[摘要] 随着一些城市楼盘出现较大幅度降价，房地产行业的风险再度引发讨论。海南由于独特的地理位置和自然资源，一直都是国内各大开发商与楼市投资人群关注的热点区域。
随着一些城市楼盘出现较大幅度降价，房地产行业的风险再度引发讨论。海南由于独特的地理位置和自然资源，一直都是国内各大开发商与楼市投资人群关注的热点区域。中国证券报记者近日在海南走访时发现，海南楼市经过连续几年降温，已经逐渐回归理性，目前海南楼市投资客基本绝迹，连续多年的投机投资冲动之后，使得岛内楼市库存巨大。虽然国际旅游岛建设已经启动4年有余，但海南多个地方的配套设施亟待完善，这使得海南大量主打养生度假的楼盘拥有的仅仅是一堆钢筋水泥。
投资客“基本全线被套”
价格从每平米13万元跌到每平米5万元，代表性的海南三亚高端项目凤凰岛在经历了连续多年的断崖式下跌后，价格终于趋稳。这也意味着在2010年爆炒国际旅游岛规划时入市的投资客们损失惨重。
“2010年入市的那部分投资客，目前基本上是全线被套的状态，”关注海南楼市十余年的世联行华南顾问拓展部总监李函泽对中国证券报记者表示。对于实力稍强的投资客们而言，还能抵挡一些时日，而对于那些实力薄弱的投资者而言就只能割肉退场。问题是，目前三亚的楼市“有价无市”，虽然市面上充斥着各种二手房源，但真正的成交并不多。“一旦被套，就很难抽身而退，”李函泽说。
不仅曾经被投资者火热追捧的三亚，在海南岛内的内陆区域，房价与2010年的高峰时期相比也有较大降幅。定安县，位于海口以南40公里处，海南东线高速从这里穿过。就在定安县政府周围，分布着数个规模不一的楼盘。由于地处内陆，3月初的定安气候宜人。也正是因为远离海岸线，定安的楼盘没有海景资源，因此这里的房价只有海口市区的一半，几乎是陵水等地海景楼盘价格的五分之一。
“我们这个楼盘2010年开盘时价格每平米要5000多元，如今只需要每平米4000多元”，定安县政府附近一处楼盘的售楼员对中国证券报记者表示。虽然这一楼盘多数房源已经售罄，但是小区少有人居住。“当年的投资客可能会有‘想哭’的心情，不仅没赚到钱，而且定安的二手房很难卖出，”这位入行不久的售楼员对中国证券报记者说出了实话。
另一处临近楼盘的情形更能说明定安开发商的窘境。在这座由某东北国企地产商开发的楼盘入口处，一栋住宅的醒目位置贴有“本栋4-12楼有房出售”的横幅。售楼员介绍，这是由于这一项目拖欠了部分工程款，开发商不得已拿出部分房源抵债，而工程方也只能在此兜售房源变现。很明显，定安的开发商获利有限。由于供应巨大，这里的销售人员已经习惯了看房者一次比较多个楼盘的习惯。“既然来了就多看几个楼盘，慢慢比较，”售楼员说。
中指研究院的数据显示，海南楼市代表性的海口和三亚的房价已经开始回落。海口的住宅均价从2010年的每平米8000元左右，在2011年快速攀升至接近每平米10000元，而2013年已经回落至每平米9159元，跌幅近10%。三亚住宅的均价也在2012年触顶后开始回落，三亚2013年住宅均价每平米为2.2万元，与上年相比下跌7%。
库存压顶消化不易
一面是失去上涨动力的房价，另一面则是巨大库存。
海南房地产市场究竟有多少库存，虽然这一数字尚没有权威统计，但是从海南目前闲置的土地就能看出未来海南将有多大楼市供应。在目前海南岛内楼盘遍地开花的情况下，海南依然有巨量的闲置土地。根据海南官方公布的数据，目前海南闲置的土地高达13.06万亩，其中主要是住宅和商服用地。
在距离海口市区20公里的澄迈县老城经济开发区，当地售楼员介绍，目前当地正在开工的楼盘多达76个，还有大量的待开工楼盘。“在老城，有一些土地在上个世纪90年代就卖出去了，现在都没有开工。”目前老城还有多个大型楼盘在建，中国证券报记者看到，其中一个楼盘占地面积高达200万平米。目前该楼盘四期已经开盘，而一期仍然有房源在售。
投资客的撤退改变了海南房地产市场的生态，售楼员们也习惯了出于度假、避寒目的的看房者，这些看房者没有了当初投资客的大手笔。这里的开发商也尽量快速适应，海南内陆区域的楼盘没有临海豪宅的宣传，很多楼盘的户型也只有80多平米。当地最流行的户型是50平米左右的一房两厅，总价30万元左右也在一些来自北方的过冬者的接受范围之内。
“目前海南楼市的整体局面是暗中降价。”一位海南房地产人士介绍，在陵水等地的大型海景楼盘中，开发商会定期拿出一定的特价房源，表面上多数房源还保持原价，但是多数房源的实际售价都有较大议价空间。“陵水海景房的实际价格已经比之前超过2万元的水平下降20%左右。”
“很多海南的开发商比较着急，虽然一些项目的土地成本不高，但缓慢的去化速度会拖累他们的资金，”上述海南地产人士说。然而，国内购房者对于海南房产的热情已经慢慢减退。“海南房产的需求有着很大的弹性，当赚钱效应、国际旅游岛预期增强时，似乎整个中国的购房者都可以成为海南房产的需求者。但是当这些效应减退时，人们的购房热情又很难再度提起，特别是对于批在海南买房的人而言，当热带风光的新奇逐渐褪去之后，他们发现在海南拥有房产并不像开发商说的那么美妙，海南尚未完善的配套设施对于生活在大城市的人们而言很不方便。现在，人们对于海南房产的需求似乎已经不那么强烈了。”
海南楼市的库存有多大？2013年初海南省住建厅官员对媒体表示，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米，此时并未计入2012年新增供应。根据房天下的数据，2013年海南省全省商品房共计成交725.2万平米。这意味着，如果从2013年起海南不再出让住宅用地，现有的库存还需要消化7年。而中指研究院的数据则显示，2012年和2013年，仅海口、三亚、保亭、陵水、文昌五地出让的土地规划建筑面积就超过1800万平米。
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