[摘要] 买不起房是一回事，但如果连房租都付不起，事可就闹大了。在德国，因为房租涨得太快，不仅房客受不了，连政府都看不下去了。5月1日，德国新租房法正式生效，其中对房租的涨幅做出更严格的限制。德国建设部长彼得·拉姆绍尔说，这既可以保护房客，也与房东的利益一致。
买不起房是一回事，但如果连房租都付不起，事可就闹大了。在德国，因为房租涨得太快，不仅房客受不了，连政府都看不下去了。5月1日，德国新租房法正式生效，其中对房租的涨幅做出更严格的限制。德国建设部长彼得·拉姆绍尔说，这既可以保护房客，也与房东的利益一致。
德国人爱租房不爱买房
是买房还是租房？对于很多德国人来说，他们的选择多数会是后者。这是德国人普遍的心态，一个原因是德国租房市场很健全。另外德国人没有丰厚的收入、喜欢旅游、要求一定的生活品质、工作的流动性等，都是他们不买房的理由。
“我没有钱买房。”一名在法兰克福的德国人表示，房市的高税收让很多人放弃考虑买房：“我一个月的收入在4000欧元左右，其中一半以上要通过税收的形式上缴财政，而法兰克福的房租大约在1000欧元，再考虑到日常开支，我哪有积蓄去购买房子。”
但没钱买房并未让很多德国人焦虑。因为德国政府花了大气力建设、完善了租房市场。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。统计数据显示，德国超过50％的家庭租房居住，这一比例在年轻人中更高，其中不乏医生、白领等高收入者。
在欧洲，德国是个人拥有房屋数量的国家之一。德国人自有住房率大约为42％，低于欧盟整体水平60％。在英国、西班牙和意大利，自有住房比率高达80％。近几年，在世界上其他地区房价飞涨的同时，即使是在德国经济较快增长的地区，房价每年的增长也不会超过2％－3％。而买完房子后的10年内再出售的话，如果将所有附加费用都计算在内，估计不能赚回成本，而且还要损失10％－11％的价值。通过在短期内倒卖房产赚钱在德国是根本不可能的事情。在德国的农村地区，房价还一直是下降的。专家估计，10－15年后德国的自有住房率才能达到60％－70％。
柏林房租比5年前上涨32％
在德国首都柏林，房租价格较欧洲其他国家的首都都低，但由于受外来资金、房地产炒作、更多的求租者等因素影响，柏林的房租价格相比2007年还是增长了32个百分点，房租飞涨引发民众强烈抗议。
2008年欧债危机发生后，许多原来在意大利、西班牙、希腊的投资者纷纷开始寻找新的投资地点。他们看中了德国房地产的稳健。投资者发现，就算加上“投机税”等繁杂的税种，德国的房价还是要比其他地方低很多。柏林的房价算是欧洲国家首都城市里的，每平方米大约2000欧元（1欧元约合人民币8．1元）。今年3月，47岁的意大利电影制片人弗拉卡西在柏林买了两套房，他说，“同样一套房，在罗马至少要贵五倍”。
柏林一家房地产公司经理明恩加扎尼在2012年卖掉了约1000套公寓，其中三分之一的购买者是来自于40个国家的投资人。“他们中的大多数是希望为自己的资金找一个安全的天堂。去年我们的顾客中有71％的人将自己所购买的公寓出租，只有29％的人是自己住，很多投资人就是想在一个稳定的市场上进行一个安全的投资。”明恩加扎尼说。
据美国媒体统计，目前德国房市中外国投资者占据约30％。在过去5年内，德国房市中私人投资者的数量以每年35％的速度在增长。
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新闻：
单方面涨租超50％可判入狱3年
根据德国媒体报道，德国政府此前也对租金涨幅做过规定，要求3年内的涨幅不得超过20％。修改后，新法规要求3年内租金涨幅不超过15％。新法还延续以前的一些规定，例如房屋租金应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20％，算是违法行为，房客有权将房东告上法庭；超过50％的，房东被认为赚取暴利，可入狱3年。
即使房东有正当理由想提高租金，也必须经过房客同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。
“我们讨论了限定房租增长的各种可能性，”汉堡市城市发展部发言人格劳普纳表示：“我们希望新的租房法会在这方面起到一定作用。”这部新法将会在柏林、慕尼黑首先生效。
喜爱租房的国情，还催生出了一个特殊的群体，那就是德国租客协会。由于房源紧张、出租秩序混乱，租客协会早在1868年，就在德国德累斯顿市出现了。现在，德国各地的租客协会会员超过300万人，成员大多是左翼活动家、移民、退休员工等。德国租房“指导价”不由供求关系决定，很大程度上也是因为租客协会的存在。
新法律
不向房客“一边倒”
德国建设部长彼得·拉姆绍尔认为，新法不仅可以限制房租过快上涨，也可以平衡此前法律向房客“一边倒”的局面。
为得到房东的支持，新法包括一些保护房东的条款。包括：房客不得因房东对改善住房条件（例如安装外墙保温、新的采暖系统）的行为而要求减租。他们必须忍受噪声、灰尘等。但如安装过程超过3个月，房客可以要求补偿。德国政府认为，这项规定将促使房东及时更新设备，提高能源使用效率。
此前，德国房东要将房客扫地出门可不是件容易事，但在新法案中，房东要想让房客搬出去要比以前容易得多了。
按照以往的规定，即使房客有欠租违约等行为，业主也要出示足够证据，然后才能由执法人员将房客请出。按照新规，房客如果没有及时交清房租，或是恣意破坏屋内设施，房东将可以强制要求房客搬走，而如果房客无法找到新住处，则将暂住到流浪人员收容所。
德国租客协会负责人西本考顿则认为新制度对租客而言十分不利：“新的租房法是对租客权利的猛烈打击，甚至可能导致房价会涨到新高。”西本考顿的忧虑是由于房客可能怕被房东勒令搬出而向房东涨房租的要求妥协，导致市场房价升高。
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新闻：
日前，同济大学德国研究中心和社科文献出版社共同发布《德国蓝皮书（2013）》。报告认为，德国未来房地产上涨趋势将会有所放缓。
蓝皮书分析，首先，2011年，德国政府批准的建筑申请增长了22%，而且，新建成的住房比前一年增长了15%。这些都会缓冲现在住房供应紧张的局势。
自欧债危机以来，由于对通货膨胀和欧元区解体的担心，私人投资者将资金投入到黄金、房地产等实物资产中去。这其中对房地产市场的过度投资导致了住房市场的泡沫，但是过不了多久，投资者就会清醒过来，这是上涨趋势放缓的第二个原因。
虽然在过去几年中，各国中央银行不断对资本市场进行干预，但是物价上涨的幅度，实际上并未高出危机爆发前的时期。德国统计部门公布的数据显示，2012年10月的德国通胀率为2%，这个水平明显低于马克时期：在1970~1982年，德国的年平均物价上涨水平为5%；在90年代初的时候，物价上涨水平也为3.7%~5.1%。
科隆经济研究所的调查显示，从长期观察来看，在通胀时期，通胀首先导致原材料与食品价格的上升，而房地产价格的上升幅度仅为物价上涨水平的1/5。究其原因很简单，在通胀时期，中央银行会提高利率，从而提高购房借贷成本，继而导致对房地产的需求下降，从而使其价格下降。
从这个角度说，以目前德国较低的通胀率水平来看，未来房地产价格的上升，不会持续太久，价格会逐渐有所回落。
再次，2012年10月底欧洲中央银行关于大规模购买危机国家国债的计划，也影响着房地产投资者，因为他们将面临着贷款利率上升的可能性。如果这个计划真正成为现实，那么暂时的、历史性的低房贷成本将会成为过去。
此外，未来面临的多种金融风险，也将会减少住房市场的需求。据一项调查显示，17%被问询的银行，已经收紧了对建筑行业贷款的发放。在很多城市，房价的上升速度，是租金价格上升速度的几倍。此外，即便是房价不会发生急速大幅下降，其金融风险也会很高。
因为一幢房屋的价格是否最终会全部被支付，还取决于许多无法估计的其他成本。无论是从未来有可能上升的贷款成本角度，还是从由于未来金融风险的不确定性而导致的住房需求下降来说，德国房价继续大幅上升、房地产泡沫继续扩大的可能性是不大的。
蓝皮书指出，德国的住房投资，还面临着一系列的成本，这些成本主要有以下几个方面。
，高昂的购房价格：成功的投资直接依赖于购买价格与其今后的发展。在德国一些偏远地区，尤其是农村，房价并没有上升。
而在过去的4年中，70%的房屋交易发生在德国的几个重要大城市，而这些城市的房价已经很高。房屋已经不值得出租。租金，即房屋购买价格与年租房的比率，在很多城市，已经开始下降。甚至在汉堡、慕尼黑，已经达到了一个转折点。剔除通货膨胀部分，投资房产的几乎所剩无几。
第二，未来利率上升的预期：低融资成本时期可能很快就会过去。当前的房贷利率是由政治决定的。当欧洲中央银行宣布购买危机国家国债的计划，以减轻这些国家的负债之后，人们预期德国国债率也会上升，从而导致大型银行的融资成本上升。而最终这些银行会将这些成本转移给那些向银行借贷的人。
第三，税负的上升：不断上升的房价会引起政府的注意，政府会通过提高税负，来弥补国家财政的缺口。很多国际机构都提出，德国征收的房地产税水平太低。因此，在德国，国家通过不同的税收方式，如土地税、财产税等来增加税收的可能性不断提高。
虽然很多投资者出于对未来通货膨胀的担心，将资金投入黄金和房地产行业。但是纵观历史，无论是投资黄金，还是投资房地产，最终当国家资金遇到困难的时候，总是又向这些人“伸手”。
第四，不断上升的住房维修成本：在2012年9月底，德国政府最终达成一致，强化关于能源节约的规章制度，明确要求在建筑新房屋的时候要使建成的房屋采用节能的设施。据此，房屋建筑的相应成本也将会提升。
第五，在德国，15%的购房者为社会救济金的申请人，他们实际上是无支付能力的。据一项调查显示，德国购房自有资本的比率仅为13%。
蓝皮书分析，德国近几年房地产市场不但交易更加活跃，而且房价呈逆市上涨态势。和一些国家虚高房价和炒作性房产市场不同的是，德国的房地产市场虽然繁荣但泡沫成分较少，它是一种较为真实的供求关系的反映。
在德国有60%的人是租房住，也就是说有一大半德国人没有自己的房产，这本身就是一个巨大的潜在市场。由于德国银行目前的贷款利率非常低，按揭贷款利率只有3%左右，因此很多梦想拥有自己住房的德国人选择此时购房。
但是2012年以来，德国房地产投资出现了分化现象，居民住房市场景气依旧，投资2012年同比增长2.8%，2013年预期同比增长3.8%。与设备投资同步，商用建筑的投资则出现下滑，2012年同比下降1%，2013年预期同比微增0.4%。
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