[摘要] 今年以来，涉房信贷全部出现了收紧。中原地产研究显示，其中广州首套房贷利率全面上浮，北京、深圳等地也有进一步收紧的迹象；而在三四线城市，房贷更难以获得。
今年以来，涉房信贷全部出现了收紧。中原地产研究显示，其中广州首套房贷利率全面上浮，北京、深圳等地也有进一步收紧的迹象；而在三四线城市，房贷更难以获得。
此前更多被中小开发商青睐的分期付款业务，也开始受到大开发商的更多关注。包括万科、保利、华润等大型开发商在内，目前也都在强烈关注首付分期，并尝试为购房者设计更多的便利购房的金融手段。
市场分析人士指出，在此背景下，可能催生出又一种“次级贷”现象，其中隐含的风险值得关注。
房产信贷紧缩导致购房压力剧增，在购房者四处寻求银行以外贷款途径的同时，房地产开发商终于坐不住了，开始对可能为购房者带来便利的金融手段展开探索。日前，恒大地产在范围推出了首付分期的策略，分期期限3至5年。
值得注意的是，此前更多被中小开发商青睐的分期付款业务，也开始受到大型开发商的关注，包括万科、华润在内的国内一线大型房地产开发商都对此给予了高度关注。
然而，专家却认为针对购房首付前期的放款政策并不能缓解购房者的资金压力，相反可能催生更多不具备长期还款能力的购房者盲目进场，最终造成不可挽回的后果。
上海君庭置业有限公司总经理陈志伟在接受《国际金融报》采访时坦言：“首付垫免、分期的策略并不适用于所有的房地产开发商，放宽首付、放弃首付款的影响难以想象，这将进一步加大按揭环节的风险，一旦购房者无法按时完成按揭，开发商可能得花上几倍的时间和精力处理善后。”银行对贷款的审批愈发严格，为了凑足首付款而选择铤而走险的购房者或许并没有意识到，次级房贷风险距离他们已经越来越近了。
房贷收紧
如今，仅靠一己之力就能扛起一套房产的年轻人并不多，的难题除了肩头压着的按揭重担外，还有数十万甚至百万的巨额首付款，这一金额远远超出大部分年轻人多年的财富累积所得。在高额首付重压下，向父母寻求资金援助似乎就成了最普遍的选择。
同样的情况也发生在当下的英国，英国抵押贷款机构Halifax的调查报告显示，63%的首次购房者从父母那里得到了资金帮助。“对许多购房者而言，父母的帮助是购房的前提”，Halifax抵押贷款主管CraigMcKinlay称。此外，Halifax的调查还显示，57%的受访父母预计将不得不在购房问题上为孩子提供援助，其中27%的父母选择动用储蓄，而10%的父母则会提前把财产分配给孩子。
今年2月末，关于包括兴业银行在内多家银行停止房地产开发贷款的传言甚嚣尘上，尽管之后各家银行都站出来澄清，称房地产信贷政策并未发生变化，但银行方面收紧房地产贷款确已成趋势。
近日，中原集团研究中心对20多个大中城市调研结果证实，目前整体信贷环境依然趋紧，一方面房贷优惠折扣基本取消，首套房利率大部分调至基准上浮水平，另一方面审批及放款时间进一步拉长，由于银行房贷额度的控制，放款时间甚至可能会超过半年。除了住房商业贷款持续收紧，住房公积金贷款在多个城市也开始收紧，总的趋势是可贷额度降低，或通过差别化政策抑制大户型住房贷款，或抬高公积金贷款门槛，原本公积金贷款配合商业贷款外加部分储备资金的购房模式遭遇挑战，可贷款项缩减，首付压力倍增。
记者走访了沪上多家商业银行后了解到，目前即使材料齐备，房贷申请人也得等待至少3至4个月才能拿到贷款。贷款利率普遍在基准利率再上浮15个百分点左右，并且对申请人的信用额度与薪资水平有着极高的要求，此外银行并未开设任何针对购房首付的产品与服务。
上海银行零售业务部负责人告诉《国际金融报》记者，房贷收紧确实对购房者的预算造成了影响，不过由于银行方面的考量，对于信贷的审核只会越来越严格。“如果购房者的首付缺口在十万元以内，那可以考虑通过信用卡来短期周转”，上述负责人对此表示，“信用额度足够的话，利用分期付款或许能够解决问题，或是通过选择理财产品再作长远考虑。”然而，交通银行某支行个人客户经理王先生对购房首付难的问题则说得更为直接：“首付的部分只能由购房者自行筹备，比较理想的还是夫妻俩共同购房，双份的公积金贷款配合商业贷款才有可能补足漏洞，一个人的话会很吃力。”王先生坦言，不仅是房贷，银行对于个人和企业贷款的头寸都在收紧，普通上班族能够贷到总额为80万至100万的房贷已是相当不错的了。“购房者还是应该留有余地，满打满算是不行的，到时候资金凑不齐，损失的是自己。买房子对任何一个家庭来说都是一件大事，需要更加谨慎地对待。”
众所周知，信贷的松紧程度会直接影响到市场的成交量，由于受近期银行房贷收紧的影响，房地产市场成交速度一再放缓，业界原先看好今年上半年出现的房地产业“小阳春”就目前而言也只能算是昙花一现。
日前，广东省住建厅印发了《广东省住房城乡建设事业深化改革的实施意见》的通知，明确“住房公积金支付首付款”这一举措将在2020年之前落实。其实早在2009年，北京就曾出台有关公积金支付购房首付的政策，只是该规定仅限于购买经济适用房、限价房和北京公积金缴存人使用，政策受惠人群范围较窄，广东省此次寄望于通过该政策解决大部分购房者购房首付的燃眉之急。南京银行个人客户经理马小姐对此表示：“在房价高位时期，购房者对用公积金凑首付的依赖较大，尤其是工作了若干年的青年人群和经济实力不强的刚需人群，即使当下公积金无法直接用于支付购房首付款，还是有很多人会选择借钱支付首付，然后等取出公积金后再来偿还。”马小姐认为，公积金可用于首付是一项惠民措施，“这无论是对市场，还是对市民来说都有着积极的意义”。尽管如此，其他省市并没有随之出台类似政策的迹象，即使是广东省的执行情况也仍需数年时间来证明。
本地新闻：
面对持续下滑的市场销售，央行[5月12日关于个人房贷的“窗口指导”，让房企看到了一线曙光。
“没有开发贷项目可以继续做，没有个人房贷开发商就只有等死。”近日，某房企高层对《财经日报》说。
据估算，银行贷款在房地产行业资金构成中，占50%左右。而个人房贷又是重中之重，央行统计数据显示，去年末和今年一季度末，个人房贷在全部房地产贷款中占比都高达近70%。
业内人士认为，个人房贷供给直接影响房企现金流，通过增加信贷投放可以稳定市场信心，同时避免刺激投资冲动。在监管层已发出“号召”的情况下，银行房贷审批提速将是大概率事件，但增加信贷投放则言之尚早。
房企现金流命脉
某股份制银行信贷部门高层告诉《财经日报》，来自银行体系的各类资金，在房企资金构成中的占比时曾经达到80%左右，而自有资金、募资等只占20%；近年来随着信托、私募等市场兴起，银行资金占比有所下降，但仍达到50%左右。
按照央行的分类，房地产贷款分为地产开发贷、房产开发贷、个人购房贷款三类。上述股份制银行人士称，各企业情况不同，且缺乏权威数据，个贷在房企资金中具体比例很难测算，但占比肯定高于开发贷。
“房企预收账款和营业收入产生的现金流，有相当部分来自个贷。”正略钧策副总裁薛迥文说，这部分资金正是房企最为重要的资金来源。
央行贷款投向报告显示，截至去年底，银行业金融机构人民币房地产贷款余额为14.61万亿元，同比增长19.1%。其中，房产、地产开发贷余额共计4.59万亿元，占比约三成，而个贷余额则为9.8万亿元，占比约七成。到了今年3月末，房地产贷款余额进一步增长到15.42万亿元，其中开发贷余额共计4.9万亿元，个贷余额10.29万亿元，后者仍占房贷总量68%。
而由于销售不景气，房企资金状况已经不容乐观。上海某网站房地产研究院发布的一份报告显示，同去年全年相比，今年一季度开发商国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降12.7个、66.7个、11.7个和30.8个百分点。
在此情况下，个人房贷已成为房企现金流的命脉。央行数据显示，去年四季度和今年一季度，银行业金融机构个人购房贷款环比分别增加了3300亿元、4900亿元，同比增长21%、20.1%，但增速环比也分别下降0.1、0.9个百分点。
央行的逻辑与银行的顾虑
“开发商敢说不要开发贷，但不敢说不要个贷。”某房企高层对《财经日报》说，个贷关乎销售回款，对现金流产生直接影响，因此比开发贷更为重要。
上述股份制银行人士则称，开发贷和房贷同样重要，但开发贷是消耗资金，个贷则产生现金流，在项目后期重要性要大于开发贷，甚至是决定房企死存亡的命脉，增加个人房贷供给，可以改善房企现金流。
房贷还涉及资金来源渠道问题。某股份制银行地产金融部高层对《财经日报》说，开发贷融资渠道较多，即使不能从银行贷款，开发商也有其他融资渠道，而个人房贷则只有银行这个通道。央行此次之所以未提及开发贷，可能也与此有关。“买房子的人拿到了房贷，开发商才能卖房子，才有资金还前面的贷款，否则资金链就要出问题。”
而在一名浙江房企人士看来，监管层也希望通过刺激销售来稳定市场，但不愿直接干预。同时，放松开发贷意味着鼓励投资，而在房地产市场泡沫膨胀的情况下，这不是监管层愿意看到的结果。
不同于以往，央行此次虽然向银行提出了要求，却未明确房贷投放的具体指标，而这也为政策执行留下了悬念。
“银行是独立的市场主体，有自由选择权，怎么去考核、风险谁来承担，都没有具体措施，估计象征意义要大于实际效果。”薛迥文分析，这为银行执行政策提供了弹性空间。
上述股份制银行人士也对《财经日报》说：“监管层既然有要求，银行肯定会响应，但响应到什么程度很难判断，估计动作不会太大。”他称，在历史上，就曾有过监管层号召但银行消极行动的先例。
上述业内人士均认为，银行的顾虑主要来自两方面，一是个人房贷利润相对较低，若降低利息，会影响银行利润；二是目前资金紧张，若不放松信贷规模管控，银行不可能拿出更多资金投向房贷。
“换句话说，如果收入不能覆盖成本，或者利润空间很小，银行肯定不愿干。”上述股份制银行人士说。
此外，正在加剧的房地产市场风险，也增加了银行顾虑。“2008年市场也出现了风险，但4万亿出来之后，房价嗖的一下就上去了，这次一些中小开发商真的挺不住了，大家都要做好过冬的准备。”上述股份制银行人士说。
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