[摘要] 住建部政策研究中心主任秦虹称，未来除了贷款外，房企一定要多关注直接融资，因为这一定会成为改善房地产企业资金需求的重要工具。
住建部政策研究中心主任秦虹称，未来除了贷款外，房企一定要多关注直接融资，因为这一定会成为改善房地产企业资金需求的重要工具。
不断收紧的地产调控，极大改变了房地产企业的融资环境与资金来源，房地产直接融资的比重正在不断攀升
之中。住建部政策研究中心与高和资本联合展开民间资本调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然变化，直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源之一，其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。
高和资本董事长苏鑫介绍，房地产直接融资的具体方式主要有：房地产信托、房地产基金和券商资管。受地产信贷紧缩政策影响，2012年房地产直接融资的占比快速上升，去年房地产信托余额为6800亿元，发展非常迅速，投资额比较大，但股权融资有一定的局限性；房地产基金刚刚发展起来三五年时间，其认为去年有1000亿元到2000亿元，好处是专业的机构占比55%；另外，券商资管也发展迅速。
“关注直接融资，关注新的金融行业的细分领域(小区网论坛)的市场变化和投资需求。”苏鑫称，未来要做大房地产就必须关注直接融资方式。
住建部政策研究中心主任秦虹分析指出，一方面，房地产企业是资金密集的行业，离不开资金的支持，另一方面，不断加码的地产调控让宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。因此秦虹认为，下一个维持房地产企业发展的支撑点是直接融资。
“如果拿开发企业的投资额和融资额两个数字进行比较，整体来看，目前是近10年来的水平。”秦虹表示，这表明目前房地产企业并不缺钱，所以有能力拿地，甚至拿“高价地”，显示目前的企业资金状况比较好，目前开发企业的资本金、开发企业到位资金的增长速度，都是比较高的增速。
尽管目前流动性较为宽松，秦虹仍然强调，今年社会流动性相当充裕，但未来除了贷款外，房企一定要多关注直接融资，因为这一定会成为改善房地产企业资金需求的重要工具。“直接融资一定是下一步金融改革其中的一个的大方向，需要开发企业的高度支持，是未来房地产发展新趋势里面的一个重要特点。”秦虹表示。
进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托一改前几年新增规模占比信托总量的下降趋势，出现明显增长，房地产领域成为信托资金主要投资方向。数据显示，2013年1月，地产信托产品共发行76款，发行规模达到224亿元，位居发行规模首位。4月，房地产信托占比达33%，超过金融和基础设施。在多个投资领域受到限制的背景下，房地产信托有望再次成为信托业务重点。
此外，房地产调控常态化，宽松货币政策一去不复返，反而令房地产基金加速发展。数据显示，自2008年到2010年之前，国内房地产私募基金发展比较缓慢，仅有20多支基金，100亿左右(小区网 论坛)的市场规模。2010年房地产基金开始蓬勃发展，新募基金数41支，募集规模164亿元。2011年新募基金数97支，募集规模712亿元。2012年进入市场调整，新募基金63支，涉及金额370亿元。
今年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的块土地，则预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。虽然，该地块的成交金额不到10亿元，但这一事件或许正是晋商资本加速基金化的牛刀小试。
据新近在山西完成连续第三年度民间资本调研的苏鑫介绍说，今年5月山西省对外宣布历时两年的煤炭整合已宣告完成，70%煤炭已实现规模化和国有控股，而在缺乏更好出口的情况下，煤炭整合后的山西民间资本正在向基金等资本证券化的形式进化，尽管，进化的速度也许仍旧有些缓慢。但是，与鄂尔多斯(7.82,-0.07,-0.89%)等新兴民间资本不同，山西民间资本显然更易于接受资本证券化的概念，将钱交给更专业的人士进行投资。山西是中国形成金融雏形的地区，在文化上，有丰厚的商业文明底蕴。“也许未来，基金真将成为山西民间资本的一个发展趋势。”
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