[摘要] 3月15日，本是华润置地公布2012年业绩的时候，按理说，去年华润置地销售业绩大涨，表现上佳，管理层在业绩发布会上应更得意高兴才是。
现场提问：现在其他大型的发展商，比如说中海和万科在香港都有比较小的控股公司做其他的业务，华润置地有没有计划在香港买另外一个小的上市公司分拆你们的商业物业上市？
王印：目前没有这个计划，也没有这方面的研究。
现场提问：华润置地今年的资本开支是多少？
王国华：我们是按照几个原则来控制资本开支的。首先是保证我们的财务健康；另外会根据现金流入来定现金流出。我们是把总负债率对总资产的比率不超过45%作为控制线，根据目前对现金流的预算来看，2013年应该能够做到150亿到170亿的新土地投资。
现场提问：其它支出呢？
王国华：从现金流入的角度来讲，住宅销售是最主要的项目，但我不能给一个具体的数字。刚才已经说今年的目标签约额是570亿，和签约回款的比例可以参照去年的实际情况。去年是522亿的签约额，实现了505亿的签约回款，大家可以做一个同比的假设。
还有投资物业。投资物业今年会继续有健康的增长，去年是42亿，今年会有稳健的增长。
流出方面，建安预算支出大概是273到275亿。管理费、销售费等费用大概是40亿左右。税费支出大概是105亿左右，除此之外还有一些利息支出，大概21到22亿之间。
在这个基础上根据我们负债率的控制倒算过来，我们预计可以用于土地购买的支出是170亿。
现场提问：刚才管理层说国五条对行业比较有正面的影响，那么在这个政策出台之后，你们观察到消费者的情绪是怎么样的？需求方面的有没有改变？截止到3月10号你们的销售是137亿，具体3月份那十天的合约销售额是多少，有没有比较大的下跌幅度？
管理层：我相信国家出台国五条政策是为了房地产行业的长期健康发展，我们作为以房地产为主业的上市公司也希望市场长期健康，不希望房价出现过多的波动给公司带来经营的影响。我相信这个政策长期来看是好的，短期来看可能对某些地产商有一些影响。对于华润置地的影响刚才主席已经解释过了，至少华润置地目前的市场表现还是比较好。
出台国五条以后我们感觉到对于新房的销售来讲还是稳定的，并没有受到非常大的冲击。但是我们也看到一些二手房的交易出现了集中的情况，但从新房交易的情况来看还是处于稳定状态。
王国华：我们三月份每天签约额是1.8亿左右，这和前两个月日均2亿的签约额几乎持平，没有什么大的变化。
现场提问：有很多内房的毛利率去年下跌了，华润置地去年的毛利率情况怎么样？最近很多公司在市场发债，公司有没有发债或者融资的计划？
王国华：我们去年的毛利率有所下降，2012年是36.9%，大概同比下降了2.6%。这个下降是在我们的预期之中，在中期业绩发布的时候其实已经说过今年的毛利率会有所下降，而且实际的结果比我们预计的好一点。
下降的原因有几个。，我们销售的产品结构有所变化，2012年签约的售价比较高的项目比重下降了。
第二，去年宏观调控以后，再加上公司加快资产周转的政策推行，公司在项目定位上以走量为主，定价不是特别高。我们去年销售里面大概有15个项目是全新的项目，这些项目都是次结算的项目。当时卖的时候定价不是很高，所以这也有关系。
王印：我们现在没有发债的计划。
现场提问：你们认为海砂这个事件会不会变成国家大事，因为虽然这件事在深圳发生，但是很多人认为这是一个性的问题，那么你们预期这个事件的影响力能够到达什么程度？
另外，很多搅拌站和水泥厂经过这一轮的整改会面临停工，这会不会影响开发商的工程进度，如果会大概会影响多长时间？你们会怎么样面对这个问题，会做出什么风险预警和准备应对这件事情？
吴向东：昨天媒体报道以后，我们公司也非常的关注。大家看我们发的两份说明，华润置地的说明是本着高度负责的精神提供的，而华润水泥作为混凝土的供应商，也很正式的提交了说明。我想媒体都很有经验，当你们很认真的看了这两份说明以后，其实已经可以表明我要说的一句话，就是我们对华润置地的产品一向非常有信心，包括对深圳的产品很有信心。
第二，也许深圳会有一些不合格的混凝土供应商或者搅拌站会遭到整改，如果不合格也必须进行整改。整改以后或许会对未来一段时间内当地的混凝土供应带来一点影响，我觉得这件事情还有待观察和评估，但个人觉得不至于产生太大的影响。
深圳市政府对这件事情也很关注，今天下午我们通过政府官方网站已经看到上午深圳市住建局已经开了一个新闻发布会，宣布深圳的建筑运营商大部分是合格的，这是一个很权威的结论。
如果整改会产生一点影响，但应该不至于有很大，导致整个建筑市场暂时停顿我觉得不会发生。
我们很多同事大学都是学建筑和土木工程的，而且华润置地常年从事房地产开发，所以对国家方方面面的规范和要求都有一定程度的了解。特别是华润置地历来把安全和质量放在位，这是我们经常讲的超越利润之上的要求，我们一直这样要求自己。
不能说我们了解房地产上下游所有的行业和产品，但是海砂问题报道了以后，在过去两天的时间中，我们请教了专家，也咨询了政府，内部也进行了调查了解和开会讨论。
国家的规定中有明确的要求，使用河砂，如果河砂的供应有问题的时候也可以使用海砂。但是使用海砂必须有一项非常重要的指标要求，就是氯离子的含量。
对氯离子的含量国家又做了两个很明确的规定，对于一般性的钢筋混凝土工程，要求氯离子的含量小于0.06%。如果对于预应力钢筋混凝土，这是比较复杂，比较高端的钢筋混凝土工程，就不宜使用海砂，如果确实要使用海砂就必须用淡水冲洗处理。冲洗之后，氯离子的含量要小于0.02%，这些政府都有明确的规定。
海砂在国外，在中国内地都是有使用的，只不过要很小心地使用，要按照国家规定使它的关键指标氯离子的含量达到规定标准。
现场提问：如果华润本身没有发生任何质量问题，为什么政府也要你们停工，你们什么时候可以复工呢？以你们在各地的开发经验来看，深圳9.7%的不合格率在是高还是低呢？
吴向东：的数据今天没有，我不好回答。
媒体报道中讲到了为华润大冲项目提供混凝土的供应商涉嫌使用了不合规范的海砂，既然媒体有这样的报道，政府和我们都非常重视，所以我们必须时间采取紧急措施，就是暂停使用，要等到我们内部、外部、政府权威检查结束以后再做出评估，接下来使用哪家混凝土会再考虑。我们认为采取这样的措施是非常必要的。
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