二手房成交创新低 “转售为租”已蔚然成风

房天下综合整理  2011-11-11 10:33

[摘要] 新房市场打了个“喷嚏”，成都二手楼市的成交量跟着明显下滑。据世家机构最新统计数据显示，上月成都市二手商品住宅共成交1901套，成交面积168831.7平方米，环比成交套数下浮14%，成交面积下浮13%。房子卖不动，不少房东主动改变战略，将之前挂牌出售的房源转变为出租。

（来源：惠州日报）近期二手房交易过程中，不少买家都遭遇到银行信贷收紧，贷款难批的情况。受其冲击的还是中介公司，由于申请不到房贷，市场传来房地产中介关闭部分门店、大幅裁员的消息。

实际上，自今年调控以来，无论是惠州一手楼市还是二手楼市，成交量就一直起起落落，颇为冷清。最近，由于惠州二手房贷款也开始收紧，这让不少买卖房子的市民为之担忧。中介这个与房地产行业政策息息相关的行业，似乎也遭遇了“寒冬”。而近期一手住宅的降价，更对二手住宅的成交形成一定冲击，中介门店再受影响，买卖双方议价空间进一步增大。

10月份二手房呈现量涨价跌

市房产交易中心日前公布了惠城区今年10月的二手房交易数据，数据显示，相比9月份的量价齐跌，10月份二手房呈现出量涨价跌。数据显示，10月，惠城区二手房成交687宗，比9月份增加200宗，涨幅高达41%；成交面积为10.35万平方米，环比下跌7%；成交均价为2301元/平方米，环比上升30%。其中，二手住房成交总数为596宗，比9月增加44%，二手住宅成交均价为2421元/平方米，环比下跌4%。

虽然公布的惠城区二手房成交均价为2301元/平方米，但记者对比了江北、麦地等中心片区部分楼盘的新盘价和二手房价，发现有一些楼盘在新政的压力下，价格出现倒挂情况，算上二手房交易税费等费用，二手房要贵过一手房。丰信房地产负责人余志勇向记者介绍，目前市场上二手房房价几乎都在4000元/平方米以上，特别是从2004年之后的二手房，部分达到了6000元/平方米，中心区部分二手房要贵过郊区一手房，麦地、江北等中心片区的二手房房价在这方面特别明显。江北板块二手房平均每平方米6000元左右，而东平、麦地、河南岸等区域二手房平均每平方米位于4200~5500元之间。

外围片区议价幅度可达10%

腾飞房地产客户经理温苑斌表示，目前市场上有很多新盘推出，开发商出于限价限购限贷等顾虑，担忧房子卖不出去变着花样搞促销，导致部分新房价格甚至低于二手房。而且二手房业主手持房源不多，如果房价便宜宁愿转售为租也不愿轻易降价，加上二手房大多处于中心区，配套都比较完善，二手房贵过一手房并不出奇。

据惠州中介多处门店反映，近2个月来，部分门店来客量持续下滑。需求方观望情绪依然浓厚，一手住宅降价幅度的加大对二手楼市造成一定的冲击，客户以电话咨询为主，来电询问量大幅下滑，相比上半年的月均水平降低50%，特别是近期询问客户尤为稀少。不少中介工作人员表示，尽管二手房挂牌价保持坚挺，但议价空间存在一定幅度的松动，中心城区二手住宅议价幅度扩大到3%~5%，外围片区则可达到10%。当前，二手购房者对降价的期望也从之前的10%左右，放大到15%~~20%，但买卖双方的预期目标常常不能达成一致，从而造成了成交量急跌的现状。

部分中介依赖一手房分销和租赁业务来支撑

二手房住宅交易量的下降，直接影响了中介的成交量。说起最近的成交量，中介从业人员连连叹气，部分人员开始担心会引发中介“退市潮”，影响到自己的饭碗。经历过浮浮沉沉的从业人员黄镜光认为，此次中介的困境与2008年金融危机的困境有很大不同，当时是整个政策发生很大的变化，现在市场是在做适当调整。中介也应抓住这个机会，调整自己的策略，应对未来即将出现的市场分化格局。

走访中，业内人士向记者介绍，在市场不景气的时候，一部分中介选择退市“避祸”，一些则只能依赖一手房分销和租赁业务来支撑。中介租房业务比较稳定，这方面的需求也一直没有降低。除了租赁，一手房分销也是中介目前做得比较多的业务。由于楼价调控，开发商担心一手房成交量下滑，于是纷纷寻找地产中介代理销售一手房。一些地产中介表示，靠这一块收入也能弥补一下二手房业务的不足。