[摘要] 3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。这犹如一记重拳，在二手房市场引发巨震。双休日两天，申城各区房地产交易中心人满为患，缴税、过户、咨询，想在政策未落地之前迅速完成买房过程的市民挤爆了交易大厅。
3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。这犹如一记重拳，在二手房市场引发巨震。双休日两天，申城各区房地产交易中心人满为患，缴税、过户、咨询，想在政策未落地之前迅速完成买房过程的市民挤爆了交易大厅。不少着急的买家甚至大胆尝试“走险招”——贷未批先缴税，逆行交易。记者获悉，市房管局正会同相关部门就房产原值问题进行研究，在具体操作办法出台前，仍按现行规定正常办理。有媒体报道称，各地会在3月底、4月初前后出台调控细化政策。
昨天，浦东房地产交易中心挤满了交易的市民。
【买家】害怕涨价扎堆缴税
昨天，位于剑河路606号的长宁区房地产交易中心异常热闹，整个大厅人挤人。
“每个窗口都排满了人，下午1点到的，4点半才办好，据说上午来的人排队时间更久。”市民吴小姐上周刚为一套30平方米左右的付了定金，总价110万元。上周五听到房产新政出台后，怕“夜长梦多”，决定提速交易，昨天下午和中介、房东，去房产交易中心办理合同备案、审税等相关手续，原本1个就能办好的流程，吴小姐花了3个半。
在该交易中心二楼税务12号窗口，咨询接待工作人员正忙于接待赶来打听“税事”的拟购房或卖房的市民。由于来问“缴20%税”的市民实在太多，工作人员索性在咨询台上贴出了一份“标准答案”——“告知：关于严格执行20%个人所得税的问题，市局正会同其他相关部门，就房产原值问题进行研究，在具体操作办法出台前，仍按现行规定正常办理。”
东体育会路上的虹口区房地产交易中心同样人满为患。不少中介都带着两三组客户办理手续，除了正常交易、过户外，不少着急过户的买家甚至选择非常规流程交易方式——“贷未批先缴税”。
正在办理缴税手续的张先生告诉记者，“我的贷款还没批下来，房东说如果赶不上末班车的话，房价就要调整，也就是说，到时候多出来的税最后还得我来承担。”不少中介坦言，目前这种“税贷倒置”的情况比较普遍。
不过，对于这些“走险招”的买卖双方，业内人士提醒，虽然法律并没有明确禁止“先缴税后申贷”的做法，但是贷未批先缴税对买卖双方来说都存在风险。卖房人可能面临尾款拿不到、房子已被过户的风险；买房人则会面临批贷未成功或批贷量较少，不能及时付款给卖方的风险。因此，买卖双方都要慎重。
【卖家】小幅降价或改出租
同房产交易中心一样，各个房产中介在刚刚过去的这个周末也相当忙碌。虹口区曲阳路上一家房产中介的业务人员透露，解答咨询、联络客户、办理交易，这两天他都是一直忙到半夜。有诚意卖房的房东，听到消息后，将挂牌价下调3万至5万元，不急于出手的房东则售转租。
21世纪不动产徐汇永新区域经理王轶告诉记者，这两天，他们的业务人员都忙着联络买卖双方客户，能加速流程的，尽快办理。但有不少买家对于降价的心理预期加重，改为观望心态。不过由于近期租金涨幅较大，不急于出手的房东也表示不会考虑降价，可以转售为租。在静安区的一家中介，一位前来挂牌的男士不停叮嘱中介工作人员，尽管自己想在新规实施前将房子卖掉，但价格上不会让步太大，实在不行愿意转售为租。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，这次的新政细则，重点仍在抑制需求。由于目前仍在执行“原做法”，因此赶政策末班车的卖房、购房者有所增加，不过这些人都是已经处于交易过程的。至于上海的具体细则什么时候出台，具体操作强度如何，目前都是未知数。
新华社的报道援引业内人士的分析称，在各地政策执行细则未出台之前，二手房市场将迎来交易高峰。此后，部分购房者将回归新房市场。中原地产市场研究部总监张大伟认为，“按转让所得的20％计征个人所得税”，对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击，“这必然将使（二手房）成交量明显下调，经过短暂的过户‘末班车’后，二手房成交量必然将萎缩，可能会回到2012年年中平均水平。”
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昨日下午，中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）。作为2月20日出台的调控楼市“国五条”细则，该《通知》可谓重拳出击，对楼市调控做了详细而严厉的要求。根据该《通知》，二手房交易将需缴纳高达转让所得差额20%的个税；还明确要求楼价上涨过快的城市提高二套房首付及利率水平、扩大限购范围。对于“国五条”细则，昨日广州市国土房管局相关负责人向记者表示，近日会就此发布相关信息。
卖家将缴纳差额20%个税
《通知》要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
据悉，此前广州的二手房卖家个人所得税有两种计税方式，一种是按照房价差额的20%计征个税，一种是按照二手房转让总房价的1%计征个税，两种方式可以自由选择。但由于广州房价近年来涨幅较大，买卖双方普遍采取第二种方式，即按转让总房价的1%计征个税。业内人士表示，新规定要求按转让所得差额的20%计征，将大幅增加所需要缴纳的个税。
●解读：方圆地产首席分析师邓浩志认为，该措施对广州的二手楼交易可谓非常严厉，“如果严格按照二手房差额的20%计税，那么近年来价格暴涨的房产都将被大幅征税，通过投资房产获利的空间就会被大幅压缩。”
二套房首付利率或提高
《通知》要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
《通知》还强调要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高二套房的首付款比例和贷款利率。这一规定也印证了此前的传言。
●解读：“广州无疑属于楼价上涨过快的城市，因此被纳入二套房贷门槛提高范围的几率很高。”广州楼市专家韩世同说，新政肯定会影响到广州市场，但政策不会让开发商马上降价，只会抑制楼价的上涨。在韩世同看来，此次新政对一、二手楼的影响有所区别：“一手市场上，主要会影响二次置业人群；二手市场受政策的影响会更大，提高交易产生的个税后，业主放盘的意愿可能大幅降低，或是将税费转嫁给买家。”
限购范围进一步扩大
《通知》强调，要继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。房价上涨压力较大的城市，要进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。
●解读：韩世同认为短期内更多的城市被纳入限购的可能性并不大。“一、二线城市目前已经基本被纳入了限购范围，而目前三、四线城市的楼价仍处于较为合理的水平，因此短期内限购范围扩大的可能性不大。”
据悉，目前广州的增城、从化两市尚未实施限购，而是实行限价政策，对于《通知》要求“限购区域应覆盖城市全部行政区域”，增城、从化两市是否将因此被纳入限购范围，目前各方有不同说法，仍有待权威部门确定。
“此次实施细则可谓非常全面，而且政策既有短期，也有长期的。将对楼市成交量产生直接影响。在一段时间内保守估计会下降20%到30%，而房价会不会跌，要看成交量会不会持续萎缩，如果楼市成交低迷，必将对楼价产生影响。”
——方圆地产首席分析师邓浩志
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