解读沪版新政西安业内精英把脉楼市发展|房天下地产快讯

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9月楼市调控回顾：

一、9月2日，沪五条出台

严格商品住房预售许可管理，完善商品住房销售方案备案管理制度，3万平上市要求收紧。[详细]

二、9月29日，五部委八措施二控楼市

9月29日，央行、银监会、财政部、住建部、税务总局等五部委从房贷、税费等层面综合控楼市。[详细]

14城限购：严厉版成交急跌6成温柔版豪宅大涨

　　10月19日，大连限购令的出台使我国采取限购措施的城市数量升至14个。这是在9月29日“国五条”提出限购之后，各地随后纷纷出台的楼市调控地方性细则。

楼市新政引发退房热潮二手房或将迎来新拐点

　　市场人士分析认为，退房主要原因是二次调控中增加的契税及首付款，第二轮调控针对首次购房人群也出现了明显的收紧政策。

西安业内解读　　　【调查】

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雅荷地产隆孝伟：沪版新政产于高房价西安尚不适用

大华地产王雷：上海出台新政缘于房价未获有效遏制

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隆孝伟：沪版新政产于高房价

雅荷地产隆孝伟认为，此次上海出台的调控政策是针对一线房价较高的城市的应对政策，西安等二、三线城市房价较低，有一个政策缓冲期。

王雷：沪出新政缘于未效遏制房价

大华集团西安分公司营销总监王雷认为上海此次出台新政是此前国家宏观调控政策的延续，也表明房价并没有因此之前的调控得到有效遏制。

限购将使深圳楼市跌入"冰点"

“限购令”无疑是给地产消费做了“节育”手术，如果之前的“国六条”里提出的要求“90/70”政策是对房地产的消费实行了计划生育。

高伟：各地观望上海细则执行效果

房地产策划人高伟认为：“上海此次出台的楼市调控细则其实是北京政策的拷贝，力度较大、辐射较宽，政策间有一定的互补性。

孟晓苏：看重增加供给的部分

中房集团总裁孟晓苏非常看重其中有关“增加供给”的部分，他认为只要政策的出台是围绕“增加供给”的，那么这个政策就是理性的。

印堃华：用意是不惜一切抑房价

印堃华教授认为，沪12条在“十一”黄金周期间出台，明显的用意就是在今年年内不惜“限制需求、限制消费”抑制正在抬头的房价。

尹伯成：12条释放打击投资信号

新政有一定的积极作用，但也不能对它抱过多期望，因为出台新政也不会使房价出现立即的大幅度下降，而是说可能会有一定程度的下调。

叶檀：明显变化在套数

著名经济评论家叶檀认为，“沪12条”明显的变化在于对套数，限购表明政府抑制高房价的决心，“可以说政府要动真格的了！”

条：定性调控

政策：
坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。

一句话点评：
重申了国十条中调控的目的，对本次“沪十二条”做了一个定性。

第二条：房贷政策

政策：
首套三成，二套五成，三套停贷，禁止消费性贷款用于购买住房，非本市居民应提供2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

一句话点评：
该条款跟进929新政，一定程度提高了刚需和改善性需求入市门槛。

第三条：公积金贷款

政策：
首套每户家庭公积金贷款额为60万；二套贷款额为40万，贷款首付款比例不低于50%，暂停对非改善型二套房公积金贷款；停止对三套及以上家庭住房公积金贷款。

一句话点评：
首付5成很大程度上抬高了购房门槛，三套房公积金停贷彻底避免了公积金炒房。

第四条：套数限购

政策：
暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。

一句话点评：
如果政府执行力到位，该条款的出台将极大的打击上海楼市的成交量。

第五条：房产税积极准备

政策：
按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

一句话点评：
本次调控的手段本没有出尽，房产税将随时可能出台，而出台时间可能就迫在眉梢。可能将是未来压垮楼市的后一根稻草。

第六条：土地增值税预征率

政策：
项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年新建商品住房均价的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

一句话点评：
土地增值税预征率的再次细化，无疑将再次收紧开发商本就显得紧张的资金链。

第七条：动迁房上市放松

政策：
为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。

一句话点评：
动迁房上市的放松，同样是为了增加商品房的供应量。

第八条：预售证

政策：
对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的项目预售应达到完成至主体结构封顶并通过验收。凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》申请预售许可。

一句话点评：
新面世条款。对于大型房企无疑是当头一棒，或许他们将成为新一轮降价领头羊。

第九条：住房保障应保尽保

政策：
逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。

一句话点评：
再一次强调和重申保障房的建设和推进。

第十条：土地出让明确套型面积

政策：
增加居住用地供应总量，确保完成1100公顷的计划目标。保障房和中小套型普通商品住房用地不低于供应总量70%。中小套型土地出让合同中还应明确套型面积。

一句话点评：
土地供应7090再次拿出。并规定在土地出让时就明确保障房比例，明确套型面积。

第十一条：3万平米门槛

政策：
限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。预售规模不得低于3万平。小于3万平的应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《预售许可证》。

一句话点评：
跟进929新政，为了增加市场供给，防止开发商少量多推的推盘策略。

第十二条：打击捂盘、哄抬房价

政策：
对房企虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价。

一句话点评：
或许该条款能考验政府的执行力。

业内趣评

李骁：
潘石屹为上海调控新政的出台叹口气，说上海调控新政终于出台了，我也要为上海的调控新政叹口气，为它出台的无奈、简单和单薄，为他注定无功而返的宿命。

冯晓东：
有没有降龙十八掌我们试目以待。但愿加强对消费性贷款的管理是实质性的；加快推进房产税改革试点，从上海北京深圳开始，并逐步扩大到全国。

陆骑麟：
政策还是延续前期的打压需求为主，在增加供应，尤其是中低价位住宅的供应上无法落实，对于目前高房价，房价上涨无法起到实质性作用。保证住宅“居住”的属性，削弱其投资和投机价值，那么房地产才能走向健康的道路。

单许昌：
要是行政能够解决住房问题，还要市场干什么呢？不可理喻的做法，特别是上海还是国际大都市，应当有先进的管理经验，行政主义无孔不钻，国际金融中心何日能建成？

黄章林：
【政府不是都放假了么？怎么尽是在国庆假期出政策呢？！谁在值班，辛苦了啊！】上海细则，限购一套，包括二手房。你买房了吗？只有一次机会了，要慎重啊！（前不久看电视，某丈夫赌球还债，伪造房产证，妻子签名把房子卖，今天突然想，会不会伪造身份证也可以多买一套呢？谁告诉我答案？）

马冀：
在限购一套的苛政下，价量同降无疑将成为后市走向的主基调，楼市拐点俨然出现，这个冬天会很冷！

网友趣评

天上有风：
这是一柄双刃剑不知道能不能真的遏制房价的上升趋势

帮你要说谢谢：
我先找个BUG：家庭限购一套房？？离婚后买房，然后再复婚可以不？？？

jenny9795：
“动迁安置房提前上市交易”这一条貌似成全本地更多的千万富翁，本来当地农民据我所住区域，是一家分3-5套房的，三年就可以成为千万富翁，房价会跌吗，他们有了钱肯定还会有更高的住房需求。

上海嘿领：
不要老是提不是涨就是跌，其实对应 M2 不涨就是跌

徐掌柜：
动迁安置房的价格会略低于市场价吗？未必。购房者会选择物业服务水平不能保障的动迁房吗？未必。那么，让这些安置房提前上市的目的是什么呢？难道要理解为：供应量增加，希望给刚性需求更大的选择范围？

shengren144：
可以堵住一部分人的嘴，嫌房价贵可以买二手动迁房啊。

谢店：
政策还是不狠，不到位，估计打压效果一般，持续时间也不知道能有多久

gxie：
跌不了！土地出让金在不断地加码！房子的销售量与二手房成交量会大幅度地下降！同时市场经济会随之受影响！因为，它会牵动很多的行业……

wwacoco：
政策的目的是“降房价“，还是“控制房价”，我还是看不明白含义所在。

1-9月楼市调控政策一览

时间	措施	要点
2010.9.29	关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知	为进一步巩固楼市调控成效，9月29日，央行、银监会、财政部、住建部、税务总局等五部委分别出台有关政策，从房贷、税费等层面综合调控楼市。
2010.9.2	上海出台加强商品住房预销售行为管理"沪5条"	严格商品住房预售许可管理，完善商品住房销售方案备案管理制度，规范商品住房预订、销售行为，规范房地产经纪行为，加大违法违规行为查处力度。
2010.08.20	上海公积金全面停贷三套房二套房贷执行7月新规	住房公积金个贷政策方面除了“三套房”明确停贷之外，包括首付比例、贷款额度等在内的其他住房公积金个贷发放政策暂时还没有变化,不过二套房贷开始收紧。
2010.08.05	银监会建议暂停京沪深杭第三套房贷	中国银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，其他地区的第三套房贷则可自主决定是否暂停。
2010.07.27	开发商贷款总额不得超在建工程五成	要动态控制开发商贷款成数贷款总额不得超过在建工程的5成，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。
2010.07.18	开发商拿地需现场签合同 30天内付清全款	上海出台新规要求，开发商要在拿地现场签订土地出让合同。并要求开发商30天内全额付清全部土地款。长期以来，各地只推土地而监管不严，导致了地王现象频频出现，而在市场低谷的时期又会出现流标现象，这样地价的上下波动直接导致了房价的大起大落。
2010.07.02	公积金贷款购经适房首付比例不低于两成	上海市公积金管理中心昨天公布《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）》。《细则》明确，购买经适房首付款比例不低于房屋总价款的20%。
2010.06.12	住建部等七部门发文加快发展公租房	由住房城乡建设部等七部门制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布,这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位,是解决“夹心层”住房困难的有力举措。
2010.06.04	三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房	住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
2010.05.22	广州出台国十条楼市新政细则未停止三套房贷	广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。
2010.05.22	重庆楼市新政出台未对第三套房停贷	重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。
2010.05.6	深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款	5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010.05.2	央行年内第三次上调存款准备金率	5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。
2010.04.30	北京出台地方楼市新政同一家庭限新购一套房暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房	同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
2010.04.21	二套房以住房套数界定不再以贷款为准	银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
2010.04.19	住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可开发商不得收取定金	住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
2010.04.17	国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷	商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010.04.15	国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%	14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
2010.04.13	住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨	住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。
2010.04.11	银监会：银行不得对投机投资购房贷款	中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
2010.03.18	国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案	按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
2010.03.10	国土部强调房地产用地监管将开展突击检查	国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。
2010.02.20	银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者	流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。
2010.01.12	央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋	中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2010.01.10	国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展	国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

制作：房天下西安新闻组
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