[摘要] 当一手房市场渐渐遇冷准备过冬之际，二手房市场的销量情况如何呢？数据显示，9月份西安市二手房总成交套数为1021套，成交面积为12.03万平米，环比下降38.24%。成交均价为3565元/平方米，较上月环比增长3.82%。
（来源：三秦都市报）当一手房市场渐渐遇冷准备过冬之际，二手房市场的销量情况如何呢？数据显示，9月份西安市二手房总成交套数为1021套，成交面积为12.03万平米，环比下降38.24%。成交均价为3565元/平方米，较上月环比增长3.82%。
高新和南郊地区相对稍暖
西安尚居地产总经理杨刚谈到：“今年的形势确实很冷淡，就我所知的已经有十几家店关了门，写字楼里关闭的。有的门店几个月都没有销量，已经撑不下去了，只能裁员或者转让。像我们这样的连锁店，因为前期的运营规模已经存在了，有一定的资金周转实力，所以还能维持和抵抗现在的压力，很多小中介恐怕早已经另谋出路了。总体上，成交量比较好的还是在南郊和高新地段，基本占了成交总量的30%。下滑比较厉害的是北郊。就拿我们来说，9月份共成交了16套左右，8套都在高新和南郊，占到了总营业额的50%以上。”西安玛雅房屋某销售店长说：“如果是用于居住，一般选择在曲江的顾客居多，如果是投资一般都在高新和南郊地区，从成交量上看也是这几个地区较多些，基本占到了总销量的三分之一左右。”
房屋中介年底或现“倒闭潮”
西安指南针房屋中介总经理李卫军表示：“中介也主要还是靠销量来维持生计，如果没有成交量，租房的利润是很微薄的，加上中介的融资渠道又很有限，所以重压之下倒闭的风险很大。”
杨刚说：“就看未来国家政策是什么走向，如果继续这样严厉的调控下去的话，到了年底，中介很可能就会出现‘倒闭潮’现象，现在大多数房产中介几乎都在收缩，有扩张计划的也缩减了扩张的力度。毕竟我们属于第三产业，不能与房地产开发商相比，资金实力本来就弱，加之今年央行连续6次上调存款准备金率，目前更是达到了21.5%的历史高点，这令开发商的资金都很紧张，令购房者办贷款也更难，本来就有观望情绪，现在就更不用说了，购买力肯定被削弱了。”
》》延伸阅读：西安部分二手房中介相继关门 信贷收紧加重购房者负担
海汇房产总经理姜坤告诉记者：“现在关门的店基本每天都有，像大一点的门店还可以扛得住，如果信贷政策继续这么紧缩下去的话，年底可能还会有很多中介要关门了。”
中介代理一手房销售
杨刚表示：“不光是二手房市场经营冷淡，现在一手房市场也是提前进入‘冬天’，已经有几家房地产企业主动联系我们做代理销售，就我个人已经约见了四五家，都谈得差不多了，这样我们也可以拓展些领域缓解一些资金压力。就我了解，基本上形成了一定规模的房屋中介现在都在做代理销售这种模式。”
玛雅房屋高新区某店面销售主管告诉记者：“我们目前已经代理了高新管委会旁的某楼盘，还有西郊丰和路上的某公寓楼盘等多家一手楼盘，很多开发商都来找我们谈过合作的事情，开发商给我们一些代理费或从售楼费用中抽取一部分提成。中介代理一般价位都较低些，不另收中介服务费，所以，相对来说销量还是不错的，代理销售目前也成为我们中介市场的主要赢利来源之一。”
二手房价堪比一手房
既然二手房的销量并不是很乐观，那么二手房的销售价格如何呢？记者了解发现，西安二手房的价格并不比一手房价格低，建筑年限在十年以内的二手楼盘：高新地区均价在7000到8000元/平方米；曲江地段在10000元/平方米左右；南郊均价是6800元/平方米左右；北郊均在6000到7000元/平方米，其中北郊二环以内是6000到6500元/平方米，二环外到了7000元/平方米的均价；东郊在6000到6500元/平方米；西郊均价在6000元/平方米左右。高新和曲江的有些地方甚至出现了一手房和二手房房价“倒挂”的现象。
究其原因，一位不愿具名的二手房销售经理说：“南郊均价低于北郊，是因为南郊老房子多些，北郊一部分是市政府北迁的带动力，另外一部分是新楼盘较多，环境相对较好些，所以价格偏高。总体上二手房价格并不比一手房低，也就是目前这个情况较突出，今年的形势对房产比较严峻，对于二手房业主来说属于个人行为，只是个体投资的考虑，不急于资金周转，所以降价对他们来说不如转售为租；而对于房地产商来说是整体行为，他们的资金周转如果出现问题，就影响了全盘的运营，为了支撑运营周转他们也只能考虑‘以价换量’来回笼资金。”本报记者孟潮
相关新闻：
（来源;华商报）西安一二手房价格首现倒挂；三季度二手房市场成交量继续下滑，但成交价格却出现了一定的上涨；市场低迷，有中介人士称“四个月没开张”。业内人士预计，成交量低迷还将持续，一二手房倒挂将从高新区和曲江新区向其他的开发区蔓延。
二手房成交量低迷部分小型中介现关门、裁员现象
据数据研究显示，根据统计数据显示：2011年3季度，西安二手房市场成交面积为49.42万平方米，环比下滑了0.54%；成交套数为3696套，较上季度减少了239套；成交均价为3313元/平方米，环比上涨了11.32%。其中，二手房住宅成交29.63万平方米，环比下滑15.37%；成交套数为3340套，较上季度减少534套；成交均价为3897元/平方米，环比上涨了26.73%。与2011年2季度相比，3季度西安二手房市场整体呈现了量跌价涨的态势。
二手房成交低迷对以收取为主的房屋中介公司产生很大影响。目前，西安市场已经出现了部分小型中介机构关门、被收购、裁员的现象，昨日，位于西安市城区的一位中介公司负责人告诉记者：“已经连续四个月没有开张了！我最近忙一些其他业务，中介业务几乎处于停滞状态。”
独立地产评论人士、拥有十余年二手房交易经验的李连源认为，今年以来，随着国家对楼市调控政策的深入，不仅一手房市场的交易量萎缩，二手房市场也出现一定的萎缩，成交量下滑在情理之中。
均价近4000元数据有水分实际成交价在5000元左右
西安二手房成交均价在三季度出现强劲反弹，尤其是二手房住宅均价，已经逼近4000元/平方米。根据统计，8月二手房价格出现了小幅下滑，成为3季度的谷底，而9月强劲反弹，成交均价突破4000元/平方米的关口，成为二手住宅历年成交价。随着大量新商品房的交付使用，二手房的来源也呈现了小龄的趋势。
对于二手房价格在三季度突然出现大幅上涨的原因，李连源分析认为，是次新二手房大量上市所致，尤其是一些高端二手房的成交，推动了整个二手房市场的成交均价。
“我最近想在南郊购买一套二手房，跑了几个中介公司，发现二手房的价格基本上都在每平方米六七千元，而统计数据则显示上季度二手房均价还不到4000元，我感觉这个数据有水分。”一位姓赵的市民这样对记者说。
那么，这个价格究竟有无水分呢？李连源告诉记者，二手房成交价格有水分是公开的“秘密”，由于目前二手房交易收取契税、营业税、个税等税费，尤其是对于房产证没有过五年的房子征收5.5%的营业税，因此，买卖双方往往在房屋交易的时候填写两套合同，也被业内称之为阴阳合同，真正的成交价往往较高，而向房管局出具的合同价格往往较低，主要是为了避税。“合理避税，这是行业的惯例，实际上西安二手房的成交均价保守估计也应该在5000元左右。”一位规模较大的房屋中介公司的人士如此告诉记者。
由于政策的调控，不少有购买需求的人选择了继续观望，导致了成交量的低迷。而原本打算出售房子的人则选择了以租待售，由此催热了租赁市场，带动了租金依然在高位运行。
西安一二手房首现倒挂主要集中在高新和曲江
今年以来，随着房地产政策调控力度的加强，在广州、北京、深圳等一线城市逐渐出现了一二手房倒挂现象，西安这种现象并不明显。
王红告诉记者：“近期，从我们旗下的门店反馈来的信息显示，在高新区和曲江新区出现了一二手房倒挂现象。”为什么会出现在这两个区域呢？王红分析说，从高新区来看，该区域发展成熟，各种配套比较全面，而其中又有不少性价比很高的楼盘，譬如枫叶新都市、中海华庭、群贤庄等小区的房子，其二手房销售均价在一万元左右，而目前该区域的新商品房，在打折优惠之后只有8000元左右，一二手房出现倒挂。从曲江新区来看，该区域房价本身就高，二手房也是前几年的次新房，再加上二手房基本上是现房，有些还进行过装修，因此，二手房价格超过一手房也在情理之中。
西安市经纪人协会会长邵涛分析说，在政策的持续发力之下，新房通过送面积、打折等在暗降，而二手房由于卖方的观望，一二手房价格出现倒挂只是时间的问题。一二手房价格出现倒挂主要出现在一些环境较好、成熟的区域，而随着未来西安城市的进一步发展，这种现象会逐渐从高新区、曲江新区向经开区、浐灞生态区等地蔓延。本报记者 胡晓军
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
