出要严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围，继续加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。
就当前的房地产市场走势而言，市场对此次政策措施的解读并非浮于字面。多数业内人士认为，此次出台的几条措施可谓“绵里藏针”，一旦楼市再出异动，政策很可能再度加码。
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新政将影响市民买房预期
自“新国五条”2月20日问世以来，备受社会各界人士关注，记者为此特采访了部分西安业内人士，并将其见解整理，以飨读者。
目的在于巩固调控成果
王圣学 陕西省房地产研究会会长
总的来说，此次的“国五条”是对2011年“新国八条”的重申和连续，仍然强调调控政策不放松。说起不同点，那就是此次政策出台的背景不一样。春节前，沿海一线城市房价上涨，有些地方出现了销售火爆、“地王”再现的场面。为了巩固调控成果，新政应运而生。
“新国五条”主要强调了三点内容：一是扩大房产税改革试点范围，业界一直对房产税议论纷纷，执行起来难度也比较大。而这次中央又继续重申了这一内容。第二是加快保障房的建设。之前，原来的公租房规划建设里包含了这层意思，现在国务院要求“2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围”，西安也执行这一政策。三是继续加强市场监管力度，这可能是受之前的“房姐”、“房叔”等事件的影响。
实际上，2013年的西安地产市场仍然以平稳为主。从去年的房价走势来看，2012年，西安的房价集中在6500元/平方米—7000元/平方米之间，没有异常的火爆，也没有出奇的冷淡。包括春节期间，楼市也一直是不温不火。今年房价不会降，只会略微的上升，毕竟配套费在上涨，人工成本也在提高。
去年，任志强发出了3月份房价会暴涨的预测，也引起了业界人士和消费者的一度猜测和忐忑。而现在，中央出台“国五条”，就是给消费者吃了一颗定心丸。我预计，在一段时间内，中央再出台更加严厉的调控政策的可能性较小，现在的政策对市场起到了一定的作用稳定市场和房价。但还缺乏地方区域性的政策，这些主要针对的是沿海一线城市，个人认为对西安楼市市场影响不会太大。
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政府更多意在稳定市场预期
张计卫
随着楼市进入新年，房价上涨预期渐形成共识，本轮新“国五条”年后出台，一方面再次重申继续坚持当前楼市调控政策，打击投资投机性购房，同时继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。另外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。
综合来看，政府更多意在稳定市场预期，而本轮调控力度还需看地方政府出台配套调控细则。而对于西安楼市来看，市场已逐步回归平稳态势，预计新“国五条”出台对西安楼市影响有限。
针对一线城市从严
汪魏 美城机构总经理
对于国务院新发布“国五条”调控房价的政策，我个人认为应该调，该调北、上、广、深等一线城市。据了解，北、上、广、深等为主的一线城市房产市场近期出现了量价齐升的态势，尤其是价格上的反弹。虽然近年物价在上涨，可是钞票却贬值了，最终物品的价值是没有变的。而房地产市场却出现了开发商为了赚钱而抬高房价的现象，如此态势下去后果不堪设想，又会重新走向“疯狂之路”。
对于西安等二线城市却没有如此“疯狂”的现象，在两年的调控政策下，市场一直都趋于平稳，价格也算合理。如曲江的房子打出7000元/、8000元/的也不少，甚至周边地区还有3000元/、4000元/的“亏本价”。西安的成交量和价格从整体来看涨幅都属正常，没有一线城市“狂野”的态势。总之，新“国五条”调控房价是应该调的，但要选择性调控，对于北、上、广、深等一线城市要严格执行调控政策，不要一刀切。
对近期市场起到一定平抑作用
董生 美城机构市场研究部经理
本次新政的内容基本上延续了之前的调控政策，以重申和强调为主，但还是有些许新意。，重新要求各重点城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，值得注意的是，2012年此项措施有中断过。第二，扩大限购城市范围，要求已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。之前部分省份的限购政策较为宽松，此次要求按照统一要求完善。第三，首度提出地级以上城市要将外来务工人员纳入住房保障范围。第四，房产税试点城市扩容已进入执行阶段。
本次新政出台的大背景是以北、上、广、深等一线城市为主的房产市场近期出现了量价齐升的态势。尤其是价格上的反弹。数据显示，百城房价环比涨幅突破1%，新房成交同比增幅显著。本次新政可视为中央在“两会”即将到来之前给市场的“镇定剂”，也可视为下一届政府继续坚持调控从紧取向的“指示灯”。总体而言，这五项措施确保了今后调控政策不动摇，将会对近期过热的市场起到一定程度的平抑作用，也会在很大程度上影响购房者的买房预期。
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本次新政颁布的时间节点恰好在“两会”之前，这其实是为两会后的房产调控定下基调，那就是房产调控在短期内依旧不会动摇。新政对于西安市场的影响主要体现在控制房价过快上涨以及稳定预期的作用。目前看来，在新政效用以及春节假期的影响下，西安市2月的成交量将会呈现下滑的态势，而房价也可能上涨幅度不大，继续保持相对稳定。
盘点楼市
调控“五连跳”
楼市调控自2009年12月份开始以来，经历了四次政策升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“新国五条”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。让我们一起来回顾一下这些对楼市产生影响的“声音”。
2010年1月 国十一条
2010年1月7日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件从土地到信贷，再到地方政府责任，详细列出了11条措施，被国人称为“国十一条”。其中提到“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”。
2010年4月 新国十条
2010年4月17日，国务院向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)。其中第三条规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”
2010年9月 新国五条
2010年9月29日，国家有关部委下发通知，包括严格实行问责制；全面暂停第三套房贷，首套房贷款比例升至30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度。
2011年1月 新国八条
2011年1月26日 发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，即“国八条”，要求各地出台房价调控目标；35个城市要从严制定和执行住房限购措施；加大保障性安居工程建设力度，逐步扩大住房保障制度覆盖面，加强保障性住房管理。
2013年2月 新国五条
2013年2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。要求完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。
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