踏准节奏才能称王
作为资本驱动型行业,房地产业的竞争主要体现在对要素资源的掌控力以及对市场形势的判断力上。一家成功的房企,必然能在调控变局与市场趋势间,寻找两种能力的平衡点。2009年房地产市场的火热,成就了一批“激进扩张型”房企实现业绩爆发,也让行业竞争格局出现了许多微妙的变化。但是,2010年后,政策收紧“先期而至”,楼市调整概率也在加大,此时,谋求业绩提升的房企,更应踏准扩张的节奏。
对于房企而言,每一轮市场调整都意味着行业的洗牌,每一波行业景气都将催生一批领军企业。在2008年市场大调整中资金链濒临断裂的绿城、恒大等企业,经过2009年后,迅速跻身房地产集团行列,并拉近了与行业老大万科的差距。而在土地储备方面,保利、中海等公司的扩张势头也明显快于万科。
当预判市场形势趋热时,房企对土地必然会趋之若鹜;而预判市场形势趋冷时,房企经营便转向“现金为王”。这在2008-2009年的市场风格“大转换”中体现得十分明显。不过,市场的机遇永远只给那些具有“先见之明”且准备充分的企业。
如果说,2009年的房地产“大牛市”出乎预料,业绩大爆发的房企多少有点“撞大运”的感觉。那么,未来房地产市场理性回归后,房企如何实现对资源的合理掌控、如何研判市场,就更是核心竞争力的体现。
缺乏对市场正确预判的扩张是盲目的,2006年顺驰资金链断裂就是前车之鉴。而保守预判形势,则可能错失资源掌控良机,2010年后万科便存在老大地位不保的“隐忧”。显然,行业竞争格局的变化已经深刻影响到房企的进退取舍。
对于资本市场而言,愿意看到的是伴随业绩提升的规模扩张;因此,上市房企倾向于“融资囤地冲规模”;但是,对于企业经营者而言,可能更愿意看到形成一种持续增长的生意模式。
SOHO中国董事长潘石屹的看法具有代表性。他认为“土地并不是房企的核心问题,关键是品牌和商业模式,房地产公司的未来持续能力在于土地储备价值的持续供应能力,而不仅仅是土地面积的供应能力。”
虽然从长期来看,我国的房地产业仍处于繁荣期,但市场的调整和波动仍需要在扩张中加以防范。去年,许多房地产上市公司借资本市场大举拿地,蕴含的风险不言而喻。“牛市不常有”,在常态市场及政策调控中,保持对市场的深刻理解以及对风险的高度警惕,才能把准扩张的节奏,这或许是比融资和拿地更重要的竞争力。(林喆)
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