[摘要] 上半年注定金三银四红五月都已成浮云，下半年西安楼市又该何去何从？
进入2011年，西安楼市量价疯涨的势头渐渐冷却。站在年中的关口，回想这不寻常的半年里，“限字诀”的一连串政策出台让全民抢购的狂热暂时刹住了车。西安版限购令出台已过百日，政策是否会层层加码，贷购门槛是否会步步登高，房价是否会放下身段，市场供应量是否会相对扩容，商业地产是否会成投资主流等一系列疑问全部指向了下半年楼市的动态。上半年注定金三银四红五月都已成浮云，下半年西安楼市又该何去何从？
一问政策趋势
从限购、限贷到限价，2011年初各项房产政策争相出炉，西安房地产市场不断受政策调控，对销售的冲击影响很大。数据显示，2011年上半年商品住宅销售面积同比去年下降了4.5%。调控后，投机投资性购房需求得到有效抑制，但西安房价并没有实质性下降。不少业内人士表示，经过1年的调控，房地产市场略显疲软已经对很多行业造成影响，国家会适当的放宽对房地产市场的调控手段，以拉动内需。然而，本月12日举行的国务院常务会议给出明确答案：当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控成果。
从国务院常务会议释
陕西建祥置业总经理李连源表示，这显示出国家调控房价的决心将继续深入下去。从今年上半年西安楼市的状况来看，价格虽然出现了非常小的涨幅，但是房屋的成交量已经出现了大幅萎缩，可以预见的是，下半年调控依旧是主旋律。
二问加息预期
7月7日起上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点的调控举措，这不仅是2010年以来的第六次加息，也是本年内的第三次加息，这次的加息无疑会增加购房者和开发商的压力，买房和走量的难度与日俱增。
对于购房者来说，加息不是一个好消息，年内三次加息“并罚”，50万元贷20年每个月要多还近200元。理财专家马波分析指出，这将对购房人的资金实力，特别是首付比例的提高，购房需求会因此继续萎缩。贷款利率上调不停，也同样挑战着房企脆弱的资金链底线。青年经济学家李青指出，上调贷款利率将使得开发商的资金链更加紧张。随着房地产企业贷款难度不断加大，通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控，提高贷款利率，将使得开发商资金链更加紧张，这将加大开发商降价促销、快速销售回款的压力。
相比严格的限购措施，加息将使得投资成本明显上涨，而且贷款必然更难。业内专家认为，从连续几次加息行为来判断，加息通道已经开启，目前来看加息依然会持续，也就是购房者的成本将继续增加。而且特别是对于之前已经购房的部分购房者来说，加息的压力使得房屋持有成本骤然增大，甚至被迫转售房源。据此，下半年楼市并不排除因连番加息而再次进入“冬眠期”的可能。
三问房价走势
著名房产评论人士半球曾表示，政策限购和贷款利率的提高都是影响房价上涨最重要的两个因素。可以确定的是，下半年在通胀压力持续加大的情况下，央行可能还会继续加息。伴随着来自政策和金融两方面的巨大压力，购房的成本已经非常之高，对购房者会产生较大的影响。对于开发商来说，在资金收紧的压力之下，如果政策依然不放松，短期内房价下降的可能性较大。
某房企负责人表示，西安开发商的降价空间有限。首先，土地成本并没有明显的下降，这个时候降价，只能是削减自己的利润。其次，社会各项成本还在上升，如人力成本、钢材、混凝土等。再次，开发商轻言降价，势必激起已购业主的不满，影响房企的品牌和声誉。从国家层面看，调控不会轻易松动。而现在居高不下的CPI，更是决定了货币政策在一段时间会保持偏紧。整体来看，西安房价今年内会有一成左右的利润缩水。但是整体的均价水平必然是提升的，这个是不容置疑的。
业内人士陈华睿分析，楼市会由开发商与购房者的僵持到松动的一个状态。一些大的房企，受制于全年的业绩压力，一定会在不少区域促销优惠，以价换量。为了生存，房企会想出各种办法，哪怕项目未来盈利性再强，如果不能生存，结果都为零。但是，开发商追求利润化的属性又决定了他们不会破釜沉舟。如果“滴几滴血”能解决问题，那么绝不会“壮士断臂”。市场上还可能有开发商抱着侥幸心理“假摔”，以特惠房的名义吸引购房者，到了售楼部才发现优惠的房源只有一两套。
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