[摘要] 近年来，为了让房地产行业健康有序平稳发展，让百姓住有所居，中央政府持续对楼市进行政策调控。在持续的楼市调控政策下，西安楼市和人居的现实情况如何？据西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，近几年西安市认真贯彻落实国家有关房地产宏观调控政策，房地产市场呈现健康稳定的发展态势。
近年来，为了让房地产行业健康有序平稳发展，让百姓住有所居，中央政府持续对楼市进行政策调控。在持续的楼市调控政策下，西安楼市和人居的现实情况如何？带着市民关切的房价等楼市话题，记者采访了西安市住房保障和房屋管理局相关负责人。据介绍，近几年西安市认真贯彻落实国家有关房地产宏观调控政策，
房地产市场呈现健康稳定的发展态势。
住房供需合理 群众理性置业
供需矛盾是左右房价涨跌的关键。不同于北京、上海、广州等一线城市曾涌现的住房抢购热潮，得益于西安住房供应与需求长期保持的合理状态，西安的楼市一直是稳中微涨、健康发展。
商品住房供销比（上市面积与销售面积的比值）是判断商品住房市场实际供应与实际销售是否处在合理状态的指标，一般情况下该指标不应小于1，其合理取值应在0.8~1.2。大于1表明供大于求，住房价格涨势趋缓；小于1表明供不应求，市场可能会出现供应短缺，住房价格将上扬。数据显示，西安市主城区住房2009年~2012年累计上市面积5592.01万㎡，累计销售面积5069.18万㎡；供销比为1.103∶1，处在正常合理状态，说明西安本地市场住房供需基本匹配，住房供应既能满足市场需求，又能对价格的稳定起到促进作用。
多层次供应结构已经建立 住房需求仍具“刚性”
历经近15年的住房市场化改革进程，目前西安市已经形成了两类住房供应体系，一类是商品房供应体系，一类是包括廉租房、经适房、公租房、限价商品房和棚户区、城中村改造为主的“五位一体”的多层次住房保障供应体系。这两类住房供应体系实现了对城镇不同收入家庭、外来务工人员和城中村、棚户区住房困难家庭住房需求的全覆盖。近年来，受益于西安强力推进的保障性住房建设和有计划分区域实施的商品住房建设，西安人可以根据自身情况和需要去挑选房屋的区位、类型和大小。
对比北京、上海等一线城市曾涌现的住房投资热潮，西安人买房又是出于什么目的呢？
有关机构的调查数据表明，近年来我市约57.7%的购房者年龄在26~35岁之间；其次是年龄在36~55岁的置业人群，占23.1%。约70%的购房者为首次置业人群和改善性置业人群。首次置业人群大多为青年人群，置业目的以首套房、婚房等自住需求为主。通俗地讲，上世纪80、90年代出生的庞大人群，逐渐到了结婚生育年龄，房屋成了生活必需品。而上世纪60、70年代出生的人，多数有80平方米以下的房屋，但“换大房”的需求有增无减。展望后市，我市楼市将仍以“刚需”为主。
数据显示，西安市建成区面积451.38平方公里，常住人口（含流动人口）855.29万人，按照关中-天水经济区发展规划，西安市到2020年人口将增长到1000万人，人口机械增长约145万人，住房市场发展仍有较大空间，市场需求仍具“刚性”。
数据显示，2009年，我市城镇人均住房建筑面积为28.4平方米,2012年增长到32.98平方米，三年时间城镇人均住房建筑面积增加4.58平方米。在国家实施限购政策的大背景下，无房、婚房等首次置业需求、中年群体的改善性住房需求以及返乡置业需求这些刚性需求的叠加，推动着城市人均住房建筑面积的增加，也显示出房地产业良性发展对城市的贡献，更彰显着西安国际化大都市建设的气魄和魅力。
多措并举 实现住房价格稳定
为了力争将房价控制在一个合理的水平，积极促进房地产市场健康稳定发展，近年来市房管局结合房地产市场情况，坚决贯彻执行国家“限购”、“限贷”、“限价”等调控政策，从市场房价、供求状况、投资状况等各个方面加强市场监测和预警，加强对开发企业和市民的宣传和引导，营造良好的市场环境，稳定市场预期，确保市场稳定健康发展。2013年3月，市政府对外公布了全市新建商品住房房价控制目标，要求全市上下认真落实稳定住房价格工作责任，按照保持住房价格基本稳定的要求，坚决抑制投资投机性购房需求，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管和预期管理，确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅，促进我市房地产市场平稳健康发展。这一举措，对进一步稳定市场预期、促进房价稳定起到了非常积极的作用。
统计数据显示，今年上半年，全市房地产业在强烈的震荡中实现了持续健康稳步增长的态势，商品房市场供需两旺、价格稳定。 上半年商品房销售834.97万平米，同比增长42.29%；其中住宅销售709.16万平方米，同比增长44.11%。商品住房平均销售价格6671元/平方米，继续保持稳定。按2012年城市居民人均可支配收入29982元测算，商品住房房价收入比[指住房价格与城市居民家庭（3人）年收入之比]为6.68，基本处于合理范围。
产业良性发展服务重点工作
近年来，我市正确处理房地产调控和经济稳定增长的关系，不断调整和优化产业结构，形成了以高新技术产业、先进制造业和现代服务业、旅游和文化等五大产业为主导产业的产业发展格局。
数据显示，2012年我市国民生产总值为4369.37亿元，其中农业生产总值195.59亿元，比重为4.5%；工业生产总值1340.75亿元，比重为30.6%；房地产生产总值为192.36亿元，比重为4.4%。这表明近年来我市经济发展迅速，城市化进程加快，人口流动加速，住房需求快速增长。以住房为主的房地产业对于改善城市居民的居住环境和条件作出了积极贡献，同时也对全市经济的稳定增长起到了非常积极的作用，但房地产业在我市生产总值中占比并不大。
去年7月，市委、市政府在充分调研的基础上，提出了事关西安长远发展的“五项重点工作”，即建设渭北工业区、汉长安城遗址保护、秦岭北麓生态环境保护、“八水润西安”和公路交通枢纽建设。“五项重点工作”对于完善西安产业结构、优化生态环境、提升城市品位、增强综合竞争力意义重大，对于加快西安国际化大都市建设进程将产生深远影响。一年来，公路交通枢纽建设取得突破性进展，渭北工业区已成为西安工业的引领区域，汉长安城遗址保护建设正在探索一条文化遗产保护的新路，“八水润西安”工程、秦岭北麓生态环境建设正不断提升国际化大都市应有的生态指标。
市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，要摆正房地产业在经济发展中的位置，服务地方经济发展，促进“五项重点工作”；“十二五”期间，将进一步加大保障性住房建设力度，稳定和严格执行房地产调控，促使西安的房地产市场更健康、更“刚性”。预计今年下半年，我市商品房市场供应、销售将会继续保持增长；全年住宅用地供应将十分充足，普通住房的供应将有一定程度增长；年内保障性住房建设任务将按质、按量完成，房价将继续保持稳定。
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