[摘要] “国五条”细则从颁布至今已有10余天，其中对出售二手房将计征“20%个税”的规定迅速搅热了各地的二手房市场。但实际上，这一新规并非在东莞第一次出现。近日，《每日经济新闻》记者了解到，从2007年至今，“20%个税”政策已在东莞实施了5年有余。
二手房更受东莞市场欢迎
上述段先生给记者算了一笔账，按照6000元/平方米的价格计算，1套100平方米的房子总价才60万元，首付加上各种税费也就20万元左右。这对一个夫妻双方都有稳定工作的家庭来说，并不算是很重的负担。更何况，即使在市区，这样的标准也不难选到一套地段好的房子。
“在东莞只要供应充足，买房积极性就会很高。”车德锐表示，相比之下，二手房似乎更受到欢迎。根据他透露的情况，东莞的二手房普遍楼龄在10年左右，所以相比一手房总价会低很多，“一般都是在20万~30万元，可能首付也就十来万元，很轻松就可以入手。”
同时，根据东莞中原地产提供的数据，2007年以来，东莞二手房与一手房成交价格的差距越拉越大。2007年，两者相差仅3600元/平方米左右，而到2012年，这一差距拉大到超过4700元/平方米。
在二手房消化了大部分刚性需求的情况下，一手房长期面临着供应过剩的局面，这也是导致东莞新房价格一直“不温不火”的原因之一。上述机构数据显示，2007年，东莞全市一手房成交均价为5822元/平方米，2012年为8315元/平方米，5年间累计涨幅仅为42%。
在车德锐看来，针对二手房的个税政策更容易对一些差价较大的房源产生影响。“比如买来的时候是4000元/平方米，卖出去的时候变成了7000元/平方米，1套100平方米的差额达到了30万元。”他表示，在这种情况下，也不排除有一些二手房的需求流向新房市场。
如果将广州和东莞进行对比，广州房价的点仅集中在以珠江新城(小区网论坛)为中心的区域，但用车德锐的话说，“东莞有28个镇，每一个镇都有一个中心，投资的集聚效应并不强。”除此之外，东莞本地人习惯大户型，外地人也受此影响，一旦单价太高，大户型的总价就会让买家难以接受，因此单价“涨不上去”。
在实地调查中，记者还了解到，在进行“旧改”之后，东莞市政府会为城中村的原住村民建设 “农民公寓”。这种公寓大约按照家庭人口每人30平方米的标准来提供，但并不进入市场流通。“农民公寓”采用与普通商品房一样的建设标准，因此已经消化了部分本地需求。
执行层面仍有“空子”可钻
除东莞本身的房地产市场格局和城市特性等因素之外，记者发现，尽管个税政策十分严格，但“无所不能”的市场还是找到了“空子”。例如“差额”中的“合理费用”就被大做文章，有中介人士透露，可以通过一些手段来提高这些费用，相应地减少计税的金额。
除此之外，由于一些房源楼龄较久，如何衡量其原有的价格成为难题。此前，东莞市场的普遍做法是，由房产中介交由专门的评估公司进行评估，再根据评估价向地税部门申报税费。
由于没有统一的标准，只要 “买通”评估公司，就可以做高房子的原有价值，减少征税金额。
但2012年3月31日，东莞二手房评估系统正式上线，并且统一了东莞二手房交易价格的衡量标准。但车德锐称，此举“规范了行业，但没有规范市场。”正如他所说，这套评估系统出台之后，此前的评估公司基本退出市场，行业也有了统一标准。但东莞南城区某中介公司的一位置业顾问告诉记者，“现在还是按照差额20%征税，但只要支付一些费用，我们还是有办法帮你操作。”除此之外，另外一种被东莞业内人士所诟病的“潜规则”则是，不管按照何种标准征税，这些税费都会被转嫁到买家身上。
车德锐指出，其他城市执行这一政策首先要解决两个问题，一是房屋的原有价值如何准确评估；二是征收的税费一定要按照相关规定，由卖家来承担。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋定则认为，在此之前，征税标准之所以会出现两种版本 （一种是按照差额的20%，另一种是按照成交总价的1%），就是因为在实际操作过程中，房屋的原有价值如何衡量是个难题，这个“缺口”导致市场上出现很多避税的方法。
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