[摘要] 近日，记者走访了西安市南郊的几大楼盘发现，西安某些楼盘推出了购房者首付比例仅需一成，剩下首付款由开发商帮购房者垫付的促销活动。
继降价促销、“低价入市”之后，近期楼市又刮起一股“垫首付”风。此举也是一种促销手段，无非是吸引购房者入市罢了。不过相对前者而言，“垫首付”促销方式给购房者带来的好处有限，或许还会带来不可预知的风险。
“垫首付”重现楼市
近日，在北京、南京、广州等城市的一些房企纷纷推出“垫首付”的方式，吸引购房者入市。
保利地产虽然不是此次“垫首付”促销方式的始作俑者，但因为“树大招风”而备受关注。据了解，保利地产广州三盘从3月8日起可“首付分期付款”，首套房首付分4个月付清，二套房9个月付清，首次缴付房款5%的首付便可签合同。
随后，在今年打响降价枪的杭州，也有开发商纷纷跟进。据当地媒体报道，除了保利地产旗下保利梧桐语项目宣布首付10万元起之外，金隅地产旗下的田员外项目首付8万元起，龙湖地产旗下的香醍溪岸首期7.8万元起，钱塘梧桐蓝山首付5万元起，不足部分可分期付款，实际上就是由开发商先期垫付。
此外，还有开发商对“垫首付”进行了“改良”。由绿城和融创合作开发的绿城西溪融庄项目，首付12万元便可签订合同，剩下首付款则只要办理一张宁波银行(002142,股吧)的50万元额度的信用卡，通过透支信用卡来弥补不足部分。
对于这种现象的出现，业内人士分析表示主要是因为这些城市库存量大，开发商存在去化压力，不得已而为之。上海德佑地产市场研究总监陆骑麟表示，开发商垫付首付在市场低迷的2011年也出现过，最主要的原因还是当前销售速度过慢，并且银行对住房贷款的收紧，开发商为吸引购房需求，暂时缓解购房者支付能力不足而采取的一种措施。
据了解，“垫首付”促销模式是近期继直接降价、“低价入市”销售现象之后，出现的一种促销方式，这很有可能会影响房企未来的整体定价预期。而早在春节前后，就已经有部分销售状况陷入极度低迷的城市打出了“垫首付”旗号，如石家庄（楼盘）、沈阳等。
购房者是否受惠
“垫首付”给购房者带来了什么好处？
最为明显的某过于为改善型需求降低了门槛。同策咨询研究部总监张宏伟认为，在当前持续调控的市场背景下，尤其是部分城市二套房首付比例提高至7成的市场背景下，有两类人可从“垫首付”中获得好处。
其一是有一部分购房者由于社保及纳税证明等交付时间等方面原因暂时未达资格或首付款暂时不够，这些购房者可以通过开发商“垫首付”的方式，可以以“先购房，暂时延缓交易备案”、开发商“垫付一成”的方式规避限购政策而顺利购房。
第二种则是在银行信贷紧缩的市场背景下，开发商“垫首付”为部分购房者赢得筹集首付款的时间，也降低了部分首套房购房者或首次改善购房者的购房门槛。尤其是对于首次改善的购房者来说，在出售房产与买进改善房之间还存在一个空档期，同时还得面对高达7成的首付比例。因此通过开发商“垫首付”，可以让买房、卖房同步进行，消弭空档期，赢得了时间，此外还能适当降低购房门槛，不至于因为资金暂时不足而无法置业。
不过有市场分析人士指出，相对降价促销、“低价入市”等促销方式来说，“垫首付”给购房者带来的实惠有限。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫坦陈，垫首付为短期市场促销手段，不是降房价。众所周知，降价促销和“低价入市”都能够有效降低购房成本，而“垫首付”的作用在于降低门槛，却并未降低成本。
也有不少购房者对这种促销方式并不感冒。有网友吐槽：“垫首付”其实是一种噱头，吸引购房者快点出手罢了。同时也表明房价已经快“不行了”，“要是房价看好，开发商会给购房者垫首付？”有网友如此反问。
会否面临风险
不管对于购房者，还是对于开发商自身而言，“垫首付”促销方式或许会带来不可预知的风险。
张宏伟提醒说，对于购房者而言，需要留意的是后续款项的支付。“垫首付”并非降价，更不是减免首付款，其本质是在开发商垫付之后再分期还给开发商，因此需要购房者认真推敲合同内容，同时还得根据自身资金情况，判断是否满足开发商提出的要求。而如果自身资金实力有限，则应该放弃置业计划，以免无法在规定时间内支付剩余首付款而形成违约。
此外，目前市场预期已经出现变化，由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者有可能会承担变相多付首付款的情形。
有专家甚至认为，如果接受了“垫首付”方式先行买房，很有可能会错过房价下跌带来的更多实惠。专家表示，住房买卖合同一旦签订，即表明房企、购房者双方认可以某种价格达成成交，即使是未来价格出现变化也不能反悔，否则应承担违约责任。
而对于开发商来说，采取“垫首付”促销方式之后，如果遇到房价下行行情，很有可能会让它面临骑虎难下的境地。陆骑麟分析指出，开发商垫付部分首付款，从短期内来看，是帮助购房者缓解购房能力不足的现象，从而满足购房者的置业需求，但是反过来来看，购房者一旦达成成交之后，购房者贷款部分就能够及时到达开发商账户，通过一两成的资金撬动七成的银行贷款，从而实现资金回笼的目的，为其来带的不言而喻。不过开发商也会承担较大的风险，尤其是此类开发商在短期内不可能出现降价的行为。如果按照首次置业三成首付来计算，购房者支付一成首付，另外两成开发商垫付，这两成购房者应缴纳的首付一般都会在3～6个月的时间补齐，那么在这一时间段内房价一旦下跌超过20%，购房者宁愿选择违约，从而减少其损失，因此开发商在这一时间段内必须竭力保证自身房价的稳定，从而导致后期对开发商资金链的要求将会更为严苛。
也有分析人士指出，“垫首付”促销方式有打政策“擦边球”的嫌疑。地方政府提高二套房贷款首付比例，意味着会增加购房者或投资客进入市场的门槛，可能会对于部分人群尤其是首次改善置业的人群产生较大影响，导致这部分需求后置。在这种背景下，开发商选择“垫首付、分期首付”的方式来规避政策，刺激被抑制的市场需求。
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